マンション管理の窓口

管理会社の管理組合預金の横領等は相変わらず続いていますが今回は１人の元社員による9億円近い横領が発覚しました。
大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」が勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあり被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということを公表しました。
株式会社ビケンテクノは、元々不動産管理・清掃会社として発足し、ビルメンテナンスを主力に成長した企業です。近年はビル運営・経営に関わるプロパティマネジメント等を拡大。さらには不動産売買・仲介、介護、ホテルなどへ多角化している東証スタンダード上場企業です。

公表されたビケンテクノの内容によると、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていたが、10月中旬に欠勤後連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあったということです。　被害対象となる管理組合は10管理組合を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。　会社はこの男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。金額を含めた詳細等や類似事案については、今後の調査委員会の調査結果を踏まえて公表するとのことのようです。

マンション管理の委託を受ける長崎県佐世保市の会社で経理事務をしていた元事務員が管理していた預金口座から300万円以上を横領した疑いで警察に逮捕されました。

業務上横領の疑いで逮捕されたのは、佐世保市の無職 元経理事務員（54）です。警察の発表によると、元社員は2022年1月から6月までに、仕事で管理していたマンション管理組合の預金口座から11回にわたって現金を引き出し、約330万円を横領したということです。当時、元経理事務員はマンション管理の委託を受ける佐世保市の会社で経理事務員として働いていました。警察の調べに対して、容疑を認めているようです。金の使い道や動機は、まだ分かっていないということで今回の横領は、元経理事務員が会社の関係者に申し出たことで発覚したということです。

ビケンテクノの件は金額からいって長年にわたり横領を続けていたにもかかわらず会社は気づかず本人の欠勤後連絡が取れなくなってわかるとういう非常に杜撰な社内の管理体制が見えてきます。ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしていますが事の重大性を考えればお詫びで済む問題ではないはずです。佐世保の件も本人自らの申し出で明るみに出るというどちらも管理組合から見れば信じられないケースだと思います。こんな状況では管理会社の社会的評価は上がることはありません。

なぜこのような横領がいつまでたっても続くのか？以前のブログでも記載しましたが管理組合の丸投げ意識と無関心がひとつの要因であることは間違いありません。しかしながら肝心の管理会社を規制する法律が甘すぎるということが大きな問題であり同じ管理会社が何度も横領をおこしてしまう土壌があります。

実際に、管理会社社員が管理組合の資金を横領着服しても、監督官庁からの管理会社への処分は原則指示処分だけです。(法第81条第1号違反)
指示処分とは「役所が管理会社に是正を指示する処分」のことで、「以後、十分気をつけるように」と注意をするだけというのが実態です。

また管理会社が大規模修繕工事コンサルタントや建設会社と組んで不正に管理組合に損害を与えたことが判明して、 仮に公正取引員会から摘発されたとしても、現在の適正化法では、管理会社への処分は同じく指示処分どまりなのです。(法第81条第2号・第3号違反)
海外ではこうした法律は、このように軽く、形式的な処分では終わらず厳しく規制している場合が多く実際に欧米の管理業者規制法には、管理業者が守るべき倫理規定と利益相反禁止規定が入っています。
尚、我が国の適正化法に於ける管理組合は消費者契約法にあたる消費者に当たらないとする見解が一般的です。

上記の監督処分をしたときは、監督処分日から２年間、国土交通省のホームページにおいて、内容を公表することになっていますが一体どれくらいの組合員の方がチエックを行い確認されているのでしょうか？私の肌感覚からすればほぼいないといったところです。そもそもこうした公表自体を知らないと思います。近年、管理会社による第3者管理方式が増加していますが今回の例をみてもわかるようにこのようなリスクが内在していることを理解した方が良いと思います。

現状管理会社を規制する法律がこのような状況であれば管理組合は主体性をもって管理会社の業務をチエックしなければいけません。そこで前回の関連記事にも記載した内容をもう一度記載します。まずは管理組合運営について無関心をやめることです。
管理組合の運営に無関心で、管理会社任せにしていると、悪意を持った人間が、皆さん（管理組合）の大切な資産に手をつけてしまうかもしれません。

