マンション管理の窓口

「マンション管理適正化法」の法改正が2022年4月に施行されました。同じく宮城県では、我が国有史以来初めて上水道の民営化（実質外資企業による20年の運営権取得）が始まりました。水といえば人の生命の根源に関わる重要な資源です。
なぜこれ程大切な日本人の水に係るものを宮城県は議会の可決を基に開始したのでしょう。宮城といえばお米に代表される高品質な農作物の産地です。大幅にコスト削減が可能という事ですが契約事項ではなくあくまで約束事という事を知事が議会で述べています。

この水道の民営化はヨーロッパを始め多くの国で開始したものの大幅な値上げ・品質等が大問題になり再び公営化に戻そうという流れのなかでの決定です。これを話せば世界のシステムの裏側の話しになりますので今回は省略させて頂きます。ただこのグループは民営化のために水面下で以前から活動し功名な手法（５１％の議決権を有する実質運営会社）で実現したというのは事実の様で地元自民党重鎮県議会議員の判断等混乱ぶりを見ればわかります。

今回なんとその外資企業グループの社長が日本経済連の副会長に内定したという事です。
明治維新から現在までの流れを追うと明治維新の本当の黒幕は誰だったのかという疑問が湧かずにはいられません。事実は小説より奇なり。こんな言葉があります「この世界は皆さんが思いもよらない人達によって動かされている」

さてなぜこんな話しをしたかと言うとこの宮城県のシステム「コンセッションシステム」といい水道設備等の所有権は残したまま運営権を民間に渡すという手法です。皆さんももうお分かりの様に営利を追求する外資企業に財布を握られた状態で運営費用や維持修繕費用・再委託業者等が決まってしまうということです。

管理組合でいえば管理組合の運営権そのものを利益相反関係にある管理会社に任せる（管理会社による管理者方式）ということと同じ意味合いなのです。もちろんスキームは違うにしろ運営権を手放すという意味では同じです。もちろん宮城県は監査機能等チエック体制を設けているとはいっていますが既に海外で問題が起きているのは事実です。少なくとも20年間宮城県民は、命の次に大事な水を民間のそれも外資企業にゆだねなければいけません。

話しを本題に戻し一部の大手管理会社は、利益相反関係にあることを理解しながら高齢化で役員の成り手不足解消のためということでこの管理会社による管理者方式を積極的に進めています。しかも役員の負担軽減にもつながるとして理事会そのものを廃止するというまさに最後のカードを出しています。理事会を廃止することで主体性は失われ管理者兼管理会社主導の運営になることは否定できません。

これがどういうリスクを含んでいるかは良識ある市民の方であればお分かりだと思います。しかしそれは冷静に考えられるからわかることで小規模マンション等で役員選出自体ままならい状況であれば違う選択になる場合があるのです。たしかに厳しい状況に置かれている組合にとってはメリットを感じると思いますがその一方でそれ以上のデメリットが生じる恐れがあるのも事実です。

この管理会社による管理者方式は民法でいう利益相反関係にあたります。そのため多くの管理会社はこの管理会社管理者方式の導入には慎重に対応しています。
今回例をあげた理事会廃止型の管理会社管理者方式を運営するとすればあとはいかに監査機能を強化するかということで対応するしかないと思います。例えば２名監査体制で１名は有識者あるいは外部の公認会計士に依頼する等といった方法が考えれます。

いずれにしてもこの方式を選んだ管理組合は元の形に戻すのは相当に困難（管理規約等確認）が予想されますので宮城県民と同じく管理会社にすべてゆだねるしかありません。
この管理者方式は、管理会社以外ではマンション管理士等の専門家も候補にあがると思いますがやはり監査機能を十分に担保する必要があると考えます。

高齢化社会でこれからこの管理者方式は、今より導入される割合は増加すると予想されます。この方式以外にも「信託」を活用した方法もあるのですが具体的な仕組みの整備はこれからの状況です。もちろん運営面で課題もあると思いますが管理者方式以外の方法を検討することで選択肢が拡がると思います。「信託」活用についてはまた別の機会で説明したいと思います。

