北九州桜花法務事務所
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総事業費約６０億円の複合施設。PPP（官民パートナーシップ）事業！
今年７月にマンション管理業務を展開する合人社グループ（本社広島市）の合人社計画研究所が2018年末に閉店した山口井筒屋宇部店（山口県宇部市）の跡地に新たな複合施設を整備すると発表して約半年が経過しました。10月には、市内在学の高校生、小学生以下の子どもを持つ市民ら25人が参加しての意見交換会も開催されました。子育て支援の機能等を備え、地域住民の交流拠点となる複合施設として2026年10月に開業する予定ということです。
施設は延べ床面積約4660平方メートルの3階建て、4階建ての立体駐車場を併設する計画で地元の食品店、小売店などの地域密着型の小規模店舗のほか、小倉井筒屋でも出展している玩具販売のボーネルンド（本社東京都渋谷区）の遊具を入れた子供用遊び場や近代的な図書コーナーを整備する計画です。その他子育て支援センター等の行政施設も入居する予定で施設運営は主にカルチュア・コンビニエンス・クラブ（CCC）が担うことになるということです。現在解体工事が進められており今回決定した設計事務所・建設会社等企業グループが、設計や建設を進めるという事で総事業費は約60億円。2024年12月に着工予定ということです。受託企業の合人社計画研究所は、この施設を2046年3月末まで維持管理などを受け持つ予定ということです。
宇部商工会議所、宇部市主体での事業計画が頓挫の末の決定
この山口井筒屋宇部店（山口県宇部市）の跡地を巡っては遡れば宇部商工会議所が店舗跡地を購入すると表明したものの臨時総会で否決されその後は、宇部市が主体となり既存建物に約30億円を投じて複合施設案を進めていったものの議会の反対で開発計画は中断された経緯があります。その影響もあってか当時の市長は体調不良を理由に市長を辞任されその後新体制で計画をすすめ今回の発表となりました。
本来商工会議所は、親睦団体であり不動産事業には似つかわしくないはずですが宇部市の現状を見るにつけ当時の会頭と市長が苦肉の策で計画したのではないかと推測しております。地方の衰退は想像以上に進んでいます。1973年に施行された大店法（大規模小売店舗法、2000年に廃止）をベースに、2000年に施行された大店立地法（大規模小売店舗立地法）では規制緩和が進み外資系の店舗も参入しやすくなり全国の郊外中心にアウトレットモールや大型商業施設が開発されていきました。その結果、既存の中心街がシャッター街化するケースが増加し、大きな社会問題となっています（2006年に都市計画法、建築基準法の改正等が行なわれ、延べ床面積が1万平方メートルを超す大型商業施設の出店に関しては、立地条件にある程度の抑制がかけられるようになりましたが効果は限定的です）。前回の記事にも書きましたが誰のための規制緩和なのかとあらためて考える次第です。
山口県宇部市は私の故郷でもあり小さな頃から旧宇部井筒屋には買い物等で利用した懐かしい思い出の場所でもあります。また旧宇部井筒屋は展示会等で、宇部全日空ホテル（現ANAクラウンプラザホテル）で催し物を開催されビジネス上でもお世話になった関係です。今回受託した合人社計画研究所については、マンション管理士としては厳しい見方をしていますが受託したからには、保守的な地域に「既成概念を打破し新しいパラダイムを生み出す」ことを期待したいと思います。以下に今回内容の宇部市ホームページの発表記事を転記しますのでご覧ください。最後に宇部市ホームページ外部リンクを貼っておきます。
以下宇部市ホームページより転記
常盤通りにぎわい交流拠点利活用事業の事業者を決定しました
「旧山口井筒屋宇部店跡地における「常盤通りにぎわい交流拠点利活用事業」の事業者が決定し、この度、契約締結に至りました。
本事業は、令和5年1月より本施設の設計・建設・維持管理・運営までを一体的に担う事業候補者を公募型プロポーザル方式により募集し、同年3月に2グループから提案がありました。
