マンション管理の窓口

前回のブログで大和ハウス工業の問題をとりあげましたが今度は東急不動産が建築基準法違反に加え安全性に問題があるということで分譲マンション「東急ドエル・アルス世田谷フロレスタ」設計・施工：東急建設、販売：東急不動産（鉄筋8階建て、49戸）を買取・解体するという提案を管理組合に示し混乱を招いています。東急不動産は、総合不動産業では、旧財閥の流れを汲む三井不動産、三菱地所、住友不動産に次ぐ業界4位です。

今月11日マンション管理組合の住民や弁護士らが、都内で記者会見して明らかにしました。管理組合側によると2018年以降、1階でカビが発生するなどの問題が起き、管理組合がコンサルタント会社と調査を実施。その後、東急不動産側の調査で、はりや床などに開いた多数の穴や、耐震壁のひび割れなどの複数の施工不良が確認されたということです。結果を踏まえ東急不動産は2021年、管理組合に「補修工事では安全性の確保が困難」として建て替えを提案し、仮住まいの住居を提供。全住民がいったん退去し、現在建物は鉄骨で仮補強されている状態です。　さらに、マンションの向きが建築前の図面より、真北が西側に14度ずれていることが測量作業で判明。この場所で建てられる建築基準法の高さ制限に違反していたという信じがたい事案です。報告を受けた世田谷区は2024年11月、違法状態を是正するよう管理組合と東急不動産に対して行政指導をおこなったという流れになります。

この後東急不動産側が立替えを提案しておきながら一転し、建て替えずに買い取って解体するという意思を示したため一部の組合員等が対応に疑問を抱いているということです。東急側は今年12月20日までに買い取りを承諾しなければ、仮住まいから退去するよう求めるというもので管理組合の役員は「建て替えを希望する住民もいるなかでひどい対応だ。東急不動産には誠意をもって対応してほしい」と会見で伝えたということです。

今回の件では、施工不良の問題に加え図面と建物の位置がずれており建設場所がそもそも間違っていたため、高さ制限に引っ掛かっかり、そのせいで立て替えようにも現在の戸数を確保できないことが判明したということです。日影規制、高度斜線規制等の建築基準法違反状態にあり、高さの制限など法律に合わせるように再建築すると、戸数はおよそ半分の25戸ほどになってしまうようです。
この問題に関して、東急不動産は「測量ミスによるもので、故意の偽装ではない」と説明しています。具体的には、施工時に行われた測量に誤りがあったため、建物の向きが設計通りに建てられなかったという見解です。しかし施工した東急建設は実績も経験も十分あり専門職も関与する測量に於いてこれ程の初歩的なミスが見逃されるということがあり得るのでしょうか？
また築年数から当然完了検査も行われていますので当時の検査についても問題はなかったのかも気になるところです。

マスコミの質問に対して東急建設の担当者は、「構造上の欠陥はあったが、補修はしてきた。建物が倒壊するような安全性の問題があるとは思っていない」と釈明。「品質は重要で、こういうことがまた起きないように取り組みたい」と述べた。というこです。　

しかし、このような問題が発生した背景には、施工管理の甘さやチェック体制の不十分さがあったのではないかという指摘もあります。建設業界はこれまでの価格競争と重層下請制度に加え近年は事業者側から一段と厳しいコスト削減と工期短縮の要求が付け加えられています。
建設現場では従来、人的な関係を含めた信頼関係と職人としてのプライドが品質を維持してきたものの近年の価格重視の下請け依存に傾斜した結果、丁寧な作業を心掛けようという意識が生まれにくくなる環境が出来上がってきています。
少しでも安く、少しでも早く、ということが前面に出て、品質上の重要な要素を軽視してまで営利を追求しなければいけない構造がこうした背景にあるのではないかと考えています。前回の記事にも記載しましたが行き過ぎた金融資本主義の拡大がこうした背景を生む土壌になっているのではないかと思います。今こそ経営の神様と呼ばれた故松下幸之助氏が残した「企業は社会の公器」という言葉の意味を考える時ではないでしょうか？

東急不動産側は、「早期解決を目指し、住民との合意形成を進めたい」としており、できるだけ早く問題を終息させたいという意向を示しています。
しかし、組合員等との信頼関係が大きく損なわれている現状では、このような方針に対して組合員等からの反発が強く、解決には相当な困難さと時間がかかることが予想されます。

