マンション管理の窓口

管理組合様のご相談やマンション管理士派遣等に於いて感じることは、私たちが想像する以上に組合員の皆様はマンション管理に関する知識等をお持ちでない方が多数を占めるということです。野球でいえば基本のルールも知らずに試合に出ているという状態です。なにが正しくてなにか間違っているかも判断できない。間違っていることすらわからずに長年その対応をおこなっているという事例を何度も見てきました。

また管理会社担当者が知識や経験が低いため管理組合に間違った情報を伝えそれが正しいと思い長年その間違った対応を取り続けるという事も散見されます。（意図的に間違った情報を伝える場合もありますがこれはまた別の問題です。こちらの方が悪質かも知れませんが。）
マンション管理会社の言うことだから正しいと思う先入観は非常に危険です。
そもそもマンション管理に関する知識や経験、関連資格を取得しており勉強熱心で頼りになる担当者は一握りではないかと思います。

それでなくともこの業界は離職率が高くまったく畑違いの人間が研修もままならずいきなり担当者になるのが現実です。よく担当者がころころ変わるという言葉を耳にしますが素人同然の人間が物件を担当することになるのですからストレスも溜まり嫌にもなります。ただ研修をしっかりすれば大丈夫かというとこのフロントという職種は非常に属人性が高くその人の適正能力の有無が大きく影響するため入社して働かなければわからないという難しい職種でもあります。

しかしマンション管理に求められるスキルは決して簡単ではなく実務に関する法律だけを見ても民法を始め区分所有法、マンション管理適正化法、マンション立替法円滑化法、標準管理規約その他多数の法律が絡んできます。さらに会計知識や設備関係、大規模修繕関係などいくら時間があっても足りないと感じるボリュームです。しかも仕事をしながら関連資格の取得を求められます。

そのなかで管理業務の重要事項説明等で必要な「管理業務主任者」という資格は、必須資格ともいわれるものです。合格率は平均２０％程度です。この管理業務主任者を取得するのもままならない担当者が多くいます。数回試験を受けて合格する場合もあれば挫折して退職する者もいます。やっと試験に合格してもそれだけでは知識としては先述した通り不十分なため関連資格の取得や自己投資しての書籍購入や知識習得等が求められます。
こうしたことを実践できる管理会社担当者がどの程度いるのかと言えば非常に少ないといえるのが実態だと思います。

年間通して様々な案件ややっかいな問題・トラブルが発生したとき安易に管理会社の見解や説明を鵜呑みにするのではなく管理組合側で一度確認するという事も重要だと思います。
今やインターネットで検索すればかなりの情報が入手できます。ただあまりにも情報が溢れているため何が正しくて何が間違っているかを見極めることが必要でこれが組合員の方達にとっては難しい場合もあると思います。

そこで今回福岡県の行政機関（福岡市、北九州市等）が無料で発行しているマンション管理に関する各書籍を是非活用していただきたいと考え以下にリンクを貼っておきます。
下手な市販書籍よりよくまとまっております。マンション管理の手引き他これが無料で手に入るのですから是非管理組合に１冊用意していただきたいと思います。書籍自体は数が限られており市民センター等に置いているようですがPDFでダウンロードできますのでこちらで対応されるのが良いかもしれません。
https://www.city.kitakyushu.lg.jp/ken-to/file_0615.html

今回は、京都というより日本を代表する自主管理組合のご紹介をさせていただきます。マンション管理に知見のある方であればこのマンションを知らない人はまずいないと思います。そのマンションは、京都市左京区にある西京極大門ハイツ管理組合法人という築４７年を経過した7階建て総戸数１９０戸のマンションになります。決して高級マンションでもなければ駅前一等地のマンションでもない普通のマンションです。京都市管理計画認定制度第１号のマンションとしてまた様々なマスコミ、研究論文、京都環境賞受賞など全国でも注目の自主管理マンションです。

私は、自主管理でありながら40年以上経過しても資産価値が下がらず売買になればすぐに買い手が決まるというその経営感覚に驚きました。マンション組合運営に経営感覚なんているのという方は、是非この西京極大門ハイツのことを勉強してみてください。たしかに営利を追求する民間企業ではありませんが多くの方が生活しその集合体を維持し陳腐化させないためには企業努力にも似た手法が重要だと感じられると思います。

