マンション管理の窓口

新築から設置されている機械式駐車場を、故障もしていないのに撤去して平面化すると聞くと「何故？」と思う方はたくさんいらっしゃると思います。
しかしこの近年首都圏など大都市を中心に、自家用車の所有指向が大きく変化してきたことから、マンションが設置している駐車場の空き区画が目立つようになってきています。
空き区画であれば、使わなければいいだけで、撤去までする必要はあるのか？撤去には費用もかかるだろうし、また自家用車の利用が増えた時にはどう対応するかという意見も駐車場問題を検討していると良く聞かれることもあります。

しかしながら我が国の自家用車の保有台数は確実に減る傾向にあることは、国土交通省の統計でも示されています。今後についてもトヨタグループのシンクタンクが更に減少傾向が強まる予測を立てていますので、上記意見を考慮して様子見を続けるのではなく、現実を直視して平面化等対応策を考えるべきではないでしょうか。

通常、年４～６回の定期点検が必要で、電装部品、チェーンやモーターなど駆動部品は消耗品なので、一定期間で交換が必要になります。また、金属製ですから、経年が進むと錆びや塗装の劣化などの補修も必要になってきます。そして30年程度で更新（入れ替え）となります。これは、空き区画かどうかに関係なく必要な費用です。
１区画当たりの修繕費については、国土交通省の修繕積立金ガイドラインの中で、参考値がでていますので、転載します。

これに、管理費に含まれる年間の点検費用（１区画当たり月額1,000～3,000円）を足した金額が、1区画当たりの維持コストの目安となります。
例えば、合計30区画ある３段昇降式の機械式駐車場で、２割（６区画）空きがあるとすると、年間で６0万円前後無駄な維持費を払い続けている計算になります。

今後の対応策として、平面化の方法は、どのようなものがあるでしょうか。
その前に、地上部だけを使うことにして、機械の稼働を止めて点検もやめてしまっているケースも見受けられますが、定期点検を前提とした機械の上に車を乗せているの状態なので、きちんとピット内壁面に固定したブラケットで支えるなどしておかないと、最悪の場合、パレットの落下事故の可能性があります。点検をしていない設備で事故があれば、管理組合の責任問題にもつながるので、点検をやめた機械式駐車場をこのような状態で使い続けるのはお勧めできません。

残りの選択は、ピットを埋め戻して平面化する方法とピットに鋼板で蓋をする方法があります。

埋め戻しの方が費用は安くおさえられますが、建物の基礎の一部あるいは一体となっている場所では、埋め戻しに使う砕石などの重量によって建物の構造計算に影響が出るため、多くの場合選択できません。また平面化後に地盤沈下があった場合、追加で補修が必要になります。
鋼板で蓋をする方法は、場所を問わず対応が可能で、平面化後の地盤沈下の懸念もありません。ただ、空洞のピットが残りますので、ピットの雨水排出設備の定期点検は、引き続き必要です。

工事費用は、例えば上記の例で3列9区画の3段昇降式の機械を撤去して鋼板で平面化する場合、ある専門業者では参考価格として350-450万円程度かかるようですので、維持費の削減によって4、5年程度で工事費を回収ができるイメージです。

【空洞となったピットは、倉庫などに活用できない？】機械式駐車場は、建築基準法上は工作物として、延べ床面積に入りませんが、空いたスペースを倉庫などに利用すると、延べ床面積に加算しなければならない場合があり、その場合は建築確認など諸届出が必要です。また、人が通常出入りするなら、避難経路の確保、消防設備の設置、照明・空調設備が必要になりますので、あまり現実的ではありません。

駐車場の附置義務とは、かつて、都心部の駐車場不足により違法路上駐車問題が深刻化していた頃に、一定規模以上の建築物を新設する際に一定数以上の駐車場の設置義務を、各自治体が条例で定めたものです。
この附置義務が逆に空き駐車場問題をつくり始めていることから、近年、各自治体は、附置義務緩和の方向に動いており、既存の建築物が附置義務以下に駐車場を減らすことについても、比較的簡易な手続きで認められるようになっています。
まず、管轄の役所に相談し、手続きを確認しておくことをお勧めします。

