マンション管理の窓口

高級住宅街としても知られる兵庫県芦屋市は、マンションの管理組合などに対し、修繕計画や財政状況などの報告を義務づける条例制定を検討しています。今後制定されれば兵庫県内初ということです。芦屋市でも老朽化が進む一方で管理が行き届かないマンションの増加が社会問題化しており、市担当者は「適正な管理を促す仕組みを作り、将来にわたって芦屋の住環境を守りたい」とコメントしています。
現時点での条例案では、10戸以上ある分譲マンション419棟を対象とし、管理組合は長期修繕計画の有無や修繕積立金の額、総会の開催状況などを5年ごとに市に報告することを義務づけるとしています。報告に基づき芦屋市が適正に管理されていないと判断した場合、管理組合に助言をおこなうという流れです。その後、指導・勧告をしても改善されない場合はマンション名公表や立ち入り検査を実施するという条例案になっています。私有財産について自治体が一歩踏み込まなければいけないほど状況は悪化しているということです。しかしながら当事者にはその実感がないというのがこのマンション管理問題の難しいところです。

マンションの病状は、住んでいる住民はその変化に気づきにくいために何十年もの月日が経過し管理不全状態に陥る危険性が高まるというのが特徴です。人間に例えるなら病状がかなり進行しているにも関わらず放置している状況に似ています。人間であれば個人の問題ですが管理組合の場合区分所有という複雑な権利関係が絡んできます。
国の住宅・土地統計調査（2018年）によると、芦屋市内の総住戸数に占める分譲マンションの部屋数の割合は36・4%で、全国の自治体で4番目に高い状況です。芦屋市が予定している同様の条例は大阪府吹田市や東京都墨田区など全国8自治体ですでに制定されています。
今月26日まで、この条例案について市ホームページなどで市民からの意見を募集していました。今後はこれらの意見を参考に準備を進めていくということです。
今後、こうした条例はマンション管理問題で悩む全国の自治体でも動きがでてくるのではないかと考えます。

新年あけましておめでとうございます。
マンション管理の窓口公式WEBサイトにアクセス頂き誠にありがとうございます。旧年中は格別のご愛顧を賜り 誠に厚く御礼申し上げます。また福岡県マンション管理士会活動を担っていただいている役員の皆様には、ご多忙な中でのご対応ありがとうございました。心より感謝申しあげます。

昨年は福岡県内でも「マンション管理計画認定制度」が認定されるなど、様々な動きがありましたが国土交通省の思惑よりはゆっくりとした動きであり、今後定着していくのかまだ先が読めない状況です。個人的には管理組合に対するインセンティブの見直しなど、検討する余地があるのでないかと思います。また国が考えている制度の狙いと実際の管理組合側の意識の「差」が大きく認定制度が前進するには管理組合側の管理に対する意識改革が必要ではないかと感じています。

そのような状況の中、昨年12月26日に、国土交通省が管理組合の運営を管理業者に委託している分譲マンションについて、業者の運営状況をチェックする「監事」を設けるよう管理指針を見直すことを明らかにしました。管理業者が修繕工事を同じグループの会社に割高な金額で発注する例もあり、外部の目を入れてトラブルを防ぐことも視野にいれているようです。「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案を26日の有識者会議で示し今春にも運用を始め、管理組合などに管理規約の修正を促すということです。以前のブログでも何度か取り上げたましたが、管理組合活動の煩わしさに加え、住民の高齢化などで役員のなり手がなく、理事会の役割を管理業者に委ねる「第三者管理方式」が増えています。私はこの運営手法は、法整備が追いついておらず近い将来必ず問題が噴出すると考えていましたので一歩前進したと思います。実際にある管理組合では近隣同規模・仕様のマンションと比較して大幅に管理費等が上がったという情報もあります。今後は、管理組合と利益相反する管理会社が管理者となるリスクが内在することを踏まえ、いかに実効性のあるガイドラインにすることができるかにかかっています。そのためにも管理組合の皆様に管理組合運営に関心を持って頂き主体的に関わっていただくことを期待します。

また、今年度は区分所有法の改正や標準管理規約改正など、管理組合に関わる制度の変更が続きます。この機会に管理組合の皆様が今以上に組合運営に関心を持っていただくことを期待して、今年の新年のご挨拶に代えさせていただきます。
本年も何卒よろしくお願い申し上げます

今年７月にマンション管理業務を展開する合人社グループ（本社広島市）の合人社計画研究所が2018年末に閉店した山口井筒屋宇部店（山口県宇部市）の跡地に新たな複合施設を整備すると発表して約半年が経過しました。10月には、市内在学の高校生、小学生以下の子どもを持つ市民ら25人が参加しての意見交換会も開催されました。子育て支援の機能等を備え、地域住民の交流拠点となる複合施設として2026年10月に開業する予定ということです。

施設は延べ床面積約4660平方メートルの3階建て、4階建ての立体駐車場を併設する計画で地元の食品店、小売店などの地域密着型の小規模店舗のほか、小倉井筒屋でも出展している玩具販売のボーネルンド（本社東京都渋谷区）の遊具を入れた子供用遊び場や近代的な図書コーナーを整備する計画です。その他子育て支援センター等の行政施設も入居する予定で施設運営は主にカルチュア・コンビニエンス・クラブ（CCC）が担うことになるということです。現在解体工事が進められており今回決定した設計事務所・建設会社等企業グループが、設計や建設を進めるという事で総事業費は約60億円。2024年12月に着工予定ということです。受託企業の合人社計画研究所は、この施設を2046年3月末まで維持管理などを受け持つ予定ということです。