その後、同年5月15日に開催された選定委員会において、最優秀提案者となった下記グループを優先交渉権者として決定し、契約交渉を進めた結果、合意に至ったことから、令和5年6月市議会定例会において、設計・建設等の業務に係る施設整備契約の締結と維持管理・運営を行う指定管理者の指定についての議案を上程し、承認されました。
今後は、基本計画・基本設計に着手し、令和6年度には建設工事に着手、令和8年10月の供用開始を目指します。
契約締結等の相手方
事業者：【株式会社合人社計画研究所】を代表企業とする、全9社で構成されるコンソーシアム
公共施設等の設計・建設業務に係る施設整備契約
受注者：安成・大旗・さくら・巽・合人社エンジ共同企業体
公共施設等の維持管理・運営業務に係る指定管理者
受注者：株式会社常盤通り未来共創まちづくり(※)
（※）指定管理については、特別目的会社SPC「株式会社常盤通り未来共創まちづくり」を設立
事業期間（予定）
令和5年6月19日～令和28年3月31日
設計・建設期間
令和5年6月19日～令和8年7月31日
維持管理・運営期間
令和8年8月1日～令和28年3月31日
開館
令和8年10月
総事業費
6,014,645,000円（税込み）
設計・建設に係る経費
3,339,820,000円（税込み）
維持管理・運営に係る経費
2,674,825,000円（税込み）
①上場企業のビルメンテナンス会社で管理組合の預金着服が発覚！
管理会社の管理組合預金の横領等は相変わらず続いていますが今回は１人の元社員による9億円近い横領が発覚しました。
大阪府吹田市に本社を置くビルメンテナンスなどを手掛ける「ビケンテクノ」が勤務していた60代の元男性社員が、複数のマンション管理組合の預金を着服した疑いがあり被害総額は最大で約9億円に上る可能性があるということを公表しました。
株式会社ビケンテクノは、元々不動産管理・清掃会社として発足し、ビルメンテナンスを主力に成長した企業です。近年はビル運営・経営に関わるプロパティマネジメント等を拡大。さらには不動産売買・仲介、介護、ホテルなどへ多角化している東証スタンダード上場企業です。
公表されたビケンテクノの内容によると、元社員の男性は、20年近く会計業務に携わっていたが、10月中旬に欠勤後連絡が取れなくなったことなどから詳しく調べたところ、マンション管理組合の預金を不正に引き出した疑いがあったということです。 被害対象となる管理組合は10管理組合を超えていて、会計に関する書類を改ざんしていた可能性もあり、被害総額は最大で約9億円にのぼる可能性があるとしています。 会社はこの男性を懲戒免職としていますが、現在も連絡が取れておらず、すでに警察に相談しているということです。金額を含めた詳細等や類似事案については、今後の調査委員会の調査結果を踏まえて公表するとのことのようです。
②管理組合の預金口座から300万円超を横領か…元事務員を逮捕
マンション管理の委託を受ける長崎県佐世保市の会社で経理事務をしていた元事務員が管理していた預金口座から300万円以上を横領した疑いで警察に逮捕されました。
業務上横領の疑いで逮捕されたのは、佐世保市の無職 元経理事務員（54）です。警察の発表によると、元社員は2022年1月から6月までに、仕事で管理していたマンション管理組合の預金口座から11回にわたって現金を引き出し、約330万円を横領したということです。当時、元経理事務員はマンション管理の委託を受ける佐世保市の会社で経理事務員として働いていました。警察の調べに対して、容疑を認めているようです。金の使い道や動機は、まだ分かっていないということで今回の横領は、元経理事務員が会社の関係者に申し出たことで発覚したということです。
ビケンテクノの件は金額からいって長年にわたり横領を続けていたにもかかわらず会社は気づかず本人の欠勤後連絡が取れなくなってわかるとういう非常に杜撰な社内の管理体制が見えてきます。ビケンテクノは「関係者の皆様に多大なるご迷惑とご心配をお掛けし、深くお詫び申し上げます」とコメントしていますが事の重大性を考えればお詫びで済む問題ではないはずです。佐世保の件も本人自らの申し出で明るみに出るというどちらも管理組合から見れば信じられないケースだと思います。こんな状況では管理会社の社会的評価は上がることはありません。
