マンション管理の窓口

連日の大雨の影響もあり共用部漏水事故に関するご相談が数件ありましたので関連記事を再アップさせていただきます。
国土交通省が行ったマンション総合調査では、約19％が「水漏れのトラブルがある」と回答しています。そのなかで昭和49年以前に建築されたマンションに限ると、およそ50％以上のマンションが「ある」と回答しています。このようにマンションの水漏れ事故は意外と多く発生しており、決して他人ごとではありません。

水漏れの原因とは？
マンションで水漏れ事故が起きてしまう原因は、主に次の2つがあります。
①住人の故意や過失によって起きてしまう人為的な問題
②配管の故障や老朽化などで起きる設備的な問題

原因によってその後の責任の所在や対処が変わってきますので説明させて頂きます。間違った判断で処理を行うと思わぬトラブルにつながりますので注意が必要です。
尚水漏れ調査については今回は説明を省略します。漏水箇所が明らかでない場合に漏水箇所を調べるための「水漏れ原因調査費用」は、管理組合加入のマンション保険の適用がありますので保険会社に契約内容の確認をして下さい。・多くの場合は年間限度額が100万円です。

入居者が原因の場合
マンションの水漏れ事故の原因のひとつが「入居者の不注意」によるものです。たとえば、お風呂の蛇口をひねったものの、忘れてしまい水漏れが発生。洗濯機のホースが外れて漏水。トイレが詰まり漏水等があたります。

責任の所在は・・
通常マンションの漏水事故でまず責任を追求されるのは、その漏水の原因をつくった個人である。これは民法７０９条の定める不法行為責任の法理に基づきます。対応は管理組合で入っておる個人賠償責任保険又は個人で加入している個人賠償責任保険の対応が可能と考えます。加入している場合は個人負担が原則です。

建物や設備に問題がある場合
設備や建物自体の老朽化や故障などにより、水漏れしてしまうケースもあります。たとえば、排水管の老朽化によるひび割れや接続不良が起きると、そこから水が漏れてしまいます。外壁に生じたわずかなひび割れから、雨水が侵入して雨漏りを引き起こすことも…。設備や建物は日を追うごとに劣化していくため、築年数が経過した物件ほど水漏れ事故が起こる可能性が高まる傾向にあります。気をつけておきましょう。

責任の所在は・・
共用部分に漏水の原因があった場合であれば、その共用部分の共有者である区分所有者全員が過失のあるなしにかかわらず最終的な責任を負う。これもまた、民法７１７条の定める土地の工作物責任の法理の帰結に基づきます。具体的には管理組合が賠償責任を負うこととになります。
水漏れ原因がはっきりしない時は、共用部分に瑕疵があったものと推定して、区分所有者全員、具体的には管理組合が賠償責任を負うこととになります。

 区分所有法第9条には、建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定という条文があります
第九条 　建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

具体的に判断された事例
規約「敷地および共用部分の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」判決：管理組合は右瑕疵によって損害を蒙った者に対し管理規約に基づく責任あるいは工作物の不法行為責任を免れない（民法７１７条１項）福岡高等裁判所平成１２・１２・２７
＊但し東京高裁平成２９年３月１５日判決は「管理組合は、共用部分について民法７１７条の占有者にあたらない」と判示し、原審前橋地裁高崎支部が「あたる」とした判断を取り消しました。そのため、管理組合は、共用部分の瑕疵を見こしたうえで損害保険に加入しておくことは非常に重要となります。

ケースにより保険対応が異なる
１）漏水箇所が共用部分で給水管・排水管であった場合
①漏水箇所である配管の修理費用は管理組合の負担です。
・保険の適用はありません
②被害者への損害賠償責任(原状回復費用）が管理組合に発生します。
・マンション保険の施設賠償特約にて保険の適用があります。