国土交通省が行ったマンション総合調査では、約19％が「水漏れのトラブルがある」と回答しています。そのなかで昭和49年以前に建築されたマンションに限ると、およそ50％以上のマンションが「ある」と回答しています。このようにマンションの水漏れ事故は意外と多く発生しており、決して他人ごとではありません。

水漏れの原因とは？
マンションで水漏れ事故が起きてしまう原因は、主に次の2つがあります。
①住人の故意や過失によって起きてしまう人為的な問題
②配管の故障や老朽化などで起きる設備的な問題

原因によってその後の責任の所在や対処が変わってきますので説明させて頂きます。間違った判断で処理を行うと思わぬトラブルにつながりますので注意が必要です。
尚水漏れ調査については今回は説明を省略します。漏水箇所が明らかでない場合に漏水箇所を調べるための「水漏れ原因調査費用」は、管理組合加入のマンション保険の適用がありますので保険会社に契約内容の確認をして下さい。・多くの場合は年間限度額が100万円です。

入居者が原因の場合
マンションの水漏れ事故の原因のひとつが「入居者の不注意」によるものです。たとえば、お風呂の蛇口をひねったものの、忘れてしまい水漏れが発生。洗濯機のホースが外れて漏水。トイレが詰まり漏水等があたります。

責任の所在は・・
通常マンションの漏水事故でまず責任を追求されるのは、その漏水の原因をつくった個人である。これは民法７０９条の定める不法行為責任の法理に基づきます。対応は管理組合で入っている個人賠償責任保険又は個人で加入している個人賠償責任保険の対応が可能と考えます。加入している場合は個人負担が原則です。

建物や設備に問題がある場合
設備や建物自体の老朽化や故障などにより、水漏れしてしまうケースもあります。たとえば、排水管の老朽化によるひび割れや接続不良が起きると、そこから水が漏れてしまいます。外壁に生じたわずかなひび割れから、雨水が侵入して雨漏りを引き起こすことも…。設備や建物は日を追うごとに劣化していくため、築年数が経過した物件ほど水漏れ事故が起こる可能性が高まる傾向にあります。気をつけておきましょう。

責任の所在は・・
共用部分に漏水の原因があった場合であれば、その共用部分の共有者である区分所有者全員が過失のあるなしにかかわらず最終的な責任を負う。これもまた、民法７１７条の定める土地の工作物責任の法理の帰結に基づきます。具体的には管理組合が賠償責任を負うこととになります。
水漏れ原因がはっきりしない時は、共用部分に瑕疵があったものと推定して、区分所有者全員、具体的には管理組合が賠償責任を負うこととになります。

 区分所有法第9条には、建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定という条文があります
第九条 　建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

具体的に判断された事例
規約「敷地および共用部分の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」判決：管理組合は右瑕疵によって損害を蒙った者に対し管理規約に基づく責任あるいは工作物の不法行為責任を免れない（民法７１７条１項）福岡高等裁判所平成１２・１２・２７
＊但し東京高裁平成２９年３月１５日判決は「管理組合は、共用部分について民法７１７条の占有者にあたらない」と判示し、原審前橋地裁高崎支部が「あたる」とした判断を取り消しました。そのため、管理組合は、共用部分の瑕疵を見こしたうえで損害保険に加入しておくことは非常に重要となります。

ケースにより保険対応が異なる
１）漏水箇所が共用部分で給水管・排水管であった場合
①漏水箇所である配管の修理費用は管理組合の負担です。
・保険の適用はありません
②被害者への損害賠償責任(原状回復費用）が管理組合に発生します。
・マンション保険の施設賠償特約にて保険の適用があります。

２）漏水箇所が共用部分でも屋上や外壁などからの雨水の侵入の場合
①漏水箇所の修理費用は管理組合の負担です。
・保険の適用はありません。
②被害者への損害賠償責任(原状回復費用）が管理組合に発生します。
・雨水の侵入による損害賠償責任には保険の適用はありませんので、被害者への損害賠償費用も管理組合の負担となります