日本の管理会社への規制は限定的で甘すぎるために抑止力が弱い
なぜこのような横領がいつまでたっても続くのか？以前のブログでも記載しましたが管理組合の丸投げ意識と無関心がひとつの要因であることは間違いありません。しかしながら肝心の管理会社を規制する法律が甘すぎるということが大きな問題であり同じ管理会社が何度も横領をおこしてしまう土壌があります。
実際に、管理会社社員が管理組合の資金を横領着服しても、監督官庁からの管理会社への処分は原則指示処分だけです。(法第81条第1号違反)
指示処分とは「役所が管理会社に是正を指示する処分」のことで、「以後、十分気をつけるように」と注意をするだけというのが実態です。
また管理会社が大規模修繕工事コンサルタントや建設会社と組んで不正に管理組合に損害を与えたことが判明して、 仮に公正取引員会から摘発されたとしても、現在の適正化法では、管理会社への処分は同じく指示処分どまりなのです。(法第81条第2号・第3号違反)
海外ではこうした法律は、このように軽く、形式的な処分では終わらず厳しく規制している場合が多く実際に欧米の管理業者規制法には、管理業者が守るべき倫理規定と利益相反禁止規定が入っています。
尚、我が国の適正化法に於ける管理組合は消費者契約法にあたる消費者に当たらないとする見解が一般的です。
参考までに法令上、「指示処分」とされている違反項目を一部記載してみます。皆さんこれをみてどう思われるでしょうか？
仮に同程度の内容の事を国家資格に基づく士業（弁護士・司法書士・行政書士・社労士等）の方が行えば厳しい社会的制裁がまっています（レッドカード）。資格者個人及び事務所の信用が一気に低下し継続が困難になります。国からの信用に基づく士業と事業会社を同系列で見てはいけませんがそれにしても甘いというのが正直な感想です。なぜ甘いのかということは少し知見のある方であればお分かりいただけると思いますがここでは省略させて頂きます。
第八十一条 国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するとき、又はこの法律の規定に違反したときは、当該マンション管理業者に対し、必要な指示をすることができる。
(法第81条第1号)
一 業務に関し、管理組合又はマンションの区分所有者等に損害を与えたとき、又は損害を与えるおそれが大であるとき
(法第81条第2号)
二 業務に関し、その公正を害する行為をしたとき、又はその公正を害するおそれが大であるとき
(法第81条第3号)
三 業務に関し他の法令に違反し、マンション管理業者として不適当であると認められるとき
上記の監督処分をしたときは、監督処分日から２年間、国土交通省のホームページにおいて、内容を公表することになっていますが一体どれくらいの組合員の方がチエックを行い確認されているのでしょうか？私の肌感覚からすればほぼいないといったところです。そもそもこうした公表自体を知らないと思います。近年、管理会社による第3者管理方式が増加していますが今回の例をみてもわかるようにこのようなリスクが内在していることを理解した方が良いと思います。
管理会社の横領等に対する管理組合の予防法務の重要性
現状管理会社を規制する法律がこのような状況であれば管理組合は主体性をもって管理会社の業務をチエックしなければいけません。そこで前回の関連記事にも記載した内容をもう一度記載します。まずは管理組合運営について無関心をやめることです。
管理組合の運営に無関心で、管理会社任せにしていると、悪意を持った人間が、皆さん（管理組合）の大切な資産に手をつけてしまうかもしれません。
どのような事情があるにせよ犯罪行為は許されることではありませんが、横領や着服等の不正行為を未然に防ぐ若しくは最小限に食い止める環境作りはできると思います。（予防法務）たとえばいくら親しい友人だからと言って無造作に札束をテーブルの上や目につく所に置きっぱなしにして家に招くというのはある意味犯罪を助長しているともいえる行為で危険です。莫大な修繕積立金を前にして、輪番制で専門性の乏しい役員による管理会社丸投げのマンション管理では、心が動く人間が後を絶たないというのも事実なのです。
