マンション管理の窓口

ご存知の様に、大手中古車販売会社ビッグモーターが様々な不正や問題発覚により世間からバッシングを浴びています。このビッグモーターは山口県で創業、今や全国に３００店舗を超え６年連続中古車販売台数日本一とアピールしています。
今から３5年以上前私が２０代の頃日本の若者の夢の一つが車を持つことでした。私も社会人になり車に興味があり山口県出身のためビッグモーターは、当時からよく知っていました。私は当時から友人・知人からビッグモーターの販売手法についていろいろ聞いていましたので一度も利用したことはなかったのですが多くの市民は、正しい情報もないことから店の大きさ、目立つ広告等に引っ張られて山口県内でも店舗を拡大していました。
その後も、私のイメージとは裏腹に店舗数は西日本から全国へ年々増加していきました。そして今回の問題発覚です。今までビッグモーターから多くのCMで広告料を頂いたテレビやラジオ、新聞等マスコミも手のひらを返したような態度です。そして多くのエンドユーザーも騙されたとの声を挙げています。

今回の問題を見るにつけ昔の様に情報がテレビや新聞等しかなかった時代と違い今やインターネットがありその気になればビッグモーターについてのエンドユーザーの生の声や元関係者の声など判断基準となり情報等は出てくる時代です。
しかしながら多くのエンドユーザーは、自分で正しい情報を探し判断することができない方が多いいことから単に知名度、会社の規模、売り上げ、店舗数といった目に見えるもので判断してしまい後で後悔してしまうという図式です。

これはなにも中古車販売だけに限らず、あらゆる物、サービスを選ぶ際に正しい情報を探さず単に会社の知名度や規模、売り上げ等で選んでしまうエンドユーザーが多いのではいでしょうか？
そのため企業としては利益至上主義。売り上げ至上主義になり無理なノルマや不当な手法、詐欺的な手法を取っても会社の知名度や規模や売り上げを求めてしまう企業がどこの業界でも横行しています。
今回の問題、もちろんビッグモーターの行為は許されることではありませんが、エンドユーザー側の物やサービスを選ぶ判断基準も表面的な情報に惑わされないことが必用だと感じます。

以前に一度、マンション管理組合員の方向けの無料ツールのご紹介をしましたがその後も何度か同様なご相談がありましたので再度記事を掲載し下記にリンクを張っておきますのでよろしくお願いいたします。
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管理組合様のご相談やマンション管理士派遣等に於いて感じることは、私たちが想像する以上に組合員の皆様はマンション管理に関する知識等をお持ちでない方が多数を占めるということです。野球でいえば基本のルールも知らずに試合に出ているという状態です。なにが正しくてなにか間違っているかも判断できない。間違っていることすらわからずに長年その対応をおこなっているという事例を何度も見てきました。

また管理会社担当者が知識や経験が低いため管理組合に間違った情報を伝えそれが正しいと思い長年その間違った対応を取り続けるという事も散見されます。（意図的に間違った情報を伝える場合もありますがこれはまた別の問題です。こちらの方が悪質かも知れませんが。）
マンション管理会社の言うことだから正しいと思う先入観は非常に危険です。
そもそもマンション管理に関する知識や経験、関連資格を取得しており勉強熱心で頼りになる担当者は一握りではないかと思います。

それでなくともこの業界は離職率が高くまったく畑違いの人間が研修もままならずいきなり担当者になるのが現実です。よく担当者が変わるという言葉を耳にしますが素人同然の人間が物件を担当することになるのですからストレスも溜まり嫌にもなります。ただ研修をしっかりすれば大丈夫かというとフロントという職種は非常に属人性が高くその人の適正能力の有無が大きく影響するため入社して働かなければわからないという難しい職種でもあります。

