分譲マンションの区分所有者及び居住者様へ
マンション管理の窓口では、管理会社でも建築会社でもない、中立的な第三者の専門機関として、管理組合運営の問題点(管理会社の問題点、管理費のムダ、割高な修繕工事費、高齢化・役員の成り手不足、自主管理問題等)を改善します。
管理会社の業務監査・問題点改善、管理規約の改正・見直し、長期修繕計画の見直し・作成、管理費・修繕積立金の会計監査、総会・理事会の運営、予算案・予算改正案の作成、管理コストの見直し・削減、管理委託会社の変更・選定等、大規模修繕工事に備えた修繕積立金の取扱い、マンション管理に関する相談・助言、騒音問題、ペット問題、駐車場トラブル、ゴミ出しトラブル、大規模修繕工事の施工会社選定や諸手続き、その他管理に関するコンサルティング
この度は、マンション管理の窓口公式WEBサイトにアクセス頂き誠にありがとうございます。当サイト運営責任者の大田 司と申します。ご縁に感謝いたします。
当事務所は、管理組合と利益相反関係にある管理会社の立場ではなく管理組合側の視点に立ち管理組合様のサポートをさせて頂く総合事務所になります。
代表の私が、管理会社時代に管理業界に対する様々な不満や問題点を管理組合員の方から何度も聞かされこのような状況を改善するには、管理組合側の視点に立つ専門家の存在が必要ではないかと考え設立させていただきました。
また自主管理組合様から様々なご相談を受け役員の高齢化と建物の老朽化が進行し今後、自分達だけでは運営が難しいとの声を伺い深刻な状況を実感いたしました。
当事務所では、これまでの経験とノウハウ、関連資格等を活かし相談・アドバイスだけではなく実践力・合意形成能力・現場対応力等を活かし実務面でも管理組合様の徹底サポートが可能です。従来の組織概念にとらわれず時代の流れに対応した専門家集団で管理組合様をサポートさせて頂きます。また全国でも数少ないマンション管理組合専門のFP(お金と管理のプロ)として「管理組合の財政健全化」に取り組ませて頂いております。
些細な問題でも構いませんのでお気軽に当事務所にご相談いただければと思います。本日は、マンション管理の窓口公式WEBサイトにアクセス頂き誠にありがとうございます。改めてご縁に感謝いたします。
大田 司
ミッション-Mission
感謝を通じて社会に求められる志事を提供する
ビジョン-vision
常に社会の変化に敏感に、そして柔軟に対応する
地域社会の公器として顧客の繁栄と幸福に奉仕する
クレド-Credo
あ・り・が・と・うの花を咲かせよう
当たり前のことを当たり前におこなう
専門家として謙虚であれ
既成概念を打破し新しいパラダイムを生み出す
過去の経験則に縛られずに行動する
ブログの窓口(公式ブログ)管理組合運営に関する情報を発信中!
「もう区分所有者だけの管理組合運営は限界と感じたなら…」
当事務所は「外部管理者理事会監督型」を推奨しています。
第三者管理には3パターンあります。一つ目が「理事・監事外部専門家型」です。理事等役員にマンション管理士等の外部の専門家が就任、区分所有者である他の役員と管理組合を運営します。この場合組合員の負担は以前よりは軽減しますが、制度のメリットをあまり享受できません。
二つ目が、理事会が廃止され、マンション管理士等の専門家が管理者として就任する「外部管理者総会監督型」です。負担は減るものの不透明性が高く外部監査が必要です(原則、監査法人等の外部監査を義務付)。一部の大手管理会社はこの方式を多く提案しています。
当事務所が推奨している「外部管理者理事会監督型」は3方式の中で中間的な位置づけであり、最もバランスの取れた方式と言えます。具体的には、マンション管理士等の専門家が第三者管理者となり、その第三者管理者が理事会から独立して管理業務の実務を担います。また理事会は、監事的立場として、業務履行状況等を監査・指導します。
機動力は維持しつつ組合員の負担(業務や人数)を軽減。また、理事会による定期的なチェックで透明性を保持します。
区分所有者に限られていた管理組合の運営ではなく、信頼のできる外部専門家に委ね、マンションの高齢化問題・精神的苦痛、個人の時間的な負担も軽減され、安心していつまでも住み続けられる「そばに寄り添う安心感」を提供することを目的とします。
弊所では、地域貢献の観点から管理組合のみなさまの様々な相談に応じるため「マンション管理無料相談」を開催しています。どうぞご利用ください。
相談日時:該当月指定火曜日又は土曜日 14時から15時(要予約・先着順)
【注】相談日時等の詳細は、下記問合せフォーム内にてご確認ください。
相談方法:希望相談場所(弊所又は管理組合指定場所)
申込方法:下記お問合せフォーム又はお電話にてお申込みください。
相談員:マンション管理士(福岡県マンション管理士会所属)
*相談日時は今後、予告なく変更する場合がございますので予めご了承ください。
令和6年1・2・3月につきましては関連事務所活動のため中止させて頂く場合がございます。
組合運営で以下のような問題でお困りではないでしょうか?