そしてこのような不正行為を防止するためには、管理組合のチエック体制と財務管理の強化が重要だと考えます。決算時の監査以外に定期的な監査・監視体制の構築、会計・出納業務のスキームの厳格性、マンション管理士等外部の専門家の活用などの対策が求められます。その結果、隙のあった管理組合の組織が変わり管理会社にも緊張感が生まれてくることになります。
そしてマンション管理組合の健全な運営を実現するためには、組合員同士のコミュニケーションや協力も重要になってきます。各居住者が管理組合運営に関心をもつことにより、居住環境の向上や資産価値の維持にも影響を与えます。
管理会社任せにせず自分たちの財産であるマンションの管理に積極的に関わり参加される組合員が増えることを願います。
記憶に新しい大手デベロッパーが起こした杭施工データ改ざん事件！
最近北九州市でもマンションデペロッパーの施工不良問題がマスコミ等でとりあげられていますが私がこの手の問題ですぐに思い浮かぶのは、2015年10月に発覚した横浜のマンション「パークシティLaLa横浜」の杭施工データ改ざん事件です。当時大きくニュースにも取り上げられたことは皆さんもご存知の事と思います。同じく横浜市内の「パークスクエア三ツ沢公園」では杭施工データ偽装とされる傾斜が発覚。どちらも建て替えという結論になりました。当時「新築マンションは9割が欠陥 (幻冬舎新書) 著：船津 欣弘」という書籍も発売され話題になった記憶があります。
「パークシティLaLa横浜」は事業主（デベロッパー）が三井不動産と明豊エンタープライズ、設計・施工は三井住友建設。「パークスクエア三ツ沢公園」は事業主が住友不動産、設計・施工は熊谷組。日本を代表する大手企業が名を連ねています。
このような国内有数の大手デベロッパーやゼネコンが手掛けているにもかかわらず、こうした問題が起きる背景には今経済界で話題になっている建設業の2024年問題と無関係ではありません。
慢性的人手不足、下請け重層化…建設業界のこうした問題が背景に
このような大手企業に於いてもこうした問題が起きる背景に、まず下請け多重構造が挙げられます。これは運送業でも同様ですが元請け会社をトップにしたピラミッド型構造になっています。当然下請け、孫請けさらにその下と下がる度に中間マージンが差し引かれ最終的には薄利での工事を請け負う構造です。こうなると職人も人間ですからよい仕事をしようとか、丁寧な作業を心掛けようという意識は生まれにくくなることは想像できます。それに加えに社会保険もなく日給月給で働く職人もいる業界です。
もうひとつは価格競争のみならず、「工期厳守のプレッシャー」です。日本の分譲マンションは「青田売り方式」で販売されるのが一般的で、建物が竣工（＝完成）する前、場合によっては工事が始まる前に販売が行われるケースもあります。工期厳守のプレッシャーに加え人手不足で外国人労働者や経験の浅い職人を集めなければいけない背景も施工不良を生む要因だと思われます。さらに、ゼネコンの大事な役割のひとつである「管理」、そして工事監理者による「監理」がきちんと機能していないことなども絡み合い、さまざまな施工不備や欠陥が生まれてしまう危険が隣り合わせなのが今の建設業界の実態なのです。
待ったなしの2024年問題！外国人受け入れは本質的な解決にはならず
実際に建設労働者の減少には歯止めがかからず特に、鉄筋工などの技能労働者は、1997年のピークの464万人から2022年は305万人に34％まで減少しています。
また建設業は他産業と比べて高齢化が進んでおり全就業者数の中で55歳以上の就業者の占める割合は、全産業平均の31.5％に対して建設業は35.9％。29歳以下の就業者の占める割合は、全産業平均の16.4％に対して建設業は11.7％（日建連 建設業デジタルハンドブック）。現在の状況が続くようであれば、人手不足はますます深刻化することになります。
こうした状況のなか、2024年４月からは改正労働基準法の施行で、時間外労働の上限規制の適用が始まり労働時間圧縮のしわ寄せが、施工品質に及ぶリスクがあると考えます。