2015年10月に発覚した横浜のマンション「パークシティLaLa横浜」の杭施工データ改ざん事件。同じく横浜市内の「パークスクエア三ツ沢公園」では杭施工データ偽装とされる傾斜が発覚。どちらも建て替えという結論になりまだ記憶に新しいなか今度は、大和ハウス工業が設計・施工して2023年5月に開業した静岡県掛川市内の商業施設「ミソラタウン掛川」で地盤が最大14cm沈下し、今年11月7日から施設の使用停止を余儀なくされている事態になっています。大和ハウス工業の調査では、現時点で5本の基礎杭が支持地盤に到達していないことが明らかになったとしていますが今後の調査でさらに増える恐れがあります。建築主のフジ都市開発（静岡市）は調査後の建物解体や建て替え、大和ハウス工業への賠償請求を検討しているということです。
商業施設「ミソラタウン掛川」はフジ都市開発が総事業費約30億円を投じ、23年5月に開業。A～Dの4棟から成り今回の問題はA棟で発覚したということです。A棟の基礎杭は7～12mで計72本あり大和ハウス工業は今年11月までに9本を調査。このうちの5本が支持層に2～8m到達していないことが判明したということです。同社は、未達が判明した杭の周囲にある5本も支持層に到達していない恐れがあると見ており同社は杭の調査を25年1月ごろまでに終える予定だということです。
異常がなかったB～D棟では通常通り営業を続けるが、A棟に入居していたスーパーやドラッグストアなどのテナント3者は休業・閉店を余儀なくされた。フジ都市開発とテナントとして入居する遠鉄ストア（浜松市）は、大和ハウス工業に対する損害賠償請求を検討しているということです。横浜の件で大きな社会問題になり建設業界も危機感をもって再発防止に取り組んでいると思われた中での今回の問題発覚です。

2015年10月に発覚した「パークシティLaLa横浜」は事業主（デベロッパー）が三井不動産と明豊エンタープライズ、設計・施工は三井住友建設。「パークスクエア三ツ沢公園」は事業主が住友不動産、設計・施工は熊谷組。日本を代表する大手企業が名を連ねています。問題の杭は、旭化成建材が施工したDYNAWING工法の杭であり建設時に必要な地盤調査の一部をせずに別のデータを転用するなどして基礎工事を行い問題が発生した。横浜のマンションでのデータ偽装が発覚した後、旭化成建材は杭工事をした45都道府県の3040件について、施工報告書を調べて、約300件で杭のデータ偽装の疑いがあり、50人近くの現場責任者の関与が判明しました。
このような国内有数の大手デベロッパーやゼネコンが手掛けているにもかかわらず、偽装が防げず大きな社会問題になり、今回、再び国内有数の大手住宅総合企業である大和ハウス工業が設計・施工した建築物で問題が発生しました。「大手だから安心」という本質的な答えにならない漠然とした理由で信用することが実は非常に不確かな脆いものであることが改めて浮き彫りになりました。

杭は構造物をささえる土台であり、この土台が揺らげば、その上の構造物は本来の機能を発揮することはできないことは誰が考えてもわかることです。
杭は地中に設置されるため、施工の品質を目で確認する事ができず、施工記録が品質確認のほとんど唯一の手段であるというのが実情です。この記録が改ざん・流用されてしまえば、元請ゼネコンの現場担当者では杭の工事業者から提出された施工記録から改ざん・流用を見つけ出すことは困難であると言われています。日本の地質は世界一複雑であるといわれます。基礎地盤の複雑さや場所による変化の激しさも同様であり、大きな構造物をつくる場合は、地質調査が義務付けられ、そのデータにより地質断面を想定し、杭基礎の場合は先端を設置する支持層を決定します。目に見えない地中のため支持層の想定深さと実際の深さに相当の誤差が生じることは避けられず想定する誤差量を大きく設定すれば、杭長は長くなり、原価上昇に直結します。経済性を考えれば、ぎりぎりの設計になりがちで、継杭などの設計変更せざるを得ないケースが生じてしまうリスクが内在しており不確定要素の大きい業務だということです。

建設業界はこれまでの価格競争と重層下請制度に加え近年は事業者側から一段と厳しいコスト削減と工期短縮の要求が付け加えられています。さらに、材料費の高騰に加え2024年４月からは改正労働基準法の施行で労働時間の規制強化等業界を取り巻く環境は厳しさを増しています。
建設現場では従来、人的な関係を含めた信頼関係と職人としてのプライドが品質を維持してきたものの近年の価格重視の下請け依存に傾斜した結果、丁寧な作業を心掛けようという意識が生まれにくくなる環境が出来上がってきています。
さらに厳しい工期厳守が要求されることが常で、建設工事の全工種にわたって、相当なプレッシャーになっています。特に先述した様に不確定要素の大きい地中を相手にする杭工事については、十分な地質データが求められるにもかかわらず、その調査さえ省略されている実態がおきているということです。仮に想定外の事が発生すれば場合によっては元請や発注者との変更協議が必要となるなど、工期が遅れ予算オーバーが発生します。工期遅延はペナルティーの対象になることもあることから余裕のない状態での杭施工が行われ今回のような問題が発生することになります。

