マンション管理の窓口

最近北九州市でもマンションデペロッパーの施工不良問題がマスコミ等でとりあげられていますが私がこの手の問題ですぐに思い浮かぶのは、2015年10月に発覚した横浜のマンション「パークシティLaLa横浜」の杭施工データ改ざん事件です。当時大きくニュースにも取り上げられたことは皆さんもご存知の事と思います。同じく横浜市内の「パークスクエア三ツ沢公園」では杭施工データ偽装とされる傾斜が発覚。どちらも建て替えという結論になりました。当時「新築マンションは9割が欠陥 (幻冬舎新書) 著：船津 欣弘」という書籍も発売され話題になった記憶があります。

「パークシティLaLa横浜」は事業主（デベロッパー）が三井不動産と明豊エンタープライズ、設計・施工は三井住友建設。「パークスクエア三ツ沢公園」は事業主が住友不動産、設計・施工は熊谷組。日本を代表する大手企業が名を連ねています。
このような国内有数の大手デベロッパーやゼネコンが手掛けているにもかかわらず、こうした問題が起きる背景には今経済界で話題になっている建設業の2024年問題と無関係ではありません。

このような大手企業に於いてもこうした問題が起きる背景に、まず下請け多重構造が挙げられます。これは運送業でも同様ですが元請け会社をトップにしたピラミッド型構造になっています。当然下請け、孫請けさらにその下と下がる度に中間マージンが差し引かれ最終的には薄利での工事を請け負う構造です。こうなると職人も人間ですからよい仕事をしようとか、丁寧な作業を心掛けようという意識は生まれにくくなることは想像できます。それに加えに社会保険もなく日給月給で働く職人もいる業界です。

もうひとつは価格競争のみならず、「工期厳守のプレッシャー」です。日本の分譲マンションは「青田売り方式」で販売されるのが一般的で、建物が竣工（＝完成）する前、場合によっては工事が始まる前に販売が行われるケースもあります。工期厳守のプレッシャーに加え人手不足で外国人労働者や経験の浅い職人を集めなければいけない背景も施工不良を生む要因だと思われます。さらに、ゼネコンの大事な役割のひとつである「管理」、そして工事監理者による「監理」がきちんと機能していないことなども絡み合い、さまざまな施工不備や欠陥が生まれてしまう危険が隣り合わせなのが今の建設業界の実態なのです。

実際に建設労働者の減少には歯止めがかからず特に、鉄筋工などの技能労働者は、1997年のピークの464万人から2022年は305万人に34％まで減少しています。
また建設業は他産業と比べて高齢化が進んでおり全就業者数の中で55歳以上の就業者の占める割合は、全産業平均の31.5％に対して建設業は35.9％。29歳以下の就業者の占める割合は、全産業平均の16.4％に対して建設業は11.7％（日建連　建設業デジタルハンドブック）。現在の状況が続くようであれば、人手不足はますます深刻化することになります。
こうした状況のなか、2024年４月からは改正労働基準法の施行で、時間外労働の上限規制の適用が始まり労働時間圧縮のしわ寄せが、施工品質に及ぶリスクがあると考えます。

政府はこうした事態をうけ人手不足を補うために外国人労働者の受け入れを拡大する方向で進めていますが経験の浅い職人を集めても、施工不良の背景は、業界の構造による「良い職人の減少」にあるのですから、やりがいのある労働環境の整備や今の多重下請け構造の見直しや工期短縮の改善及び施工不良を防ぐための教育や意識が各現場で行き届いていなければ、本質的な解決にはならないと思われます。

同じく2024年問題で取り上げられている運送業をみても感じますが日本の経済システムは原点に戻り再構築する時期に来ているのではないかと感じています。行き過ぎた規制緩和や欧米の圧力による国際化という名の金融資本主義の拡大がこうした背景を生む土壌になっているのではないかと思います。
戦後ＧＨＱによる道徳教育「修身」の撤廃、今年大問題になった芸能事務所等に代表される3S政策などで本来の精神的に豊かな日本人らしさを失ったのかも知れませんが今こそ故安倍晋三氏が国民に伝えた「日本を取り戻す」時期に来ているのではないかと感じています。