３）漏水箇所が専有部分なのか、共用部分なのか特定できない場合
①この場合は上記2、②の通り管理組合の責任となりますが、原因箇所が不明なため修理費用は発生しないことが普通です。
②被害者への損害賠償費用は管理組合の負担となります
・マンション保険の施設賠償責任特約の適用があります。
※通常は漏水事故に伴う被害者への慰謝料・迷惑料等はありません。

建物・設備等に原因がある場合は保険での対応がケースごとに異なりますので誤った判断で処理をしないことが重要です。

注意点としては、「建物や設備の問題はなかなか目につきにくい」という点です。
壁の中を通っている配管などにトラブルが生じると、水漏れの箇所や状態を確認するのが難しくなります。事故の発生そのものに気づきにくいですし、水漏れしている場所によってはすぐに補修作業が行えず、被害が広がってしまうおそれもあるのです。日頃のメンテナンス等計画的な事業計画を立てることをお勧めします。

一般社団法人・福岡県マンション管理士会が主催し、北九州市が共催、福岡県と住宅金融支援機構九州支店が後援する５月14日開催のマンション管理セミナー＆相談会が開催されます。会場は北九州市小倉北区浅野の北九州国際会議場になります。

午前10時～同11時50分が相談会で、計８組まで受け付けます。その後午後１時半開会。福岡県マンション管理士会の藤野雅子理事長の主催者挨拶の後、午後１時40分～２時10分が北九州市住宅計画課の笹川正秀民間住宅係長が市の取り組みを中心に講演、午後２時10分～２時25分は山下マンション管理士事務所の山下誠吾代表がマンション管理適正化診断サービスと管理計画認定制度のワンストップ申請について解説します。

休憩をはさみ今年１月から北九州市で始まった管理計画認定制度で、３月末に八幡西区の第22プリンスマンションが県内第１号の認定マンションになったことから、午後２時45分～３時15分が第１号認定マンションの管理者でマンション管理士の引間金夫さんが認定までの歩みについて体験談を語ります。

講演の後は会場の参加者との質疑応答もあります。認定制度にかかわる盛りだくさんの内容で、制度の周知と普及を図ります。ぜひご参加ください。
スケジュールなど詳細は福岡県マンション管理士会のホームページでもお知らせしています。
https://www.facebook.com/profile.php?id=100088057016880

皆さんご自分のマンションの長期修繕計画を見たことはあるでしょうか？ほとんどの方がそういえばあったなという方のほうが多いのではないでしょうか？

しかしこの長期修繕計画が竣工時から見直されていない場合や１０年以上前のものだったりということが意外と多いのではないでしょうか。本来であれば5・6年程度で見直すことが望ましいのですが。管理会社が管理しているからと思われる方もいるかも知れませんが今までの経験でいえば見直されていないケースが非常に多かった印象があります。あるマンションでは10年以上前に竣工時建設会社が作成した長期修繕計画を基に管理会社が総会議案で積立金の値上げを行うというケースも確認しています。

正直、管理規約改定にしろ長期修繕計画見直しにしろ手間のかかる業務は、現状フロントではなかなか手が回らないというのが実情だと思います。また仮に管理会社が作成したものがあってもその項目・金額が妥当かどうか分からないという場合もあります。今回はこのソフトの説明ですので詳しくは説明しませんが作成に管理会社の意向が働いてる場合管理組合としては検証が必要です。その際の確認としても利用できるものと思われます。

また自主管理組合ではそそも長期修繕計画がないという管理組合もあると思います。あっても実際には活用出来ないものであったりするケースが多いと思われます。

そこで今回住宅金融支援機構が開発したこの無料で作成できるシステムを利用されてはみてはいかがでしょうか？本格的な長期修繕計画を作成すればやはり数十万円必要ですのでまずはこのシステムで確認するという方法もあると思います。もちろん大規模修繕に向けて正確なもの、積立金改定のための指針ということであれば専門家にご相談することをお勧めします。

正式名称は、「マンションライフサイクルシミュレーション」といいます。管理組合様が必要事項を入力すれば簡単に無料で、将来の資金計画ができるように開発されています。

 自分たちのマンションの規模、築年数、工事内容に応じた「平均的な大規模修繕工事費用」や今後40年間の「修繕積立金の負担額」、「修繕積立金会計の収支」などを試算することができるようになっています。