どのような事情があるにせよ犯罪行為は許されることではありませんが、横領や着服等の不正行為を未然に防ぐ若しくは最小限に食い止める環境作りはできると思います。（予防法務）たとえばいくら親しい友人だからと言って無造作に札束をテーブルの上や目につく所に置きっぱなしにして家に招くというのはある意味犯罪を助長しているともいえる行為で危険です。莫大な修繕積立金を前にして、輪番制で専門性の乏しい役員による管理会社丸投げのマンション管理では、心が動く人間が後を絶たないというのも事実なのです。

そしてこのような不正行為を防止するためには、管理組合のチエック体制と財務管理の強化が重要だと考えます。決算時の監査以外に定期的な監査・監視体制の構築、会計・出納業務のスキームの厳格性、マンション管理士等外部の専門家の活用などの対策が求められます。その結果、隙のあった管理組合の組織が変わり管理会社にも緊張感が生まれてくることになります。

そしてマンション管理組合の健全な運営を実現するためには、組合員同士のコミュニケーションや協力も重要になってきます。各居住者が管理組合運営に関心をもつことにより、居住環境の向上や資産価値の維持にも影響を与えます。
管理会社任せにせず自分たちの財産であるマンションの管理に積極的に関わり参加される組合員が増えることを願います。

最近北九州市でもマンションデペロッパーの施工不良問題がマスコミ等でとりあげられていますが私がこの手の問題ですぐに思い浮かぶのは、2015年10月に発覚した横浜のマンション「パークシティLaLa横浜」の杭施工データ改ざん事件です。当時大きくニュースにも取り上げられたことは皆さんもご存知の事と思います。同じく横浜市内の「パークスクエア三ツ沢公園」では杭施工データ偽装とされる傾斜が発覚。どちらも建て替えという結論になりました。当時「新築マンションは9割が欠陥 (幻冬舎新書) 著：船津 欣弘」という書籍も発売され話題になった記憶があります。

「パークシティLaLa横浜」は事業主（デベロッパー）が三井不動産と明豊エンタープライズ、設計・施工は三井住友建設。「パークスクエア三ツ沢公園」は事業主が住友不動産、設計・施工は熊谷組。日本を代表する大手企業が名を連ねています。
このような国内有数の大手デベロッパーやゼネコンが手掛けているにもかかわらず、こうした問題が起きる背景には今経済界で話題になっている建設業の2024年問題と無関係ではありません。

このような大手企業に於いてもこうした問題が起きる背景に、まず下請け多重構造が挙げられます。これは運送業でも同様ですが元請け会社をトップにしたピラミッド型構造になっています。当然下請け、孫請けさらにその下と下がる度に中間マージンが差し引かれ最終的には薄利での工事を請け負う構造です。こうなると職人も人間ですからよい仕事をしようとか、丁寧な作業を心掛けようという意識は生まれにくくなることは想像できます。それに加えに社会保険もなく日給月給で働く職人もいる業界です。

もうひとつは価格競争のみならず、「工期厳守のプレッシャー」です。日本の分譲マンションは「青田売り方式」で販売されるのが一般的で、建物が竣工（＝完成）する前、場合によっては工事が始まる前に販売が行われるケースもあります。工期厳守のプレッシャーに加え人手不足で外国人労働者や経験の浅い職人を集めなければいけない背景も施工不良を生む要因だと思われます。さらに、ゼネコンの大事な役割のひとつである「管理」、そして工事監理者による「監理」がきちんと機能していないことなども絡み合い、さまざまな施工不備や欠陥が生まれてしまう危険が隣り合わせなのが今の建設業界の実態なのです。