とてもこのブログのなかで全てお伝えすることはできませんがあえて一つだけお伝えするとすればこのマンションは、高齢化社会の到来に備えて独自の「リバースモーゲージ」を導入しているということです。他にも四季に応じた行事、日曜喫茶、文庫コーナーなど様々な取り組みを行っているようですが何と言っても大きな特色は独自の「リバースモーゲージ」だと感じています。

リバースモーゲージとは何？という方もいらっしゃるかもしれませんが簡単に言うと自宅に住み続けながら、その自宅を担保に老後資金を借りることができるというサービスです。各都道府県の社会福祉協議会や金融機関が取扱いをしていることが特徴です。メリット、デメリットがありますがここでは説明を省略させていただきます。ご興味のある方は各自で調べてみてください。参考までにリースバックやリバースモーゲージ型住宅ローンなどの類似商品がありそれぞれ特徴があります。

一般的に金融機関等が扱うリバースモーゲージは、利ザヤを含めてあくまで営利目的でサービスを提供するため資産価値の維持が保証されにくいマンションは敬遠されがちであり、管理組合法人はこの問題点を克服するため管理組合法人自身がこのサービスを提供するという管理組合側の視点に立脚した運営を行っている点が特徴でこのリバースモーゲージを核として付随するサービスを様々展開しています。
これらの管理組合側の視点に立脚した経営感覚が管理組合法人の組織としての結束力を高め管理会社に依存しなくても資産価値を低下させずに運営できているのではないかと思います。
元々は管理会社が管理を実施していたようですが途中から自主管理に代わり今に至っているようです。むしろ自主管理組合だからこの経営感覚を実現できたのかもしれません。

ここ北九州市は、自主管理組合が他地域より多く存在します。是非このような事例もあるということを認識していただき安易に管理会社に全面依存されずにみなさんでもう一度蘇らせる組合運営を目指して頂くことを切に願います。そこに住んでおられる住民以上にマンションのことを真剣に考える方たちはいないと考えていますので頑張っていただければと思います。

代表の私が、管理会社勤務時代にトラブル関係で頭を痛めたものに機械式駐車場トラブルがあります。新築の間はそれ程でもないのですが年数が経つにつけトラブルの頻度と部品交換等の維持費がかさばり始めます。しかも操作頻度が集中する朝夕の時間帯に故障したりすると本当に大変です。組合員の方には他の交通手段を利用して頂くことになります。この時の１０分は１時間以上の感覚になります。実際にトラブルに合われ方は実感されていることと思います。
本来管理組合にとって機械式駐車場は、貴重な収入をもたらす稼ぎ頭と言いたいところですが、老朽化に伴う維持費や車離れ、最近主流となってきた車高の高いSUVやミニバン等がスペース関係で使えない等厳しい時代になりつつあります。

ひと昔前、「駐車場完備率100％！」というのを分譲マンションのセールストークでよく見かけました。その当時は若者も車を持つことが一つの夢でありマイホームとマイカーをセットで考える時代でした。ところが自動車の保有台数は、2000年ごろから、横ばい傾向へと変化してきました。その一方で、市街地の駐車場の台数は増え続けていることから、駐車場需要が相対的に低下してきているといえます。

さらに高齢化社会で免許返納をされる方の増加、若者の車離れ、タイムズなどのカーシェアリングの普及など、ここ10～20年は自動車を保有しようとする動機が相対的に弱くなってきています。また、先述したように機械式駐車場特有の弱点として、最近主流の車高の高いSUVやミニバンが標準的な機械式駐車場の仕様では入らない、ということで、敷地外に駐車場を確保しているといった事例も聞いています。

このような状況がつづけば、区画数に応じた駐車場収入が入らず、管理組合の収入減に直結します。機械式駐車場の長期修繕計画にも影響を与え独立採算で見た場合、赤字に転じるマンションも増えてくることが予想されます。このことを裏付けるようにトヨタ自動車グループのシンクタンクが2019年の保有台数に対して2030年で約-10％、2035年には約-13%に減少すると予測されています。

このような状況を踏まえ、今後中長期的な視点にたち機械式駐車場は、維持費の抑制さらには平面化等を検討すべきなのではないでしょうか。

一般的に機械式駐車場は、金食い虫と言われるように維持のためのコストが多くかかります。

2021年9月に国土交通省が改訂した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に一般的な機械式駐車場の修繕費が掲載されています。（機械式駐車場の１台あたり月額の修繕工事費）

この金額に、一般管理費に含まれる年間の維持・点検費用（１区画当たり標準月額1,000～3,000円程度）を足した金額が、1区画当たりの維持コストの目安となると思います。問題なのは空き区画が発生してもこの費用は変わらないので空き区画が増えれば増えるほど、無駄な維持費を払い続ける収支状況になります。