２）漏水箇所が共用部分でも屋上や外壁などからの雨水の侵入の場合
①漏水箇所の修理費用は管理組合の負担です。
・保険の適用はありません。
②被害者への損害賠償責任(原状回復費用）が管理組合に発生します。
・雨水の侵入による損害賠償責任には保険の適用はありませんので、被害者への損害賠償費用も管理組合の負担となります

３）漏水箇所が専有部分なのか、共用部分なのか特定できない場合
①この場合は上記2、②の通り管理組合の責任となりますが、原因箇所が不明なため修理費用は発生しないことが普通です。
②被害者への損害賠償費用は管理組合の負担となります
・マンション保険の施設賠償責任特約の適用があります。
※通常は漏水事故に伴う被害者への慰謝料・迷惑料等はありません。

建物・設備等に原因がある場合は保険での対応がケースごとに異なりますので誤った判断で処理をしないことが重要です。

注意点としては、「建物や設備の問題はなかなか目につきにくい」という点です。
壁の中を通っている配管などにトラブルが生じると、水漏れの箇所や状態を確認するのが難しくなります。事故の発生そのものに気づきにくいですし、水漏れしている場所によってはすぐに補修作業が行えず、被害が広がってしまうおそれもあるのです。日頃のメンテナンス等計画的な事業計画を立てることをお勧めします。

マンション等の建物やテナントが、一定規模以上の「防火対象物」である場合、 資格を持った「防火管理者」を選任する必要があります。選任は義務付けられており、怠った場合は罰則があります。防火管理者の選任義務違反の罰則は、6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金になります。
また、防火管理者の選任・解任の届出を怠った場合は、30万円以下の罰金または拘留の罰則が科されます。防火管理者が不在の場合、日常の防火管理や消防訓練の実施など、適切な防火対策が行われないリスクが高まります

　「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案」5月23日、参議院の本会議で可決・成立しました。

建物の「取り壊し」・「売却」等を行う際の決議については、これまで「全員の同意」が必要でしたが今回緩和され、「5分の4の賛成」でも可能となります。また、所在が不明な所有者については、裁判所が認めれば決議の母数から外せるようになります。さらに総会議案での特別決議では、現状の全区分所有者の「4分の3の賛成」から、総会出席者の「4分の3の賛成」に緩和されることになります。また、管理不全の専有部分等を裁判所が選任する管理人に管理させる制度を創設するなど、マンションの円滑な管理を促進する内容が盛り込まれています。その他、地方公共団体の取り組みを拡充することを目的に、外壁剝落等危険な状態にあるマンションに対する報告徴収、助言指導・勧告等の措置を取れるようにするほか、管理組合の合意形成の支援等に取り組む民間団体の登録制度の創設等も定めています。

今回の改定案のなかでは、一部の有識者、団体等が分譲マンションの共有部分に欠陥があった場合の損害賠償請求権を巡り、転売されたマンションについては、現在の所有者ではなく、元の所有者が請求権を持ち続けることを前提としており混乱を招くとして転売時に賠償請求権も新たな所有者に移転する「当然承継」を明記した法改正を求める声があがっていると指摘していました。

結局今回の区分所有法ではこの部分は規定されず、マンション標準管理規約で対応することになり、施行後5年での見直し規定が付則に盛り込まれました。今回の区分所有法改正も当事者である区分所有者がどれくらい自分事と捉えているかと考えれば残念ながら関心がないという方が多いのではないかと考えます。法改正も良いのですが肝心の区分所有者の意識を高める策も必要だと感じます。施行については一部を除き2026年4月を予定しています.