いかがでしたでしょうか？
問題の先送りとなる現状維持は、管理組合の財政をじわじわと蝕んでいくことがあります。まずは現状をしっかり把握して、将来に向けた対策を考えてみてはいかがでしょうか。

ご存知の様に、大手中古車販売会社ビッグモーターが様々な不正や問題発覚により世間からバッシングを浴びています。このビッグモーターは山口県で創業、今や全国に３００店舗を超え６年連続中古車販売台数日本一とアピールしています。
今から３5年以上前私が２０代の頃日本の若者の夢の一つが車を持つことでした。私も社会人になり車に興味があり山口県出身のためビッグモーターは、当時からよく知っていました。私は当時から友人・知人からビッグモーターの販売手法についていろいろ聞いていましたので一度も利用したことはなかったのですが多くの市民は、正しい情報もないことから店の大きさ、目立つ広告等に引っ張られて山口県内でも店舗を拡大していました。
その後も、私のイメージとは裏腹に店舗数は西日本から全国へ年々増加していきました。そして今回の問題発覚です。今までビッグモーターから多くのCMで広告料を頂いたテレビやラジオ、新聞等マスコミも手のひらを返したような態度です。そして多くのエンドユーザーも騙されたとの声を挙げています。

今回の問題を見るにつけ昔の様に情報がテレビや新聞等しかなかった時代と違い今やインターネットがありその気になればビッグモーターについてのエンドユーザーの生の声や元関係者の声など判断基準となり情報等は出てくる時代です。
しかしながら多くのエンドユーザーは、自分で正しい情報を探し判断することができない方が多いいことから単に知名度、会社の規模、売り上げ、店舗数といった目に見えるもので判断してしまい後で後悔してしまうという図式です。

これはなにも中古車販売だけに限らず、あらゆる物、サービスを選ぶ際に正しい情報を探さず単に会社の知名度や規模、売り上げ等で選んでしまうエンドユーザーが多いのではいでしょうか？
そのため企業としては利益至上主義。売り上げ至上主義になり無理なノルマや不当な手法、詐欺的な手法を取っても会社の知名度や規模や売り上げを求めてしまう企業がどこの業界でも横行しています。
今回の問題、もちろんビッグモーターの行為は許されることではありませんが、エンドユーザー側の物やサービスを選ぶ判断基準も表面的な情報に惑わされないことが必用だと感じます。

以前に一度、マンション管理組合員の方向けの無料ツールのご紹介をしましたがその後も何度か同様なご相談がありましたので再度記事を掲載し下記にリンクを張っておきますのでよろしくお願いいたします。
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管理組合様のご相談やマンション管理士派遣等に於いて感じることは、私たちが想像する以上に組合員の皆様はマンション管理に関する知識等をお持ちでない方が多数を占めるということです。野球でいえば基本のルールも知らずに試合に出ているという状態です。なにが正しくてなにか間違っているかも判断できない。間違っていることすらわからずに長年その対応をおこなっているという事例を何度も見てきました。

また管理会社担当者が知識や経験が低いため管理組合に間違った情報を伝えそれが正しいと思い長年その間違った対応を取り続けるという事も散見されます。（意図的に間違った情報を伝える場合もありますがこれはまた別の問題です。こちらの方が悪質かも知れませんが。）
マンション管理会社の言うことだから正しいと思う先入観は非常に危険です。
そもそもマンション管理に関する知識や経験、関連資格を取得しており勉強熱心で頼りになる担当者は一握りではないかと思います。

それでなくともこの業界は離職率が高くまったく畑違いの人間が研修もままならずいきなり担当者になるのが現実です。よく担当者が変わるという言葉を耳にしますが素人同然の人間が物件を担当することになるのですからストレスも溜まり嫌にもなります。ただ研修をしっかりすれば大丈夫かというとフロントという職種は非常に属人性が高くその人の適正能力の有無が大きく影響するため入社して働かなければわからないという難しい職種でもあります。