マンション管理に精通したアドバイザーが直接お話しを聞かせて頂きます。
管理会社での様々な経験・ノウハウ及び関連国家資格、現在の情報化社会の利点(様々なツール等)を活用して管理会社の立場では難しい管理組合運営を適正化できる独自のノウハウを全て提供させて頂きます。
管理会社に業務委託の区分所有者及び居住者様へ
貴方が享受できる壁に囲まれた部屋以外の土地建物・付属施設の共用部分等(あなたが購入した金額の約8割の財産)が「マンション管理組合」により管理運営がされているのです。これだけの資産全てを管理会社に丸投げで良いのか?一度考えてみませんか?
管理組合側にマンション管理に関するノウハウがない一方管理会社にはこれまでのノウハウが蓄積されていることもあり力関係は管理会社が優位な状況にあります。そのため管理会社主導の組合運営がが行われているケースが多く、マンション管理組合とマンション管理会社の関係がこじれているケースを何度も見てきました。マンション管理会社の力を上手く活用し、コスト削減を図るためにも、管理組合が主体性・継続性を確保し、管理会社の業務を精査・コントロールするためのノウハウが必要です。当事務所では、マンション管理士としてノウハウを提供することで、マンション管理会社丸投げのデメリットを排除し透明性の高い組合運営のお手伝いをさせて頂きます。
マンション管理の窓口では、管理会社でも建築会社でもない、中立的な第三者の専門機関として、管理組合運営の問題点(管理会社の問題点、管理費のムダ、割高な修繕工事費、資金不足、高齢化・役員の成り手不足)等を改善します。
自主管理組合の区分所有者及び居住者様へ
管理会社はノウハウもあり確かに頼りたくなる存在です。ただし、管理会社の目的は企業として、できるだけ多くの利益を得ることです。管理会社も営利企業ですから、これ自体は否定できるものではありません。その一方、管理組合は予算的に厳しい組合も多いことからできるだけお金をかけずによい管理を望みますが現実はその逆になっているケースを良く見ます。この点では利害は一致していないのです。実際に管理委託した後は、担当者の対応や管理会社の営業姿勢等に疑問を持たれる管理組合をよく見かけます。
長年自主管理を続けてこられた管理組合様には、そこで培われた主体性と相互扶助的思考があります。当事務所は、その自主管理運営の良い点を尊重し、これから先の皆様の管理組合が進むべき道を共に考えながら「自主管理組合運営支援業務」を行ってまいります。
マンション管理の窓口では、管理会社でも建築会社でもない、中立的な第三者の専門機関として、管理組合運営の問題点(運営上の問題点、管理費不足、割高な修繕工事費、高齢化・役員の成り手不足)等自主管理問題を改善します。
●現在、多くの管理組合は、管理会社に管理業務を委託していますが、「管理会社への業務委託費の妥当性」「フロント担当者の業務遂行能力」「管理会社が請け負う工事内容・金額が適切なのか?」等様々な業務の適正な判断は、管理組合と利害関係のある管理会社よりも、第三者であるマンション管理士の方が客観的で適切なアドバイスができるためメリットは大きいと感じます。
●組合員の高齢化と外部組合員の増加で役員の成り手不足と輪番制維持が難しくなってきた。
●総会・理事会等の準備や資料作成、会計・決算処理等が負担になってきた。
●管理費等の滞納や修繕積立金の不足の問題を感じており今後に不安を感じる。
●管理会社に依頼したら管理費が高くなるか不安。信頼できる管理会社を知らないなどの場合はまずは弊所にご相談ください。
●修繕積立金は、マンションの大規模修繕や改修工事(バージョンアップ)等ためにに利用されるお金です。老朽化が進むと、外壁、防水、ガス管、給水管、排水管の交換、エレベーターの交換などが予想されますが、同時に大切なのがバリアフリー化です。階段への手すりの設置など、住民アンケート調査を行なうなどして、要望を吸い上げることが必要です。また、多くの割合で修繕積立金の不足が問題となるケースもしばしばあります。組合員の理解と現実を踏まえて積立金の改定等の提案を行うことが必要になってきます。
●多くのマンションは役員を「輪番制」で選出していますが、「組合員の高齢化」で「役員のなり手不足」が大きな問題となっています。 輪番が回ってきても、高齢化などを理由に役員になることを辞退する組合員が増えたり、そもそも輪番に入らない部屋を賃貸に出しているなどの不在所有者が増えているからです。
そこで、規約を改正して、役員になれる資格の幅を広げる管理組合や外部負担金を導入するなどの管理組合も見受けられますが更に高齢化が進むことを考えると外部の専門家当を活用することも一つの選択だと考えます。
管理組合側の視点に立つ専門家が管理組合運営を適正化に導きます!
マンション管理相談を体験して頂いた管理組合員の方の声を掲載
ご相談を頂いた組合員の方にご承諾をいただき掲載させていただいております。
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公式ブログでは、個人情報保護並びに秘密保持義務の観点から、ご相談並びにご依頼賜っております内容等をトピックスにて掲載することは自粛させていただきます。
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