マンション管理の窓口

第三者管理方式とはマンションの管理を第三者である外部（専門家）に委ねる方法です。
従来、マンションの管理は「住民による自治」が重視されていたため、区分所有者で構成する理事会方式を採用していました。実務自体は管理会社に委託している組合が大半ですが、管理組合員から選任された役員と理事長によって、建物の管理および敷地などの管理を実行しています。
しかし、区分所有者の高齢化や役員のなり手不足が深刻化したことにより、理事会そのものが機能不全となっているマンションも少なくありません。
そこで、新たな管理方式として導入されはじめているのが、この「第三者管理方式」です。
役員や理事長に代わり、修繕計画の策定や修繕積立金の管理から、区分所有者への報告まですべての管理業務を、専門家である第三者が担います。

ひとくちに「第三者管理方式」とは言っても、実際にはいくつかの種類があります。
国土交通省が想定している3つのパターンがいかになります。それぞれ長所・短所ありますのでよく確認することが必要です。

■理事長または理事・監事外部専門家型
理事長、副理事長、理事または監事などに外部（第三者）の専門家が就任する方法です。
専門家が理事会の構成メンバーになり、区分所有者で構成された役員とともに運営を行います。そのため役員は存在し続けますが、外部の専門家に選定を委託できるため負担は軽減されるでしょう。

■外部管理者理事会監督型
外部専門家を管理者とし、区分所有者が構成する理事会がその外部管理者を監視する方法です。さらに別の外部専門家に理事を選任するケースも考えられています。
管理者は執行者、理事会は監視、総会は意思決定と、分担と責任の明確化が期待できるでしょう。

■ 外部管理者総会監督型
外部専門家を管理者として選任し、理事会を廃止する方法です。区分所有者から選任された監事者が外部管理者を監視するか、監査法人による外部監査が義務づけられています。
このケースでは理事会が無くなるため、区分所有者が理事になることはありません。役員のなり手がいない小規模マンションや、区分所有者が居住していない投資型マンションやリゾートマンションなどが想定されています。