この山口井筒屋宇部店（山口県宇部市）の跡地を巡っては遡れば宇部商工会議所が店舗跡地を購入すると表明したものの臨時総会で否決されその後は、宇部市が主体となり既存建物に約30億円を投じて複合施設案を進めていったものの議会の反対で開発計画は中断された経緯があります。その影響もあってか当時の市長は体調不良を理由に市長を辞任されその後新体制で計画をすすめ今回の発表となりました。

本来商工会議所は、親睦団体であり不動産事業には似つかわしくないはずですが宇部市の現状を見るにつけ当時の会頭と市長が苦肉の策で計画したのではないかと推測しております。地方の衰退は想像以上に進んでいます。1973年に施行された大店法（大規模小売店舗法、2000年に廃止）をベースに、2000年に施行された大店立地法（大規模小売店舗立地法）では規制緩和が進み外資系の店舗も参入しやすくなり全国の郊外中心にアウトレットモールや大型商業施設が開発されていきました。その結果、既存の中心街がシャッター街化するケースが増加し、大きな社会問題となっています（2006年に都市計画法、建築基準法の改正等が行なわれ、延べ床面積が1万平方メートルを超す大型商業施設の出店に関しては、立地条件にある程度の抑制がかけられるようになりましたが効果は限定的です）。前回の記事にも書きましたが誰のための規制緩和なのかとあらためて考える次第です。

以下宇部市ホームページより転記

「旧山口井筒屋宇部店跡地における「常盤通りにぎわい交流拠点利活用事業」の事業者が決定し、この度、契約締結に至りました。
本事業は、令和5年1月より本施設の設計・建設・維持管理・運営までを一体的に担う事業候補者を公募型プロポーザル方式により募集し、同年3月に2グループから提案がありました。
その後、同年5月15日に開催された選定委員会において、最優秀提案者となった下記グループを優先交渉権者として決定し、契約交渉を進めた結果、合意に至ったことから、令和5年6月市議会定例会において、設計・建設等の業務に係る施設整備契約の締結と維持管理・運営を行う指定管理者の指定についての議案を上程し、承認されました。
今後は、基本計画・基本設計に着手し、令和6年度には建設工事に着手、令和8年10月の供用開始を目指します。

契約締結等の相手方
事業者：【株式会社合人社計画研究所】を代表企業とする、全9社で構成されるコンソーシアム
公共施設等の設計・建設業務に係る施設整備契約
受注者：安成・大旗・さくら・巽・合人社エンジ共同企業体
公共施設等の維持管理・運営業務に係る指定管理者
受注者：株式会社常盤通り未来共創まちづくり(※)
（※）指定管理については、特別目的会社SPC「株式会社常盤通り未来共創まちづくり」を設立

事業期間（予定）
令和5年6月19日～令和28年3月31日
設計・建設期間
令和5年6月19日～令和8年7月31日
維持管理・運営期間
令和8年8月1日～令和28年3月31日
開館
令和8年10月
総事業費
6,014,645,000円（税込み）
設計・建設に係る経費
3,339,820,000円（税込み）
維持管理・運営に係る経費
2,674,825,000円（税込み）

今経済界では2024年問題がクローズアップされています。建設業・運送業等に於いて時間外労働の規制が始まり人材不足に悩むこれらの業界の混乱と衰退が危惧されています。
建設業・運送業共多重下請け構造というシステムの弊害が出ていることに加え運送業の現場ではアマゾンや楽天などの電子商取引の普及により宅配便が急増し再配達の増加が労働者の負担となっていることも課題のようです。
国土交通省の調査によりますと、2023年4月の再配達率は11.4%という統計が出されました。人口の集中する大都市部では12.6%と高まり、近年のトラック運転手不足が深刻化する中で、再配達は物流業界にとって大きな負担となっているようです。

そこで国土交通省は、「置き配」の活用や中古マンションやアパートを対象に、宅配ボックスの設置費用の補助を開始する予定です。マンションの規模や賃貸・分譲かを問わず、1棟につき50万円を上限とします。また、子育て世帯の多い住宅には、子育て世帯の割合に応じて補助額を増額する予定です。併せて国土交通省は、マンション管理組合に宅配ボックスの設置を促すため、ルールの見直しも検討するようです。
これらの効果により政府は、24年度までに再配達率を6%に半減する目標を掲げています。宅配ボックスの普及は、再配達率の削減に大きく貢献すると考えられます。

政府は２０２３年度中に実施を目指すとのことで補助要件は以下のようになっております
＊子育て世帯の入居率が全体の３割以上
＊補助額は１棟５０万円が上限、補助率は３分の１
＊賃貸･分譲マンションが対象、新築は除く
＊子育て世帯の入居率に応じて補助を上積み

以上が要件のようです。管理組合のなかでこの要件に見合う場合は大規模修繕工等のタイミングなどで導入を検討してみる価値はあるかもしれません。実務上は買取りではなくリース契約等を選ぶ管理組合の割合が多いと思われますので補助額の扱いに柔軟性をもった対応が望まれると考えます。今後のライフスタイルを予想しても益々インターネット販売は増加が予想されますので時代のニーズに沿った宅配ボックス設置でマンションに付加価値を生み出すことが可能になると考えます。