以前のブログにも記載しましたが日本の不動産の外国人所有割合は年々増加傾向にあります。分譲マンションもしかりです。但し他の不動産と違い区分所有という特性のためその後様々なトラブルが起きる可能性があります。マンション販売、売買等の際に不動産会社が重要事項説明に於いて適正な説明を行っている場合がほとんどだと思いますが購入後の問題は管理組合が対応することになります。そこで外国人が区分所有者になった時の注意点を挙げてみたいと思います。

まずは、当事者がどこまで管理費・修繕積立金を理解しているのかを確認する必要があります。海外では、分譲マンションにこうした制度がないことがありますので、理解が不十分であれば説明をして理解を得る必要があります。
また管理費・修繕積立金等は将来的に金額が改定される可能性があることも事前に知らせておくと後のトラブル防止にもなります。合わせて駐車場使用料についても理解しているかを確認した方が良いケースもあります。

また管理費等の徴収方法は、一般的に口座振替方式によることが多いため、国内の金融機関の口座開設が必要となります。しかし、海外に在住の区分所有者の場合には国内の口座を保有していないことが多いため、海外口座からの送金により支払う場合があり注意が必要です。
海外口座からの送金により支払う場合には、送金手数料が負担になることから、当事者によっては、数ヵ月から数年分の管理費・修繕積立金等を一括して支払うことを希望されるケースもあります。そのため、管理費・修繕積立金が途中で変更になった場合の取扱いについても確認を行いその場合の取り決めを決める必要があります。

次にマンションのルールをどどこまで理解しているかの確認が重要になります。そもそも文化も違い生活様式も違う外国人の方ですから馴染めないルールもあると思われます。
分譲マンションにおいて、外国人居住者とのトラブルで多いものとして、ペット、リフォーム、民泊等住居以外での使用が挙げられます。また海外では、「専用部分」と「共用部分」の考え方がないことがありますので、認識の違いによるトラブルも発生しています。
専有部分のリフォームや修繕については、工事に先立って管理組合に届出を行うこと、または管理組合からの許可を得ることを求めているのが一般的です。また専有部分を住居以外に使用することを禁じている管理規約や使用細則で定めていることがあります。この場合、所有者であっても、専用部分を事務所や倉庫などとして使うことは許されません。

しかしながら、外国人区分所有者の場合、専有部分と共用部分の考え方に対する理解が不十分であるケースも多く、玄関扉などの共用部分に係るリフォームを区分所有者単独で行うといったトラブルが発生することがあります。
また住居以外での使用が禁じられている場合は、事務所や民泊としての使用ができないことをあらかじめ理解してもらうことが必要です。
その他にも、管理組合運営や議決権などのわが国のマンション特有のルールについて、きちんと説明をしておくことが重要です。

マンション売買等の際に、不動産会社からも説明があるにしろその後の組合運営でのトラブル発生を未然に防ぐためにも管理組合からも事前にルール等を説明することが重要です。場合によっては外国語でのルールブック作成、通訳、翻訳等が必要なケースも出てくるかもしれませんが今後の外国人割合の増加を考えれば必要な対応ではないでしょうか。現在はAIの進化により多国語翻訳機（ポケトーク等）などもありますので活用できるものは活用してみると良いでしょう。

新築から設置されている機械式駐車場を、故障もしていないのに撤去して平面化すると聞くと「何故？」と思う方はたくさんいらっしゃると思います。
しかしこの近年首都圏など大都市を中心に、自家用車の所有指向が大きく変化してきたことから、マンションが設置している駐車場の空き区画が目立つようになってきています。
空き区画であれば、使わなければいいだけで、撤去までする必要はあるのか？撤去には費用もかかるだろうし、また自家用車の利用が増えた時にはどう対応するかという意見も駐車場問題を検討していると良く聞かれることもあります。