実際に建設労働者の減少には歯止めがかからず特に、鉄筋工などの技能労働者は、1997年のピークの464万人から2022年は305万人に34％まで減少しています。
また建設業は他産業と比べて高齢化が進んでおり全就業者数の中で55歳以上の就業者の占める割合は、全産業平均の31.5％に対して建設業は35.9％。29歳以下の就業者の占める割合は、全産業平均の16.4％に対して建設業は11.7％（日建連　建設業デジタルハンドブック）。現在の状況が続くようであれば、人手不足はますます深刻化することになります。
こうした状況のなか、2024年４月からは改正労働基準法の施行で、時間外労働の上限規制の適用が始まり労働時間圧縮のしわ寄せが、施工品質に及ぶリスクがあると考えます。

政府はこうした事態をうけ人手不足を補うために外国人労働者の受け入れを拡大する方向で進めていますが経験の浅い職人を集めても、施工不良の背景は、業界の構造による「良い職人の減少」にあるのですから、やりがいのある労働環境の整備や今の多重下請け構造の見直しや工期短縮の改善及び施工不良を防ぐための教育や意識が各現場で行き届いていなければ、本質的な解決にはならないと思われます。

同じく2024年問題で取り上げられている運送業をみても感じますが日本の経済システムは原点に戻り再構築する時期に来ているのではないかと感じています。行き過ぎた規制緩和や欧米の圧力による国際化という名の金融資本主義の拡大がこうした背景を生む土壌になっているのではないかと思います。
戦後ＧＨＱによる道徳教育「修身」の撤廃、今年大問題になった芸能事務所等に代表される3S政策などで本来の精神的に豊かな日本人らしさを失ったのかも知れませんが今こそ故安倍晋三氏が国民に伝えた「日本を取り戻す」時期に来ているのではないかと感じています。

今経済界では2024年問題がクローズアップされています。建設業・運送業等に於いて時間外労働の規制が始まり人材不足に悩むこれらの業界の混乱と衰退が危惧されています。
建設業・運送業共多重下請け構造というシステムの弊害が出ていることに加え運送業の現場ではアマゾンや楽天などの電子商取引の普及により宅配便が急増し再配達の増加が労働者の負担となっていることも課題のようです。
国土交通省の調査によりますと、2023年4月の再配達率は11.4%という統計が出されました。人口の集中する大都市部では12.6%と高まり、近年のトラック運転手不足が深刻化する中で、再配達は物流業界にとって大きな負担となっているようです。

そこで国土交通省は、「置き配」の活用や中古マンションやアパートを対象に、宅配ボックスの設置費用の補助を開始する予定です。マンションの規模や賃貸・分譲かを問わず、1棟につき50万円を上限とします。また、子育て世帯の多い住宅には、子育て世帯の割合に応じて補助額を増額する予定です。併せて国土交通省は、マンション管理組合に宅配ボックスの設置を促すため、ルールの見直しも検討するようです。
これらの効果により政府は、24年度までに再配達率を6%に半減する目標を掲げています。宅配ボックスの普及は、再配達率の削減に大きく貢献すると考えられます。

政府は２０２３年度中に実施を目指すとのことで補助要件は以下のようになっております
＊子育て世帯の入居率が全体の３割以上
＊補助額は１棟５０万円が上限、補助率は３分の１
＊賃貸･分譲マンションが対象、新築は除く
＊子育て世帯の入居率に応じて補助を上積み

以上が要件のようです。管理組合のなかでこの要件に見合う場合は大規模修繕工等のタイミングなどで導入を検討してみる価値はあるかもしれません。実務上は買取りではなくリース契約等を選ぶ管理組合の割合が多いと思われますので補助額の扱いに柔軟性をもった対応が望まれると考えます。今後のライフスタイルを予想しても益々インターネット販売は増加が予想されますので時代のニーズに沿った宅配ボックス設置でマンションに付加価値を生み出すことが可能になると考えます。

これまで自主管理組合の方や管理会社の対応等に疑問をお持ちの管理組合の方から何か良い手引き等はありませんかという相談を何度も受けましたので今回は前回紹介の北九州市以外で私のおすすめの自治体の手引きをご紹介したいと思います。