しかしマンション管理に求められるスキルは決して簡単ではなく実務に関する法律だけを見ても民法を始め区分所有法、マンション管理適正化法、マンション立替法円滑化法、標準管理規約その他多数の法律が絡んできます。さらに会計知識や設備関係、大規模修繕関係などいくら時間があっても足りないと感じるボリュームです。しかも仕事をしながら関連資格の取得を求められます。さらには資格取得だけでは不十分なため自己投資しての書籍購入や知識習得等が求められます。こうしたことを実践できる管理会社担当者がどの程度いるのかと言えば非常に少ないといえるのが実態だと思います。

年間通して様々な案件ややっかいな問題・トラブルが発生したとき安易に管理会社の見解や説明を鵜呑みにするのではなく管理組合側で一度確認するという事も重要だと思います。
今やインターネットで検索すればかなりの情報が入手できます。ただあまりにも情報が溢れているため何が正しくて何が間違っているかを見極めることが必要でこれが組合員の方達にとっては難しい場合もあると思います。

そこで今回福岡県の行政機関（福岡市、北九州市等）が無料で発行しているマンション管理に関する各書籍を是非活用していただきたいと考え以下にリンクを貼っておきます。
下手な市販書籍よりよくまとまっております。マンション管理の手引き他これが無料で手に入るのですから是非管理組合に１冊用意していただきたいと思います。書籍自体は数が限られており市民センター等に置いているようですがPDFでダウンロードできますのでこちらで対応されるのが良いかもしれません。
https://www.city.kitakyushu.lg.jp/ken-to/file_0615.html

６月22日（木）に開催されたマンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議（宇杉　真一郎委員長）のなかでマンションの相続税評価について、市場価格との乖離の実態を踏まえた上で適正化を検討するための協議が行われ見直し（案）が示されました。

相続税等（相続税・贈与税）における財産の価額は、相続税法第22条の規定により、「財産の取得の時における時価による」こととされており、これを受け、国税庁では財産評価基本通達に各種財産の具体的な評価方法を定めています。
財産評価基本通達に定める評価方法については、相続税法の時価主義の下、より適正なものとなるよう見直しを行っているようですが、マンションの「相続税評価額」については、「時価（市場売買価格）」との大きな乖離が生じているケースも確認されています。

また、令和５年度与党税制改正大綱（令和４年12月16日決定）に、「相続税におけるマンションの評価方法については、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。」旨が記載されました。
これを踏まえて、マンションの相続税評価について、市場価格との乖離の実態を踏まえた上で適正化を検討するため、本年１月に有識者会議が設置されています。先月第３回有識者会議を開催し、見直し案の要旨について有識者等交え協議が行われました。今後、今までの会議の内容を踏まえ、国税庁において通達案を作成し、意見公募手続を行う予定のようです。
この問題は、今後の国の増税路線にも関連する内容ですのでので国税庁発表の資料を引用して皆様にお伝えします。

見直し案に関する算式も掲載されていましたが要は市場価格と比べて相続税評価額が低いマンションが多いからそこに関しては評価額を上げますよということです。

今、国の方向性は明らかに増税に傾いています。内閣府に置かれた政府の税制調査会が、6月30日、「わが国税制の現状と課題―令和時代の構造変化と税制のあり方―」と題する答申（諮問に対する回答文書）を取りまとめ、岸田文雄首相に手渡しました。その資料には、通勤定期、退職金、失業・生活保護給付、フリマサイトでの売上、ギャンブルの払戻金更には給付型奨学金まで税負担が例示されています。サラリーマン増税と報道され支持率が急降下するなか岸田首相は否定しましたが、過去の流れを見ると今後、課税対象になる可能性も十分あると考えます。

そして相続税も今のシステムがいつまで続くかはわかりません。実際、平成27年1月1日以降に係る相続税の基礎控除額（非課税枠）が当時の現行より40％も減額されることになったこともありました。まさに“大増税時代”を迎えそうな状況です。ご存知の様に今の日本の政治家は、スキャンダルだらけであり自己保身と選挙での当選が第一という状況です。こまでくるとさすがに大人しい日本国民も今の政治体制を考えなければいけないのではないでしょうか？