政府はこうした事態をうけ人手不足を補うために外国人労働者の受け入れを拡大する方向で進めていますが経験の浅い職人を集めても、施工不良の背景は、業界の構造による「良い職人の減少」にあるのですから、やりがいのある労働環境の整備や今の多重下請け構造の見直しや工期短縮の改善及び施工不良を防ぐための教育や意識が各現場で行き届いていなければ、本質的な解決にはならないと思われます。
同じく2024年問題で取り上げられている運送業をみても感じますが日本の経済システムは原点に戻り再構築する時期に来ているのではないかと感じています。行き過ぎた規制緩和や欧米の圧力による国際化という名の金融資本主義の拡大がこうした背景を生む土壌になっているのではないかと思います。
戦後ＧＨＱによる道徳教育「修身」の撤廃、今年大問題になった芸能事務所等に代表される3S政策などで本来の精神的に豊かな日本人らしさを失ったのかも知れませんが今こそ故安倍晋三氏が国民に伝えた「日本を取り戻す」時期に来ているのではないかと感じています。
運送業の2024年問題で国土交通省が2023年度中に実施を目指す。
今経済界では2024年問題がクローズアップされています。建設業・運送業等に於いて時間外労働の規制が始まり人材不足に悩むこれらの業界の混乱と衰退が危惧されています。
建設業・運送業共多重下請け構造というシステムの弊害が出ていることに加え運送業の現場ではアマゾンや楽天などの電子商取引の普及により宅配便が急増し再配達の増加が労働者の負担となっていることも課題のようです。
国土交通省の調査によりますと、2023年4月の再配達率は11.4%という統計が出されました。人口の集中する大都市部では12.6%と高まり、近年のトラック運転手不足が深刻化する中で、再配達は物流業界にとって大きな負担となっているようです。
そこで国土交通省は、「置き配」の活用や中古マンションやアパートを対象に、宅配ボックスの設置費用の補助を開始する予定です。マンションの規模や賃貸・分譲かを問わず、1棟につき50万円を上限とします。また、子育て世帯の多い住宅には、子育て世帯の割合に応じて補助額を増額する予定です。併せて国土交通省は、マンション管理組合に宅配ボックスの設置を促すため、ルールの見直しも検討するようです。
これらの効果により政府は、24年度までに再配達率を6%に半減する目標を掲げています。宅配ボックスの普及は、再配達率の削減に大きく貢献すると考えられます。
政府は２０２３年度中に実施を目指すとのことで補助要件は以下のようになっております
＊子育て世帯の入居率が全体の３割以上
＊補助額は１棟５０万円が上限、補助率は３分の１
＊賃貸･分譲マンションが対象、新築は除く
＊子育て世帯の入居率に応じて補助を上積み
以上が要件のようです。管理組合のなかでこの要件に見合う場合は大規模修繕工等のタイミングなどで導入を検討してみる価値はあるかもしれません。実務上は買取りではなくリース契約等を選ぶ管理組合の割合が多いと思われますので補助額の扱いに柔軟性をもった対応が望まれると考えます。今後のライフスタイルを予想しても益々インターネット販売は増加が予想されますので時代のニーズに沿った宅配ボックス設置でマンションに付加価値を生み出すことが可能になると考えます。
これまで自主管理組合の方や管理会社の対応等に疑問をお持ちの管理組合の方から何か良い手引き等はありませんかという相談を何度も受けましたので今回は前回紹介の北九州市以外で私のおすすめの自治体の手引きをご紹介したいと思います。
これまで管理会社時代から幾度となく参考にさせて頂いた行政機関のサイトがあります。一般的には国土交通省やマンション管理センター、マンション管理業協会等といったところを皆さんも思い浮かべると思いますが今回は、地方行政機関のガイドブックの完成度が高く地元以外では一般的には知られていないと思う北海道住宅局建築指導課が作成した各種ガイドブックをご紹介したいと思います。管理会社時代にいろいろ検索をおこない見つけそれ以降自分にとっては有益なコンテンツとなっています。
この北海道の住宅局建築指導課作成の各種ガイドブックは、完成度が非常に高くこれを一般に公開してくれていることに大変ありがたく存じます。是非マンション管理組合関係者の方にも一度参照していただき今後の運営に活用されてみてはいかがでしょうか？無料相談等は日程の調整等時間の確保が必要ですがこれは空いた時間で参考にしていただけますので便利です。