これまで管理会社時代から幾度となく参考にさせて頂いた行政機関のサイトがあります。一般的には国土交通省やマンション管理センター、マンション管理業協会等といったところを皆さんも思い浮かべると思いますが今回は、地方行政機関のガイドブックの完成度が高く地元以外では一般的には知られていないと思う北海道住宅局建築指導課が作成した各種ガイドブックをご紹介したいと思います。管理会社時代にいろいろ検索をおこない見つけそれ以降自分にとっては有益なコンテンツとなっています。

この北海道の住宅局建築指導課作成の各種ガイドブックは、完成度が非常に高くこれを一般に公開してくれていることに大変ありがたく存じます。是非マンション管理組合関係者の方にも一度参照していただき今後の運営に活用されてみてはいかがでしょうか？無料相談等は日程の調整等時間の確保が必要ですがこれは空いた時間で参考にしていただけますので便利です。

北海道と言えば人生で一度だけ新婚旅行で行ったきりでそれ以降縁がありませんが皆さんもご存知のように真冬の寒さ等厳しい環境の地でもありそこで経験したトラブル等豊富な事例が記載されております。私もこのガイドブックには管理会社時代も含め何度も参考にさせていただきました。以下に3種類のガイドブックの外部リンクを貼っておきますのでご覧ください。

皆さんは指定管理者制度というものをご存知でしょうか？　指定管理者制度とは、広く民間事業者等に公の施設の管理を代行させ、市民サービスの向上、経費の削減を図りながら、多様化する市民ニーズにより効率的・効果的に対応していくための制度ということになっています。ただし、個別の法律で管理主体が限定される、学校、道路などの施設については、指定管理者に管理を行わせることができません。

今回北九州市は、指定管理者制度のあり方を検討するため、サウンディング調査を実施するということです。調査対象は指定管理施設の管理・運営に関心のある法人または法人グループということです。11月15日までアンケートフォームまたは所定の様式による意見を受け付け、希望者と10月18日～11月15日に個別対話を行い結果の公表は11月下旬に公表される予定です。

実は、マンション管理業界とこの指定管理者制度は意外にも親和性が高く実際にこれまで北九州市の多くの施設等がマンション管理会社又は共同事業体の1社として管理・運営してきた実績があります。例えば小倉南区のアドベンチャープール、門司区の門司麦酒煉瓦館、小倉南区の新北九州空港駐車場整備事業、お隣り山口県下関市の市民会館や商業施設カモンワーフ、美祢市の美祢社会復帰促進センター（刑務所）そして宇部市井筒屋跡地の複合施設（予定）なども実はマンション管理会社が管理運営に携わってきた実績があります。

北九州市が今年9月に公表した「北九州市政変革の基本方針の策定について」では、具体的な事業の見直しの1つとして指定管理者制度が挙がっており公募の7割が1社からの応募で十分な競争原理が働いていないといった現状があるようです。市政変革推進室では「参入しやすい制度への見直し策や、民間ノウハウを発揮しやすい制度の在り方などについて、事業者視点での意見を集めたい」と、今回のサウンディングの狙いを説明しています。

実際に小倉南区のアドベンチャープールに至っては1次及び2次の募集でどこも手が挙がらず3次の募集でようやく決まった経緯があります。また市民に馴染みのある北九州市民球場も1社しか名乗り出ず厳しさが現れています。これまで採算割れにはならなかった指定管理者も人件費の高騰や各種経費の増加等収益がでにくい環境のため参加を見送る業者が増加しているようです。
意見を求めるのは指定管理者制度全般に関する以下の9項目になります。

ア　指定管理事業へ参画するための条件・課題
イ　適正な指定管理料の積算について
ウ　インセンティブ制度*について（既存制度の変更意見、新規制度の提案など）
エ　自主事業の積極的な実施における条件・課題
オ　利用料金制度の導入における条件・課題
カ　市も指定管理者も稼げる取組みに関する提案
キ　指定管理施設の課題やポテンシャル
ク　具体的な業務内容や募集条件の見直し提案
ケ　その他の自由意見