特徴としては、住宅金融支援機構が作成したものですから、資金計画に重きを置いた試算ができるようになっています。修繕積立金会計の収支が赤字となる場合は、増額や借入金により収支を改善させた後の資金計画も併せて表示します。
以前は　戸数等の制限があったのですが現在に於いてはほぼすべての物件に対応できるのではないかと思います。条件としては以下の通りです。

《シミュレーションの想定している規模等》 
①階数 30 階以下（タワーマンションについては乖離幅が大きくなることが想定されます。）
 ②平均専有面積 100 ㎡以下
 ③戸数 300 戸以下
 ④住棟タイプ 単棟型（団地型のマンションの場合は、各棟毎に試算を行ってください。）
 試算結果の範囲には、コンサル料、調査・診断、設計、工事監理費用、長期修繕計画作成費用は含まれません。 
本シミュレーションは、将来の物価変動はないものとして算出しています。

この「マンションライフサイクルシミュレーション」を活用されるのも一つの方法だと思います。以下にリンクを貼っておきますのでご関心のある方はご確認していただければと思います。

住宅金融支援機構　無料で作成できる「長期修繕ナビ」
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/suikei/index.html

近年、マンション総合損害保険料が立て続けに値上がりしています。想定外の自然災害や老朽化したマンションの漏水事故等の増加が要因の一つだと考えられます。様々な物・サービスの値上げがおきている状況のなかリスクヘッジをしたうえで保険料を削減できる方法はないかということで過去私が見直しの際経験した項目をいくつかご紹介させていただきます。

１．記載されている保険料算定の基礎情報が間違っていないか？
火災保険料算定の基礎となる建物の構造・延床面積、竣工年などが間違っていることが案外多く、正しく保険料が算定されていないことがあります。良くあるのが延床面積が間違っており無駄な保険料を払っているケースです。

建築基準法に基づく延床面積は、登記簿謄本（登記事項証明書）で確認できるのですがかなりの代理店はこの確認をせずに算出していると思われます。
実際面積が共用部分の面積ではなく、専有部分の面積を含んだ総面積だったり、竣工年度が間違っていたりということがあります。まずは正確な建物情報に基づいて保険料が算定されているかを確認することが大事です。

２．必要以上に高額の保険金額の設定になっていないか？
通常必ず付保する施設賠償責任保険の保険金額については、対人・対物共通、１名１億円・１事故５億円というように保険金の上限を決めて保険料を算出します。この金額が大きくなれば当然保険料も高くなります。

高い方が安心であることは間違いありませんが、マンションは、外壁がモルタル塗装もあればタイル貼りもあります。外壁全体のタイル割合も個別に違います。これら個別の状況に合わせた適切な保険金額が設定されているのかどうかも重要です。

3．免責金額の設定を検討する
免責金額とは、保険金が支払われる事故が起きた際に、契約者（管理組合）が自己負担しなければならない金額のことです。

例えば、保険金額1,500万円の保険に加入していた場合に100万円の損害が発生したとすると、免責金額０円の契約であれば、損害額100万円が全額保険で賄われます。
これに対して、免責金額１０万円の契約であれば９０万円しか保険金が出ませんが、保険料は安く済みます。

このほかにも、管理組合によっては個人賠償責任保険に加入しているところもあると思いますがこの保険料が想像以上に高いため負担になっているケースがあります。
区分所有という構造のたこの保険の必要性もわかりますが財政を圧迫するようであれば各区分所有者に状況を説明・個別に加入してもらう周知したうえで見直す方法もあります。

また裏技として主契約の火災保険会社とは別の保険料が安い保険会社と契約するという契約方法が可能なケースがあります。

その他地震保険の特性を考え見直す。鉄筋コンクリート造の特性を踏まえ建物評価額の割合を下げて「約定付保割合（やくじょうふほわりあい）」保険料を算出する。建築基準法で延焼防止のための項目が設けられており火災でマンションが全焼ということは考えられませんので実情に応じてこの割合を下げるという事です。

そして最後に現在契約している保険会社以外の保険商品も比較検討してみることをお勧めします。今はマンション保険に関して各社方針や力の入れ方が違うようです。それぞれの保険商品を見比べて内容と保険料を確認されることをお勧めします。