平置きの駐車場であれば、通常の維持費はほぼかからないので、空き区画があっても駐車場収入の減少だけになりますが、機械式駐車場は、さらに維持・修繕工事費が必ずかかりますので、空き区画は収支状況を更に悪化させる要因となります。

過去に何度も機械式駐車場のあるマンションを独立採算で試算してみたことがありますが、多くは駐車場使用料が年間の維持点検費を上回っていました。この事実だけを見ればこの上回った分を修繕費として積み立てれば、大きな修繕積立金不足などの問題は起きにくいと思います。
国土交通省が提示する標準管理規約でも、「駐車場使用料は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる」とあります。皆さんのマンションの規約も同様の条文になっている場合も多いのではないでしょうか？

しかし現実のマンション管理では、修繕積立金に回る余裕のある所は少なく、一般管理費に充当されているケースがほとんどです。特に管理会社に委託している場合では、駐車場使用料を一般管理費に回さなければ、年間収支が赤字になってしまう場合も多いのではと感じます。

このように国土交通省が提示する標準管理規約とは相反する運用が行われている背景には、新築販売時に一般管理費を低く抑えることで販売をスムーズに行いたいと考える企業の考えがあるのだと感じます。それでなくともマンション購入時には家具の新調などいろいろお金がかかります。そのため消費者心理を意識しての販売戦略が管理開始後に皆さんに負担となって現れてきます。

この問題の解決は、管理費を適正金額に改定しなければ難しく仮に改定するにしても各支出項目の精査も必要になり実際にどれだけの管理組合が対応できるのかという問題もあります。

現実的には、機械式駐車場は、毎年維持修繕費が発生し定期的に大規模な修繕工事も必要なことから管理費改定の議論は別として、将来的に駐車場の需要減少と維持修繕のコストのバランスが崩れることが予想されれば、駐車料金の値上げは避けたいというのが本音だと思いますので、保守会社の見直し及び修繕サイクルの見直し、または管理費等の支出削減もしくは将来の駐車場平面化等何らかの手を打たなければ将来負の財産になりかねません。
今後ニーズが増える機械式駐車場の平面化については、別の機会で説明したいと思います。
まずは、この問題を先送りせず早めに管理組合の継続審議事項として取り組まれることをお勧めします。

５月は総会が多い時期だと思います。管理会社に委託している場合良く見られるパターンとして担当者が議長が行う議事まで取り仕切っている場合があると思います。たしかに議長といっても輪番制でやむなく引き受けた方がほとんどというのが実情でこうしたことに慣れていない方が多いことから「お願いします」ということで任せきりになっていることだと思います。本来は議長が進行を行い質疑応答の後、賛否を問うというのが基本ですが現場を知っている私からすれば、致し方ないかなと思うところはあります。実務経験のない専門家の方はそんなことはあり得ないということを強く言われる方がいますが机上の理屈では対応できないケースもあります。問題なのは、意図的に担当者が議事進行を主導で行うケースだと思います。以下どういうケーすがあるのか一例を説明させていただきます。
説明の前に、
私は管理組合とは日本社会の縮図だと常々思っています。だとすればどこかで不正がおきる、巻き込まれる可能性はあるわけです、昔から不正あるところに利権あり、私利私欲ありということを何度も見てきました。管理組合自体は営利を追求する団体ではありません。しかし予算があり管理会社や関連業者にとっては営利を生み出す組織なのです。
民間会社のように厳しくコストダウンを要求することもなくチエック体制も弱い管理組合が多いことから管理会社の提示通りで承認を取ろうとしたり出来るだけ多くの利益を得ようとする管理会社や関連業者がいても不思議ではありません。

しかし契約内容変更、工事や設備設置など予算がからむ案件には、基本総会の承認事項が必要です。ケースによっては普通決議、または特別決議といった決議が必要です。なにごとも問題なく終わればよいのですが案件によってはてはモノ言う組合員の存在があったり議案内容によっては賛否が分かれる場合があると思います。

そこでどうでしょう。もし管理会社担当者や関連業者にとって都合のよい議案に反対意見が複数あったり賛否拮抗が予想される場合、担当者によっては奥の手を使ってでも決議させ無事に任務を遂行しようと考える人間がいても不思議ではありません。なぜか？