しかしマンション管理に求められるスキルは決して簡単ではなく実務に関する法律だけを見ても民法を始め区分所有法、マンション管理適正化法、マンション立替法円滑化法、標準管理規約その他多数の法律が絡んできます。さらに会計知識や設備関係、大規模修繕関係などいくら時間があっても足りないと感じるボリュームです。しかも仕事をしながら関連資格の取得を求められます。さらには資格取得だけでは不十分なため自己投資しての書籍購入や知識習得等が求められます。こうしたことを実践できる管理会社担当者がどの程度いるのかと言えば非常に少ないといえるのが実態だと思います。

年間通して様々な案件ややっかいな問題・トラブルが発生したとき安易に管理会社の見解や説明を鵜呑みにするのではなく管理組合側で一度確認するという事も重要だと思います。
今やインターネットで検索すればかなりの情報が入手できます。ただあまりにも情報が溢れているため何が正しくて何が間違っているかを見極めることが必要でこれが組合員の方達にとっては難しい場合もあると思います。

そこで今回福岡県の行政機関（福岡市、北九州市等）が無料で発行しているマンション管理に関する各書籍を是非活用していただきたいと考え以下にリンクを貼っておきます。
下手な市販書籍よりよくまとまっております。マンション管理の手引き他これが無料で手に入るのですから是非管理組合に１冊用意していただきたいと思います。書籍自体は数が限られており市民センター等に置いているようですがPDFでダウンロードできますのでこちらで対応されるのが良いかもしれません。
https://www.city.kitakyushu.lg.jp/ken-to/file_0615.html

６月22日（木）に開催されたマンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議（宇杉　真一郎委員長）のなかでマンションの相続税評価について、市場価格との乖離の実態を踏まえた上で適正化を検討するための協議が行われ見直し（案）が示されました。

相続税等（相続税・贈与税）における財産の価額は、相続税法第22条の規定により、「財産の取得の時における時価による」こととされており、これを受け、国税庁では財産評価基本通達に各種財産の具体的な評価方法を定めています。
財産評価基本通達に定める評価方法については、相続税法の時価主義の下、より適正なものとなるよう見直しを行っているようですが、マンションの「相続税評価額」については、「時価（市場売買価格）」との大きな乖離が生じているケースも確認されています。

また、令和５年度与党税制改正大綱（令和４年12月16日決定）に、「相続税におけるマンションの評価方法については、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。」旨が記載されました。
これを踏まえて、マンションの相続税評価について、市場価格との乖離の実態を踏まえた上で適正化を検討するため、本年１月に有識者会議が設置されています。先月第３回有識者会議を開催し、見直し案の要旨について有識者等交え協議が行われました。今後、今までの会議の内容を踏まえ、国税庁において通達案を作成し、意見公募手続を行う予定のようです。
この問題は、今後の国の増税路線にも関連する内容ですのでので国税庁発表の資料を引用して皆様にお伝えします。

見直し案に関する算式も掲載されていましたが要は市場価格と比べて相続税評価額が低いマンションが多いからそこに関しては評価額を上げますよということです。

今、国の方向性は明らかに増税に傾いています。内閣府に置かれた政府の税制調査会が、6月30日、「わが国税制の現状と課題―令和時代の構造変化と税制のあり方―」と題する答申（諮問に対する回答文書）を取りまとめ、岸田文雄首相に手渡しました。その資料には、通勤定期、退職金、失業・生活保護給付、フリマサイトでの売上、ギャンブルの払戻金更には給付型奨学金まで税負担が例示されています。サラリーマン増税と報道され支持率が急降下するなか岸田首相は否定しましたが、過去の流れを見ると今後、課税対象になる可能性も十分あると考えます。

そして相続税も今のシステムがいつまで続くかはわかりません。実際、平成27年1月1日以降に係る相続税の基礎控除額（非課税枠）が当時の現行より40％も減額されることになったこともありました。まさに“大増税時代”を迎えそうな状況です。ご存知の様に今の日本の政治家は、スキャンダルだらけであり自己保身と選挙での当選が第一という状況です。こまでくるとさすがに大人しい日本国民も今の政治体制を考えなければいけないのではないでしょうか？