北九州市の人口は減少の一途を辿り６月１日現在の市の推計人口は91万7988人にと発表されました。４月に１９６３年２月の市制施行後、初めて９２万人を割り込み現在に至ります。
武内新市長は、北九州市人口１００万人復活を目指し手腕を振るうという事ですが道のりは非常に厳しいものと思われます。街の将来を担う20代・30代の若者の市外流出が続いている現状をどう食い止めるかということが重要なキーになると考えます。もちろん行政頼りだけでは効果は低いことから地元経済界との連携や私達市民の意識改革も重要だと考えます。この世界の現実は、人間の共同意識が反映して創造されていると思うのです。厳しい道のりですが、是非新しい風で北九州市をもう一度再生することを期待します。

若年人口の減少は、市の活力の低下につながりそれは、市民生活に影響する自治体の運営にもマイナス要因として表面化してくることになります。不名誉なことですが、行財政アナリストの磯道真さんが作成した「自治体財政状況ランキング（2022年版）」で全国にある1741自治体のうち、「貧乏自治体」のベスト３に北九州市が入っています。
政令指定都市で大きく人口減少が続くうえに自治体財政状況ランキングでも財政悪化率３位という状況のなかで今後の北九州市の運営は厳しい状況が待ち受けています。

どのくらい厳しいのかという事で、磯道真さんが作成した「自治体財政状況ランキング（2022年版）」のなかで北九州市に関連した記事を一部引用させて頂きます。（文春オンラインより）

巨額の借金を抱える北九州市の行方
一方、都道府県から事務や権限を移譲されて仕事量が多いのに、地方交付税は小さな市町村に手厚いため割を食った格好なのが政令市だ。財政状態は総じて見劣りし、1人当たり実質債務が3位の北九州市（104万円）などは、実質債務自体が5年前と比べて増えている。

2017年度から小中学校の教職員の人件費負担が都道府県から政令市に移管されたことや、2019年10月から幼児教育・保育の無償化がスタートしたことも影響している。後者は、公立の保育所と幼稚園についてはすべて市町村負担となり、財政の圧迫要因となっている。名目上は財源とセットだが、政令市は待機児童の問題もあり持ち出しが多い。
1兆円を超す地方債残高を抱える北九州市は、「過去にかなりの規模で投資を行ってきた」（財政課）と認める。風力発電関連産業の拠点整備などに注力し、SDGs（持続可能な開発目標）の先端都市として評価されている面はある。

これまで年700億円以上使ってきた投資的経費について、2021年にようやく「620億円以内に抑える」（同）方針を決めたが、地方債残高は維持するのが精いっぱいで、「5年後に見直す」（同）としている。その間も、環境工場（ごみ処理施設）は別途200億～300億円かけて整備するというから、財政は当分健全化しない。

上記のように、政令指定都市で大きく人口減少が続くうえに自治体財政状況ランキングでも財政悪化率３位という状況のなかで今後の北九州市には非常に厳しい道のりが予想されます。特に高齢化の進展がスピードを上げて進む北九州市は活力の低下が進んでいるように感じます。

このことは北九州市内のマンション管理組合の平均年齢も上昇することになりまた年金生活者の割合も増加することになります。現在の管理組合運営の流れ（積立金の初期設定金額の低さ、先送りになりがちな改定問題、第３者管理方式等の導入等）から考えると管理費・修繕積立金の改定が必要な管理組合の割合は年々増加すると思われ対応できない管理組合が今後発生する可能性があります。国もこの事態を危惧しており最悪の場合スラム化・税金を使用した行政代執行による建物除去など管理組合だけの問題では収まらいことになりかねません。