北海道と言えば人生で一度だけ新婚旅行で行ったきりでそれ以降縁がありませんが皆さんもご存知のように真冬の寒さ等厳しい環境の地でもありそこで経験したトラブル等豊富な事例が記載されております。私もこのガイドブックには管理会社時代も含め何度も参考にさせていただきました。以下に3種類のガイドブックの外部リンクを貼っておきますのでご覧ください。
ちょっと教えてマンション管理！100のQ＆A・北海道住宅局建築指導課
北海道 マンション管理修繕・トラブル事例集・北海道住宅局建築指導課
北海道 マンション管理ガイドブック（改訂版）北海道住宅局建築指導課
皆さんは指定管理者制度というものをご存知でしょうか？ 指定管理者制度とは、広く民間事業者等に公の施設の管理を代行させ、市民サービスの向上、経費の削減を図りながら、多様化する市民ニーズにより効率的・効果的に対応していくための制度ということになっています。ただし、個別の法律で管理主体が限定される、学校、道路などの施設については、指定管理者に管理を行わせることができません。
今回北九州市は、指定管理者制度のあり方を検討するため、サウンディング調査を実施するということです。調査対象は指定管理施設の管理・運営に関心のある法人または法人グループということです。11月15日までアンケートフォームまたは所定の様式による意見を受け付け、希望者と10月18日～11月15日に個別対話を行い結果の公表は11月下旬に公表される予定です。
実は、マンション管理業界とこの指定管理者制度は意外にも親和性が高く実際にこれまで北九州市の多くの施設等がマンション管理会社又は共同事業体の1社として管理・運営してきた実績があります。例えば小倉南区のアドベンチャープール、門司区の門司麦酒煉瓦館、小倉南区の新北九州空港駐車場整備事業、お隣り山口県下関市の市民会館や商業施設カモンワーフ、美祢市の美祢社会復帰促進センター（刑務所）そして宇部市井筒屋跡地の複合施設（予定）なども実はマンション管理会社が管理運営に携わってきた実績があります。
北九州市が今年9月に公表した「北九州市政変革の基本方針の策定について」では、具体的な事業の見直しの1つとして指定管理者制度が挙がっており公募の7割が1社からの応募で十分な競争原理が働いていないといった現状があるようです。市政変革推進室では「参入しやすい制度への見直し策や、民間ノウハウを発揮しやすい制度の在り方などについて、事業者視点での意見を集めたい」と、今回のサウンディングの狙いを説明しています。
実際に小倉南区のアドベンチャープールに至っては1次及び2次の募集でどこも手が挙がらず3次の募集でようやく決まった経緯があります。また市民に馴染みのある北九州市民球場も1社しか名乗り出ず厳しさが現れています。これまで採算割れにはならなかった指定管理者も人件費の高騰や各種経費の増加等収益がでにくい環境のため参加を見送る業者が増加しているようです。
意見を求めるのは指定管理者制度全般に関する以下の9項目になります。
ア 指定管理事業へ参画するための条件・課題
イ 適正な指定管理料の積算について
ウ インセンティブ制度*について（既存制度の変更意見、新規制度の提案など）
エ 自主事業の積極的な実施における条件・課題
オ 利用料金制度の導入における条件・課題
カ 市も指定管理者も稼げる取組みに関する提案
キ 指定管理施設の課題やポテンシャル
ク 具体的な業務内容や募集条件の見直し提案
ケ その他の自由意見
市政変革推進室では、従来にないインセンティブ（例えば「指定管理者の実績評価に応じてもう一期更新できる」など）や、現状のやり方に囚われない運営方法などの提案を期待しているようです。このような状況が続けば参加企業が1社もなく運営が実質困難になることも考えられます。そうなれば施設の廃止等も検討されることになり再度行政による管理に逆戻りという事になればコストの増加が考えられ現在の厳しい市の財政状況では避けたいところではないでしょうか？
今後も公共施設サービスを継続できるように新しい意見やアイデアが出てくることを期待します。
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