北九州市の人口は減少の一途を辿り６月１日現在の市の推計人口は91万7988人にと発表されました。４月に１９６３年２月の市制施行後、初めて９２万人を割り込み現在に至ります。
武内新市長は、北九州市人口１００万人復活を目指し手腕を振るうという事ですが道のりは非常に厳しいものと思われます。街の将来を担う20代・30代の若者の市外流出が続いている現状をどう食い止めるかということが重要なキーになると考えます。もちろん行政頼りだけでは効果は低いことから地元経済界との連携や私達市民の意識改革も重要だと考えます。この世界の現実は、人間の共同意識が反映して創造されていると思うのです。厳しい道のりですが、是非新しい風で北九州市をもう一度再生することを期待します。

若年人口の減少は、市の活力の低下につながりそれは、市民生活に影響する自治体の運営にもマイナス要因として表面化してくることになります。不名誉なことですが、行財政アナリストの磯道真さんが作成した「自治体財政状況ランキング（2022年版）」で全国にある1741自治体のうち、「貧乏自治体」のベスト３に北九州市が入っています。
政令指定都市で大きく人口減少が続くうえに自治体財政状況ランキングでも財政悪化率３位という状況のなかで今後の北九州市の運営は厳しい状況が待ち受けています。

どのくらい厳しいのかという事で、磯道真さんが作成した「自治体財政状況ランキング（2022年版）」のなかで北九州市に関連した記事を一部引用させて頂きます。（文春オンラインより）

巨額の借金を抱える北九州市の行方
一方、都道府県から事務や権限を移譲されて仕事量が多いのに、地方交付税は小さな市町村に手厚いため割を食った格好なのが政令市だ。財政状態は総じて見劣りし、1人当たり実質債務が3位の北九州市（104万円）などは、実質債務自体が5年前と比べて増えている。

2017年度から小中学校の教職員の人件費負担が都道府県から政令市に移管されたことや、2019年10月から幼児教育・保育の無償化がスタートしたことも影響している。後者は、公立の保育所と幼稚園についてはすべて市町村負担となり、財政の圧迫要因となっている。名目上は財源とセットだが、政令市は待機児童の問題もあり持ち出しが多い。
1兆円を超す地方債残高を抱える北九州市は、「過去にかなりの規模で投資を行ってきた」（財政課）と認める。風力発電関連産業の拠点整備などに注力し、SDGs（持続可能な開発目標）の先端都市として評価されている面はある。

これまで年700億円以上使ってきた投資的経費について、2021年にようやく「620億円以内に抑える」（同）方針を決めたが、地方債残高は維持するのが精いっぱいで、「5年後に見直す」（同）としている。その間も、環境工場（ごみ処理施設）は別途200億～300億円かけて整備するというから、財政は当分健全化しない。

上記のように、政令指定都市で大きく人口減少が続くうえに自治体財政状況ランキングでも財政悪化率３位という状況のなかで今後の北九州市には非常に厳しい道のりが予想されます。特に高齢化の進展がスピードを上げて進む北九州市は活力の低下が進んでいるように感じます。

このことは北九州市内のマンション管理組合の平均年齢も上昇することになりまた年金生活者の割合も増加することになります。現在の管理組合運営の流れ（積立金の初期設定金額の低さ、先送りになりがちな改定問題、第３者管理方式等の導入等）から考えると管理費・修繕積立金の改定が必要な管理組合の割合は年々増加すると思われ対応できない管理組合が今後発生する可能性があります。国もこの事態を危惧しており最悪の場合スラム化・税金を使用した行政代執行による建物除去など管理組合だけの問題では収まらいことになりかねません。

そうなって対応しても時既に遅しということになりますので今後のマンション管理組合の事業計画、長期修繕計画等を踏まえた各組合員のライフプラン（個人の生活設計）をシュミレーションしていくことも重要ではないかと思います。まだ一般的ではありませんが今のような先行き不透明な時代では個人のライフプランを立てるということは非常に有意義なことだと思います。ファイナンシャルプランナー（FP）等に相談すればレベルの高い提案書を作成してもらえますが今は個人の方でも利用できる無料ソフト等もありますのでそれらを利用して自分なりに作成されるだけでも今後のリスク管理にはなると思います。