以上保険料削減のための説明でした。北九州市ではここ最近公立学校で外壁の落下が続いています。マンションでもいつ何が起きるかわかりませんので今の契約が適切な補償内容か確認されてみてはいかがでしょうか？管理組合だけでは、判断もつきにくいと思われればマンション管理と保険に詳しい専門家のアドバイスを受けられることをお勧めします。

今回はお世話になった管理業界のためにも厳しい表現をさせて頂きます。マンション管理士会や他の団体と交流すると管理会社に関するいろいろな情報が入ってきます。どちらかというと良くない情報が多く非常に残念です。

特にフロントの杜撰な対応や接客業としての意識の低さには首を傾げてしまうことがあります。ごく一部と思いたいのですが伝え聞く状況を踏まえまた私が管理会社勤務時代に感じたことも含めて考えれば想定以上のケースがあるように感じます。大手・地場管理会社のフロント問わず具体的な事例が伝わってきます。

もちろん組織という制約のなかで誠実に対応されているフロントの方もいるとは思いますが業界の評価を下げるフロントがいることも事実なのです。

相手はほとんどが一般市民の組合員・居住者の方達です。たしかにエンドユーザーですので中には癖のあるタイプの方もいるでしょう。しかしどう考えても一般的常識から判断すればこう対応すべきという事に対して真逆の行動をとったり、依頼された案件を放置したり、その場しのぎの嘘を平気で何度も繰り返すといった事例が伝え漏れてきます。

その反面修繕工事の見積もりだけは、自ら提案してくるというから呆れてしまいます。足元の自分の仕事も誠意をもって対応出来ないのにお金に関することだけは熱心に動く。また顧客先の管理組合の理事会・総会に私服と区別のつかないような出で立ちで対応する担当者もいるという声も時折耳にします。

こういうことを繰り返せば結局いつまでたっても、顧客である管理組合様から高い評価が得られません。インターネットで検索すれば掲示板等に組合員の生の声が掲載されています。現実の管理業界の質の評価がわかります。相変わらず行政処分を受ける管理会社も後を絶ちません。管理戸数、資本金、従業員数などという定量的な数字は一つの参考資料でその管理組合に対する管理の質を担保するものではないのです。

前回のブログに書いたようにフロントは黒子になって動きストレスも多く大変と説明しましたがその苦労も水の泡です。私はなにも理想論を言うつもりはありません。人間誰でも長所もあれば短所もあります。ミスもあれば失念もあります。私が言いたいのは管理組合をお客さんと思って仕事をしなければ感謝されず自ら仕事をやりにくくしていると言いたいのです。

管理組合員の方は今の管理会社＝フロントが良いと考えているケースは決して多くありません。自分達の代わりに雑務等を委託するという消極的選択として今の管理会社＝フロントを選んでいる場合が多いのです。

消極的選択なので先程述べた事例等あっても具体的な行動に移す人は少ないのです。実際「対応が悪い、工事金額が高いなど・・」と言いながら毎年更新する管理組合は多くあります。また仕事・日常忙しく関心が低い組合員の方も多いことから問題が表面化しないだけなのです。それをいいことにまさに「顧客不在の仕事ぶり」という表現が適切ではないでしょうか？

しかも悪いことに当の本人達はそれ程自分の行動が問題とは感じてない節もあるのです。
ホテルでフロントといえばそのホテルのまさに顔です。それに相応しい人を置いています。
管理会社のフロントもその管理組合にとってみればまさに管理会社の顔なのですから。
経験者優遇・有資格者優遇もわかりますが適正能力を見据えた人材採用と育成も積極的に行っていただけないものかと思います。

福岡のある管理会社はどんなに人材難でも業界経験者は採用しないという事を聞いたことがあります。代表が業界の実態を見るにつけ悪しき慣習に染まった人材は良くないとの考えだからという話しです。こういう認識を持たないといけない今の管理業界はやはり問題があると感じています。

従来のイメージを変え良い人材が増えれば業界の社会的地位も向上すると思います。私がお世話になった業界ですので是非頑張っていただくことを期待します。