しかしながら我が国の自家用車の保有台数は確実に減る傾向にあることは、国土交通省の統計でも示されています。今後についてもトヨタグループのシンクタンクが更に減少傾向が強まる予測を立てていますので、上記意見を考慮して様子見を続けるのではなく、現実を直視して平面化等対応策を考えるべきではないでしょうか。

通常、年４～６回の定期点検が必要で、電装部品、チェーンやモーターなど駆動部品は消耗品なので、一定期間で交換が必要になります。また、金属製ですから、経年が進むと錆びや塗装の劣化などの補修も必要になってきます。そして30年程度で更新（入れ替え）となります。これは、空き区画かどうかに関係なく必要な費用です。
１区画当たりの修繕費については、国土交通省の修繕積立金ガイドラインの中で、参考値がでていますので、転載します。

これに、管理費に含まれる年間の点検費用（１区画当たり月額1,000～3,000円）を足した金額が、1区画当たりの維持コストの目安となります。
例えば、合計30区画ある３段昇降式の機械式駐車場で、２割（６区画）空きがあるとすると、年間で６0万円前後無駄な維持費を払い続けている計算になります。

今後の対応策として、平面化の方法は、どのようなものがあるでしょうか。
その前に、地上部だけを使うことにして、機械の稼働を止めて点検もやめてしまっているケースも見受けられますが、定期点検を前提とした機械の上に車を乗せているの状態なので、きちんとピット内壁面に固定したブラケットで支えるなどしておかないと、最悪の場合、パレットの落下事故の可能性があります。点検をしていない設備で事故があれば、管理組合の責任問題にもつながるので、点検をやめた機械式駐車場をこのような状態で使い続けるのはお勧めできません。

残りの選択は、ピットを埋め戻して平面化する方法とピットに鋼板で蓋をする方法があります。

埋め戻しの方が費用は安くおさえられますが、建物の基礎の一部あるいは一体となっている場所では、埋め戻しに使う砕石などの重量によって建物の構造計算に影響が出るため、多くの場合選択できません。また平面化後に地盤沈下があった場合、追加で補修が必要になります。
鋼板で蓋をする方法は、場所を問わず対応が可能で、平面化後の地盤沈下の懸念もありません。ただ、空洞のピットが残りますので、ピットの雨水排出設備の定期点検は、引き続き必要です。

工事費用は、例えば上記の例で3列9区画の3段昇降式の機械を撤去して鋼板で平面化する場合、ある専門業者では参考価格として350-450万円程度かかるようですので、維持費の削減によって4、5年程度で工事費を回収ができるイメージです。

【空洞となったピットは、倉庫などに活用できない？】機械式駐車場は、建築基準法上は工作物として、延べ床面積に入りませんが、空いたスペースを倉庫などに利用すると、延べ床面積に加算しなければならない場合があり、その場合は建築確認など諸届出が必要です。また、人が通常出入りするなら、避難経路の確保、消防設備の設置、照明・空調設備が必要になりますので、あまり現実的ではありません。

駐車場の附置義務とは、かつて、都心部の駐車場不足により違法路上駐車問題が深刻化していた頃に、一定規模以上の建築物を新設する際に一定数以上の駐車場の設置義務を、各自治体が条例で定めたものです。
この附置義務が逆に空き駐車場問題をつくり始めていることから、近年、各自治体は、附置義務緩和の方向に動いており、既存の建築物が附置義務以下に駐車場を減らすことについても、比較的簡易な手続きで認められるようになっています。
まず、管轄の役所に相談し、手続きを確認しておくことをお勧めします。

いかがでしたでしょうか？
問題の先送りとなる現状維持は、管理組合の財政をじわじわと蝕んでいくことがあります。まずは現状をしっかり把握して、将来に向けた対策を考えてみてはいかがでしょうか。