マンション管理会社の不祥事は相変わらず発生しています。先月マンション管理会社の元部長が横領の疑いで逮捕されました。今回のような表に出てくるのは一部であり小さな事案や示談、気づかれないケース等表に出ないケースを入れると実際は相当数あるのではないかと思います。

今回の容疑者（管理会社の元総務部長）は、2016年から2018年にかけて、埼玉・三郷市にあるマンション管理組合の口座から10数回にわたり合わせて1200万円を自分の口座に入金し横領した疑いがもたれています。警視庁によるとこの容疑者は、このマンションの管理会社の元総務部長で、横領した金は高級クラブでの飲食費や旅行費に使っていたということです。調べに対して「全て業務において使った」と容疑を否認しているようですが、警視庁は他にも1000万円以上の余罪があるとみて調べているということです。

過去、管理会社による横領や着服、不正支出等が問題になりマンション管理適正化法が制定された経緯があります。しかしながら相変わらずこのような事例が後を絶ちません。
過去実際に起きたケースの手口を一部ご紹介すると

①大手の管理会社が、修繕積立金の保管口座の残高証明書を偽造していた。
　性善説で考えるとまさかという手法です。

②理事長印を偽造して不正に支出
　これも悪意に満ちたやり方です。

③修繕工事の見積書と照合後に、修繕積立金口座の払い戻し請求書の金額を修正した。　
　これも管理組合の信用を逆手にとった悪質なやり口です。例：１の数字を４や７に修正

④修繕積立金を引き出した後に、業者への支払いを装う領収書を偽造　　
　管理組合の特質（脆弱性）を知っている管理会社（担当者）の手口

⑤理事長印を捺した白紙の払い出し請求書をあらかじめ管理会社に渡している。
　実際に現在でも行っている組合があるのではないでしょうか？　あまりにも危険な行為

そして
⑥押印するのが面倒で理事長印を管理会社の担当者に渡しているため、引き出されてしまった
　あまりにも不用心すぎるの一言です。

上記は、手口の一部です。これ以外に様々な手口で管理組合が被害にあっています。
このように管理組合の資産を狙う手口は性善説を信じている多くの方には想像できないものではないでしょうか。特に、近年は、日常の修繕費や大規模修繕工事の執行による、契約自由の原則を利用した不相当な金額での承認・受注などそのやり方は、専門的視野で監視しなければ防ぐことが難しい状況になってきています。

このような状況に管理組合としてどのように対応すべきでしょうか？
まず言えることは、
管理組合の運営に無関心で、管理会社任せにしていると、悪意を持った人間が、皆さん（管理組合）の大切な資産に手をつけてしまうかもしれません。
どのような事情があるにせよ犯罪行為は許されることではありませんが、横領や着服等の不正行為を未然に防ぐ若しくは最小限に食い止める環境作りはできると思います。（予防法務）
たとえばいくら親しい友人だからと言って無造作に札束をテーブルの上や目につく所に置きっぱなしにして家に招くというのはある意味犯罪を助長しているともいえる行為で危険です。
莫大な修繕積立金を前にして、輪番制で専門性の乏しい役員による管理会社丸投げのマンション管理では、心が動く人間が後を絶たないというのも事実なのです。

そこでこのような不正行為を防止するためには、管理組合のチエック体制と財務管理の強化が重要だと考えます。決算時の監査以外に定期的な監査・監視体制の構築、会計・出納業務のスキームの厳格性、外部の専門家の活用などの対策が求められます。その結果、隙のあった管理組合の組織が変わり管理会社にも緊張感が生まれてくることになります。

そしてマンション管理組合の健全な運営を実現するためには、組合員同士のコミュニケーションや協力も重要になってきます。各居住者が管理組合運営に関心をもつことにより、居住環境の向上や資産価値の維持にも影響を与えます。
管理会社任せにせず自分たちの財産であるマンションの管理に積極的に関わり参加される組合員が増えることを願います。