近時の行政書士制度を取り巻く状況の変化を踏まえ第217回国会（常会）に法律案が提出され、衆議院本会議（令和7年5月30日）及び参議院本会議（同年6月6日）においてそれぞれ可決し、成立いたしました。
今日、デジタル社会が進展するなど、行政書士制度を取り巻く状況は大きく変化し新たな市場が形成され業務範囲が拡大しています。このような状況に合わせた改定であり更なる飛躍が期待できるものと考えております。最近の行政書士会連合会と他団体の連携とも併せ時代の変化に対応する動きが活発化しています。
　
第一に、現行の目的規定を改め、行政書士の使命を明らかにする規定を設けることになりました。
　
第二に、職責を明らかにする規定を創設し、デジタル社会の進展を踏まえた対応等を行政書士の職責として規定されました。
 
第三に、特定行政書士の業務範囲を拡大し、特定行政書士は、行政書士が「作成することができる」官公署に提出する書類に係る許認可等に関する不服申立ての手続について代理等をすることができることが明確化されました。
 
第四に、行政書士又は行政書士法人でない者による業務の制限規定に、「他人の依頼を受けいかなる名目によるかを問わず報酬を得て」との文言を加え、趣旨が明確化されました。この改正によって、「会費」等のいかなる名目であっても「報酬」に該当することが明確にされました。無資格者による業務の排除が強化されます。
 
第五に、行政書士又は行政書士法人でない者による業務の制限違反等に対する罰則及び行政書士法人による義務違反に対する罰則について、両罰規定が整備されました。
日本行政書士会連合会記事https://www.gyosei.or.jp/news/20250606

昨年後半から日本行政書士会連合会と各団体との連結協定が続いております。近年の想像を超える異常気象や自然災害の増加、アナログ社会からデジタル社会への急速な変化、国際化の進展等時代の変化に伴い一層の連携強化が重要であり今回の改正とも連動する動きとなっています。
以下日本行政書士会連合会記事より引用

内閣府と「大規模災害時の被災自治体への支援に関する内閣府と日本行政書士会連合会との協定」を締結しましたので、お知らせいたします。
　令和6年9月25日に連携協定書の締結式が開催され、松村祥史内閣府特命担当大臣（防災、海洋政策）、常住豊会長らが出席しました。
　今回の協定の締結を契機として、被災者支援活動の一層の推進を図ってまいります。

デジタル庁と日本行政書士会連合会は、「誰一人取り残されないデジタル社会」実現のために必要な事業の企画及び実施に関して、連携協定書を締結することとしました。河野太郎デジタル大臣、大串正樹副大臣、当会の常住豊会長らが出席し、令和５年９月１日デジタル庁にて署名式が開催されました。

令和7年2月19日に大韓民国ソウル特別市にて協定式が開催され、黄海鳳大韓行政士会会長、常住豊日本行政書士会連合会会長らが出席しました。
　今回の協定の締結を契機として、両会のさらなる発展と相互理解及び連携を図ってまいります。
　※本事業は外務省による「日韓国交正常化60周年記念事業」に認定されています。

登録申請中の日本行政書士会連合会への登録が終わり本日５月１５日福岡県行政書士会にて交付式が執り行われ北九州地区では新たに４名が登録されました。併せて事務所名称の行政書士北九州桜花法務事務所も届け出が完了いたしました。想定はしていましたがやはり多くの資料とボリューム感で後日目を通したいと思います。今後は地域企業・市民の身近な相談役として頑張らせていただきますのでよろしくお願いいたします。まずはご報告まで。
行政書士北九州桜花法務事務所日本行政書士会連合会(登録第25402781号)福岡県行政書士会会員(福岡会員25029号)代表行政書士　　　大田　　司

（一社）日本マンション管理士会連合会と日本行政書士会連合会はマンション管理計画認定支援手続の円滑化やマンション管理の適正化に寄与することを目的に連携協定を締結しました。
令和７年２月２５日に日本行政書士会連合会において連携協定書の締結式が開催され、瀬下義浩日本マンション管理士会連合会会長、常住豊日本行政書士会連合会会長らが出席しました
今回の協定の締結を契機として、関連情報の共有化や各都道府県単位による連携を積極的に図っていくことが確認されました。

マンション管理実務に於いて各種書類・契約書・決算書・議事録等といった法的書類及び付随する相談業務その他通常業務での代理人としての契約締結業務等が行政書士の法定業務の一つでありアドバイス・助言と言ったコンサルティング中心のマンション管理士との連携強化は管理組合にとっては非常に有益だと感じます。