市政変革推進室では、従来にないインセンティブ（例えば「指定管理者の実績評価に応じてもう一期更新できる」など）や、現状のやり方に囚われない運営方法などの提案を期待しているようです。このような状況が続けば参加企業が1社もなく運営が実質困難になることも考えられます。そうなれば施設の廃止等も検討されることになり再度行政による管理に逆戻りという事になればコストの増加が考えられ現在の厳しい市の財政状況では避けたいところではないでしょうか？
今後も公共施設サービスを継続できるように新しい意見やアイデアが出てくることを期待します。

以前のブログにも記載しましたが日本の不動産の外国人所有割合は年々増加傾向にあります。分譲マンションもしかりです。但し他の不動産と違い区分所有という特性のためその後様々なトラブルが起きる可能性があります。マンション販売、売買等の際に不動産会社が重要事項説明に於いて適正な説明を行っている場合がほとんどだと思いますが購入後の問題は管理組合が対応することになります。そこで外国人が区分所有者になった時の注意点を挙げてみたいと思います。

まずは、当事者がどこまで管理費・修繕積立金を理解しているのかを確認する必要があります。海外では、分譲マンションにこうした制度がないことがありますので、理解が不十分であれば説明をして理解を得る必要があります。
また管理費・修繕積立金等は将来的に金額が改定される可能性があることも事前に知らせておくと後のトラブル防止にもなります。合わせて駐車場使用料についても理解しているかを確認した方が良いケースもあります。

また管理費等の徴収方法は、一般的に口座振替方式によることが多いため、国内の金融機関の口座開設が必要となります。しかし、海外に在住の区分所有者の場合には国内の口座を保有していないことが多いため、海外口座からの送金により支払う場合があり注意が必要です。
海外口座からの送金により支払う場合には、送金手数料が負担になることから、当事者によっては、数ヵ月から数年分の管理費・修繕積立金等を一括して支払うことを希望されるケースもあります。そのため、管理費・修繕積立金が途中で変更になった場合の取扱いについても確認を行いその場合の取り決めを決める必要があります。

次にマンションのルールをどどこまで理解しているかの確認が重要になります。そもそも文化も違い生活様式も違う外国人の方ですから馴染めないルールもあると思われます。
分譲マンションにおいて、外国人居住者とのトラブルで多いものとして、ペット、リフォーム、民泊等住居以外での使用が挙げられます。また海外では、「専用部分」と「共用部分」の考え方がないことがありますので、認識の違いによるトラブルも発生しています。
専有部分のリフォームや修繕については、工事に先立って管理組合に届出を行うこと、または管理組合からの許可を得ることを求めているのが一般的です。また専有部分を住居以外に使用することを禁じている管理規約や使用細則で定めていることがあります。この場合、所有者であっても、専用部分を事務所や倉庫などとして使うことは許されません。

しかしながら、外国人区分所有者の場合、専有部分と共用部分の考え方に対する理解が不十分であるケースも多く、玄関扉などの共用部分に係るリフォームを区分所有者単独で行うといったトラブルが発生することがあります。
また住居以外での使用が禁じられている場合は、事務所や民泊としての使用ができないことをあらかじめ理解してもらうことが必要です。
その他にも、管理組合運営や議決権などのわが国のマンション特有のルールについて、きちんと説明をしておくことが重要です。

マンション売買等の際に、不動産会社からも説明があるにしろその後の組合運営でのトラブル発生を未然に防ぐためにも管理組合からも事前にルール等を説明することが重要です。場合によっては外国語でのルールブック作成、通訳、翻訳等が必要なケースも出てくるかもしれませんが今後の外国人割合の増加を考えれば必要な対応ではないでしょうか。現在はAIの進化により多国語翻訳機（ポケトーク等）などもありますので活用できるものは活用してみると良いでしょう。