ご存知のように出欠票・委任状・議決権行使書はほとんどの場合は管理会社担当者が回収し集計します。
そして総会当日、通常は理事長＝議長は集計結果を担当者から伝えられ出席状況を総会にて報告します。
ここまでの過程でこの委任状や議決権行使書を管理組合側が精査をする機会はありません。
管理会社担当者の報告を信じるしかないわけです。どうでしょうか？私がこれ以上説明しなくともどいうことが可能かはおわかりいただけけると思います。

あっていけないことですが、委任状の偽造や議決権行使書の改ざん等の危険性があるわけです。私が聞いたケースでは、総会議案に不信をもった組合員が、後日委任状等の確認を求めたところ破棄したとの返答で証拠隠滅とも思える行動に出たというケースを聞いたことがあります。

こういう事では、不正選挙ならぬ不正総会がまかり通ることになりかねません。出来れば総会委任状や議決権行使書は管理組合側がいったん回収した後、担当者に渡すというやり方が望ましいとは思いますが、少なくとも管理組合側は、委任状や議決権行使書は保存するよう管理会社に伝え、もし破棄するようであれば管理組合としては、適切な対応を取る意思表示を行い不正を防止する対応も必要だと思います。最後に言わせていただければ全て管理会社担当者が悪いのかと言えばこういう事を生み出しかねない管理組合側の全て丸投げの意識も問題ではないかと感じています。
＊尚、議案によっては管理会社に都合の悪い場合もあります。その場合は逆に否決されるように根回しをしたり様々な対応策を講じる可能性もあります。どちらにしても丸投げ無関心は良い結果をもたらさないと考えます。

一般社団法人・福岡県マンション管理士会が主催、北九州市が共催、福岡県と住宅金融支援機構九州支店が後援するマンション管理セミナー＆相談会が開催されました。午後から市担当者・当管理士会メンバーによる認定制度に関するセミナーを行い多くの組合員の方にご来場頂きました。 沢山の方にご参加いただき誠に有り難うございました。

一般社団法人・福岡県マンション管理士会が主催し、北九州市が共催、福岡県と住宅金融支援機構九州支店が後援する５月14日開催のマンション管理セミナー＆相談会が開催されます。会場は北九州市小倉北区浅野の北九州国際会議場になります。

午前10時～同11時50分が相談会でした。その後午後１時半開会。福岡県マンション管理士会の藤野雅子理事長の主催者挨拶の後、午後１時40分から北九州市住宅計画課の笹川正秀民間住宅係長が市の取り組みを中心に講演、午後２時10分からは山下マンション管理士事務所の山下誠吾代表がマンション管理適正化診断サービスと管理計画認定制度のワンストップ申請について解説しました。

休憩をはさみ今年１月から北九州市で始まった管理計画認定制度で、３月末に八幡西区の第22プリンスマンションが県内第１号の認定マンションになったことから、午後２時45分から第１号認定マンションの管理者でマンション管理士の引間金夫さんが認定までの歩みについて体験談を語りました。
講演の後は会場の参加者から多数の質問もあり盛況のうちに無事終了いたしました。

管理業界の実態については情報化社会の影響もあり組合員の皆さんも以前より情報を得やすくなりましたが、実は管理組合の身内に管理組合の利益を損ねる人物がいることもあるのです。そういうケースでは、その人物が理事長に長く就任していたり役員ではないがご意見番のような立場で決定事項に強い影響を与えるという例も過去耳にしたこともあります。
なかには管理会社と親密な関係になり問題が発生しても抑え込んだりかばったりするという話しも伝わってきます。しかしなんとなく違和感を感じてる組合員の方がいてもわざわざ自分が波風を立てることをを嫌う方が多いため問題が表面化しないケースがあるのです。

そのような状況では管理会社も緊張感を保つ必要なないことから動かない。提案しない。改善しない。という悪循環が生まれます。身内がこのような状況を作り出しているともいえるのです。
そしてご紹介するストーリでも出てくるのですが組合員のかなりの方が総会へ委任状・議決権行使を行い管理会社主導の議案が総会開催前に実質承認されてしまうという事実も管理会社を優位な行動に走らせることになりかねないのです。

今回そのケースの一例として「ダイヤモンドオンライン」が鬼ノ仁さんのマンガ『一級建築士矩子の設計思考』（日本文芸社刊）の作品をトピックスで取り上げていますので是非ご覧ください。管理業界の典型的な実態と理事長のストーリーです。最後に理事長が人間としての良心を取り戻します。

以下にリンクを貼っておきますのでご覧ください。いろいろと参考になります。
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https://diamond.jp/articles/-/320245