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管理規約見直し・細則作成

Regulation creation

分譲マンションに関する決まりは「区分所有法」という法律で定められています。
これを凌ぐのが「管理規約」です。一般的には、国土交通省が定める「マンション標準管理規約」を基に、各マンション毎に、管理組合によって作られます。内容も、そのマンションの実情に沿った定め方をすることができます(法律上の制約がある場合もあります)。
マンションにおいて、建物を適切に維持管理、快適な居住環境を確保できるようにするためには、管理組合運営方法や区分所有者の義務、守るべきルールなどをあらかじめ決めておくことが必要です。そのルールの中で基本かつ中心になるマンションの最高規範が「管理規約」になります。

新築マンションでは、施工業者が原始規約定め、購入者が売買契約と同時にその規約を承認し、定められるケースが一般的です。
一方、古いマンションになると、「規約がない」または「規約を紛失した」というマンションも多いのが現実です。特に管理組合や規約について盛んに議論がなかった頃からのマンションは、話題になったこともないという場合もあるようです。
 しかし今は、管理規約がなければ、修繕の為の融資や補助制度も受けられない時代です。築古のマンションには遠くない将来、必ず多額の費用をかけて大規模修繕、あるいは建替えを検討しなければならない時がやってきます。
 もし、管理規約がない管理組合の皆さんは、規約を制定してください。勿論、大変な作業ですが、これが管理組合のすべての指針となります。この先起こる様々な場面で、必ず作ってよかったと思えるはずです。

管理規約は、居住者全員が守らなければいけないルールですが、竣工時に設定した管理規約(使用細則)は、時代の流れや意識の変化、居住者の入れ替えなどで違和感や見直すべき内容が生じていても手付かずとなっているマンションが多く存在します。
当事務所では、国土交通省の「標準管理規約」をべーすにしながら、今までの経験や個別の組合の実情に応じた改定案を作成いたします。
また、法律用語だらけの難しい文章で作成されたり、条文のボリュームが多すぎると読まれない場合も少なくありません。ご要望によっては法律用語は使わず、わかりやすいイラストを交えた「要約版」を作成します。

管理規約改定時期のポイントについて

Ⅰ国土交通省が標準管理規約が改定した場合

標準管理規約は直近の令和3年6月の改定をはじめ過去何度も改定されています。標準管理規約が改正されたからといって、規約の改正が義務付けられているわけではありませんがタイミングとしては、良い時期といえるでしょう。たとえば新型コロナ以降の総会・理事会運営をITを活用して実施したい場合や共用部分と専有部分の配管を一体的に工事する場合に、修繕積立金から工事費を拠出する時の規定の記載など時代の変化に応じた規約の改正が必要な場合もあるでしょう。このようなタイミングをとらえて改正してみることも大事です。

合同事務所マンション管理の窓口管理規約改正新旧比較表基本サンプル

Ⅱ改正区分所有法の施行にともなう変更

区分所有法等の法令等が改正された場合は確認が必要です。条文には強行規定と任意規定があり区分所有法に「規約で別段の定めができる」との規定がない場合、その条文は、原則強行規定になります。現管理規約が、該当条文と異なる定めをおこなっている場合は効力を生じません。
その場合は改定された区分所有法等の関連法令等に対応した管理規約を定めることをおすすめします。

Ⅲ管理規約が古くマンションの実情に合わない場合

販売分譲時に用意された管理規約がほぼ維持されているような管理組合では,必要な条項が欠けていたり,実情とあわない不合理な条項が存在したりするケースも見受けられます。規約の不備を放置することは将来のトラブルの元とななるおそれがあります。ペット・大規模修繕・高齢化に伴う役員の成り手不足等の問題と規約にズレが生じている場合現状に合わせて管理規約を改定することをおすすめします。

使用細則の整備

管理組合の使用細則・規程は共用施設(駐車場、集会室など)の利用方法や規則を具体的に定めるものになります。日常生活に密着したルールのため、実務的にはアンケートなどによって居住者の意見を広く聴取する必要があります。その際、改定委員会を設置して、区分所有者以外の居住者(家族、賃借人等)にも参加してもらう方法をとれば使いやすくトラブルのリスクを低減することも可能になります。
改正の手順は、管理規約を改正する場合の手順とほぼ同じです。管理規約の制定、改廃は「特別決議事項」(=3/4以上の賛成)ですが、各種細則・規程は、管理規約に別段の定めがない限り、「普通決議」(=過半数の賛成)となります。
ただし、各種細則・規程を作成する場合には、居住者への制約が伴ってくる場合が多いため、十分に配慮して慎重に検討することが必要になります。

管理組合運営に関する細則一例
管理組合業務委託細則
理事会運営細則
防犯カメラ使用細則
自転車置場使用細則
駐車場使用細則
専有部分の修繕等に関する細則
大規模修繕工事専門委員会運営細則
集会室使用の細則
ペット飼育に関する細則
ペットクラブ会則モデル
専有部分のリフォームに関する細則
その他共用施設の使用に関する細則

管理規約改定サービス内容

サービス内容
*現行の管理規約のチェックおよび問題点の抽出(講師による対面勉強会開催)
*比較表を使用した改訂規約などの素案の作成(レジュメ等資料含む)
*専門委員会の立ち上げおよび協議用資料作成
*理事会・委員会に出席して、アドバイス・提案・報告
*総会・住民説明会に出席・議事進行サポート(議案書・議事録補助)

報酬標準額について

出張セミナー: 管理規約改正の進め方       15,000円
管理規約の診断・報告簡易診断:無料 精査診断:別途見積り
作成された管理規約改正案の校正、確認、アドバイス、
又は完成の支援
20,000円~/月
管理規約の見直し・改正作成業務1式 契約平均平均8ヶ月
現在の管理規約が標準管理規約に準拠している場合
・改正素案の作成 届出様式素案作成含む
・理事会等への出席・提案他
22,000円~/月資料代等含む
管理規約の見直し・改正作成業務1式 契約平均期間8ヶ月
現在の管理規約が標準管理規約に準拠していない場合等
・新規素案の作成 届出様式素案作成含む
・理事会等への出席・提案他
28,000円~/月資料代等含む
各種細則の新規作成
・新規素案の作成 届出様式素案作成含む
・理事会等への出席・提案
18,000円~/月資料代等含む
使用細則の見直し変更
・改正素案の作成 届出様式素案作成含む
・理事会等への出席・提案
15,000円~/月資料代等含む

個別の管理組合様から委託を受ける内容・状況によって報酬額が異なってきます。
また、マンションの築年数・規模や形態などからも報酬額に違いがでてきます。
業務の特性上、報酬額を一律に規定してしまうとどうしても大規模なマンションに比べ、小規模マンションの場合、費用が割高になってしまいます。
そこで、当事務所では、管理組合様の予算とのからみや業務内容の協議・話し合いを行い個別のマンションごとに柔軟に対応しお見積りをさせて頂いております。
よってここに挙げる報酬額はあくまで標準的な額として(目安として)お考え下さい。

尚、報酬標準額は消費税込みの表示となっております。

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