そうなって対応しても時既に遅しということになりますので今後のマンション管理組合の事業計画、長期修繕計画等を踏まえた各組合員のライフプラン（個人の生活設計）をシュミレーションしていくことも重要ではないかと思います。まだ一般的ではありませんが今のような先行き不透明な時代では個人のライフプランを立てるということは非常に有意義なことだと思います。ファイナンシャルプランナー（FP）等に相談すればレベルの高い提案書を作成してもらえますが今は個人の方でも利用できる無料ソフト等もありますのでそれらを利用して自分なりに作成されるだけでも今後のリスク管理にはなると思います。

国土交通省では、増加する高経年マンションや居住者の高齢化（２つの老い）に加え、近年みられるマンションの大規模化等のマンションを取り巻く現状を踏まえて管理・修繕の適正化や再生の円滑化の観点から今後進める政策について、幅広く検討することを目的として、有識者等による検討会が設置されており現在までに８回の検討会が開催されています。

今回は、6月１９日に開催された第８回検討会のなかで「管理会社よる管理者方式」についての議題がありましたので簡単にご紹介させていただきます。私は以前のブログにも記載しましたが管理会社による管理者方式については非常に問題があるとの見解です。法整備等も追いついておらず近い将来必ず問題が噴出するのではと危惧しています。
過去、管理会社に対する法整備が不十分なため様々な問題（管理費等の横領、着服、杜撰な業務等）が起こりマンション管理適正化法が制定された事実があります。その後も相変わらず絶対数は減少したものの不祥事は続いています。
国土交通省も、政官財のシステムのなかで管理会社業界に対する対応や規制も自分たちの立ち位置を踏まえた対応で私達から見れば物足りないといわれても仕方ない状況です。
但し放置して社会問題になれば自分達に批判がくることになり国民には、シグナルを出していると考えます。今回の管理会社による管理者方式は、国土交通省も近い将来問題が起きることを十分に予想したうえでの検討だと思われます。

以下、国土交通省　第８回今後のマンション政策のあり方に関する検討会から一部引用します。

現 状
○ 近年、管理組合役員の担い手不足などを背景として、管理業務を受託している管理業者が、当該マンションの管理者として位置づけられる形式での第三者管理方式が増加している。

 ○ 国土交通省の調査によると、管理業者が管理者となる形式の第三者管理方式を実施しているケースのうち、半数程度の管理業者について、管理者としての契約を結んでおらず、また、管理業者が大規模修繕工事を受注することがあるとされている。また、多くの場合において、管理組合保管口座の通帳と印鑑を同一の社で保管している実態がある 。

 ○ 2016年のマンション標準管理規約の改正では、利益相反取引の防止に係る規定が設けられるとともに、外部専門家を活用した場合の留意点等を示したガイドラインを策定したものの、これらの措置は、管理業者が管理者となる第三者管理方式を念頭に置いていない。また、管理会社が行う管理者業務についてもマンション管理適正化法の適用があるとされているが、その旨が周知徹底されていない。

 ※ 管理者型のマンション管理が多く採られているドイツやフランスでは、管理者に関する資格制度が存在する 。 

○ 区分所有者の高齢化の進行に伴い、今後管理組合役員の担い手不足がより顕在化するおそれがある。
○ 区分所有者の責任として果たす必要がある管理組合役員の就任について、その業務内容や事務処理方法が理解できないがゆえに就任を拒む区分所有者が一定数存在する。
○ 管理業者が管理者となる形式の第三者管理について、留意点などを示したガイドラインが存在しない。

このように国は、国民に対してマンション管理の諸問題に対して取り組んでいますというスタンスですが一方で管理業界をあまり締め付けると管理業界（経済界）の低迷にも繋がり国としても避けたいという意向も見えます。あとは、マンション管理組合の皆様がアンテナを張りこのシグナルをキャッチし主体的に動き考えることが将来の問題を最小化できるのではないでしょうか？
しかしながらどれくらいの方がこの問題に対して関心をもつか残念ながらそんなに期待は持てないかもしれません。出来れば私の予想がはずれること期待します。