マンション管理の窓口

大規模修繕工事とは、マンションの経年劣化などにあわせて実施する、おおよそ１０〜１５年周期で行う全体的な修繕工事のことです。
分譲マンションでは、建物や設備の老朽化による劣化・不具合の発生を防止するために、管理組合が主体となって、長期修繕計画にもとづいて大規模修繕工事を実施します。工事のための資金は管理組合が集めた修繕積立金を充当して行われ、発意から工事完了までおおよそ２年〜５年程度かかります。具体的には外壁補修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、外構改修工事など全体的に工事を実施します。

当然、工事発注主体は管理組合になりますが、一般的に組合員の方は、大規模修繕に関する専門知識やコストの相場などがわからないケースが大半です。ということは、明確な判断ができずに無駄な工事や割高な費用をかけてしまったり、建設業者選びを間違えてしまうというリスクが常に潜んでいます。
そこで、一般的に理事会とは別に大規模修繕工事のための専門委員会等を設け、外部のコンサルタントを活用して、専門性・継続性・透明性を確保して工事にあたっています。
外部の専門家を活用することにより大規模修繕工事に精通した管理組合の立場で専門家が関わることになり、役員・修繕委員の負担を削減し、透明性の高い公正な業務が可能となります。
ただマンション管理組合の個別の状況等を考慮することも必要です。過去の大規模修繕経験から組合員に大規模修繕に精通した方がいる場合や信頼できる建設会社がいる場合、小規模マンションなどはコンサルタントと契約せず管理組合主体で大規模修繕工事を行う場合もあります。
まずは、管理組合としての方向性をしっかりと見定めて一歩ずつ進めていくことが重要です。。

竣工したばかりの新築マンションも、必ず老朽化します。これ自体は避けて通れませんが、老朽化の速度・進行を抑えることは、対応次第で可能です。
色あせてきた外壁塗装、外壁のひび割れなど、計画的なメンテナンスをするかしないかでマンションの資産価値は大きく変わります。
この計画的なメンテナンスを行うためには、資金計画（修繕積立金）が大変重要となってきます。

「いざ修繕工事」となったときに、「修繕積立金が足りない」という理由で修繕ができず、先送りや見送る工事が発生すると、建物はどんどん劣化していきます。
　マンションは、６０年位は持つのではと多くの方が思っていらっしゃると思いますがそれは計画的に修繕工事を行った場合です。実際はもっと長く持つと考えられています。
　しかし、計画的な修繕工事を行わない外壁が老朽化で剥落したり、屋上から漏水が起きたりするということは多々見てきました。
　そういう状況になり、組合員に一時金として各２００万円ずつ負担してくださいと言われても難しい世帯もあると思います。そのような財政状況であれば借り入れも厳しいと考えます。そのためにも適正な修繕積立金を毎月支払い、大規模修繕に備えていくことが重要です。
修繕積立金の金額が増加するのは抵抗があるかもしれませんが先ほど述べたようにならないためにも必要な修繕積立金を算出して計画的な資金繰りが必要です。

マンションに住んでいれば、毎月、管理費と修繕積立金を払う必要があります。
　管理費は、日々のマンション運営に利用されます。保険を掛けたり、会議を開催したり、その他にも組合を運営していく上ではいろいろとお金は必要になりますよね。
　修繕積立金は、マンションの計画的な修繕の為に積み立てておかれます。
修繕積立金は計画的な修繕に備えるものですから、簡単に取り崩して使うことはできません。経常的な修繕費用のようなものは管理費から支出しなければならない場合もあります。
　このように、お金は目的別にしっかりと区分し、必要なものに使っていくことでマンションは適正に維持管理されます。
　この管理費も修繕積立金も、管理組合が十分な資金を確保して適切に業務を執行するために、全員がきちんと納めなければなりません。