このように外から見えない「基礎工事」は施工にあたる場合、工程管理を徹底することが重要だと言えます。請負施工業者社員が直接作業を行うにしろ外注する場合にしろ、必ず管理技術者が現場に常駐し、施工記録を取ること。材料の搬入から施工記録の確認まで、工事の可視化に努め記録の保存を徹底することが重要であると考えます。先述した様に支持層の想定深さと実際の深さに相当の誤差が生じることは避けられないことを理解したうえで支持層の確認は埋設時の施工記録を確実にとることを徹底することが重要だと考えます。

一方建設業に従事する労働者の高齢化と減少も深刻であり実際に建設労働者の減少には歯止めがかからず特に建設業は他産業と比べて高齢化が進んでおり全就業者数の中で55歳以上の就業者の占める割合は、全産業平均の31.5％に対して建設業は35.9％。29歳以下の就業者の占める割合は、全産業平均の16.4％に対して建設業は11.7％（日建連　建設業デジタルハンドブック）。現在の状況が続くようであれば、人手不足はますます深刻化することになります。
こうした状況のなか、2024年４月からは改正労働基準法の施行で、時間外労働の上限規制の適用が始まり労働時間圧縮のしわ寄せが、施工品質に及ぶリスクが懸念されています。

政府はこうした事態をうけ人手不足を補うために外国人労働者の受け入れを拡大する方向で進めていますが経験の浅い職人を集めても、問題の本質である多重下請け構造や工期短縮の問題、労働者の処遇改善及び施工不良を防ぐための教育や意識が各現場で行き届いていなければ、根本的な解決にはならないと思われます。
こうした問題が発生する度に思うのは日本の経済システムは原点に戻り再構築する時期に来ているのではないかと感じています。少しでも安く、少しでも早く、ということが前面に出て、土台の安全という、品質上の最大要素を軽視してまで営利を追求しなければいけない構造は正常ではありません。行き過ぎた金融資本主義の拡大がこうした背景を生む土壌になっているのではないかと思います。

修繕積立金の値上げで合意形成がスムーズに行かないケースが増加しています。新築時では低く抑えれていた積立金がその後、２倍又は３倍以上の変更を管理会社から提案されているというケースも見受けられます。今年６月に示された修繕積立金の額を設定する際のガイドラインでは、将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましい方式とされています。しかし現実は、現在販売されているマンションでもほぼ全ての物件が「段階増額積立方式」を採用しています。一昨年から始まった「管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」では、修繕積立金不足により適切な時期に工事ができないマンションが増加しないように、認定または評価に一定の基準を設定しています。高経年マンションでは、その基準をクリアーするためには、現状の修繕積立金を2倍、3倍以上値上げしなければならないケースが発生することになり組合員の同意が得られず値上げができないマンションが増加しています。そこで今年６月のガイドラインでは以下のような段階増額積立方式における適切な引上げ幅の上限に対する考え方が示されました。

≪修繕積立金の積立方法についての指針≫
国土交通省は、マンションの修繕に備えて所有者が毎月支払う積立金について、引き上げ幅の上限を示しました。急激な引き上げで支払いが滞らないよう、当初と比べて最大でも約１．８倍に抑えるよう提案。修繕資金を安定的に確保するため、計画的な積み立てを促すものです。

段階増額積立方式とは
新築当初は修繕積立金の金額を低く設定しておき、段階的に増額していく方式です。従ってこの方式ではその都度、総会で金額変更の決議と同意を求める必要が生じてきます。

均等積立方式とは
将来予想される修繕積立金の総額を長期修繕計画の期間で割り、新築当初から一定額を徴収していく方式です。
この方式は建物や設備の維持管理に向け、将来的に必要となる修繕にかかる資金を均等に負担していこうという考え方に基づいています。
また、将来の目標金額に向かって的確に管理が行えるため、金額変更に伴う合意形成を繰り返し行う必要もないことから、国土交通省が推奨している徴収方式です。

補足：この長期修繕計画は、必要な修繕項目全てを周期ごとに機械的に計算されたものです。例えば玄関ドアを周期で全て交換同じくベランダ手摺をすべて交換、給排水管も周期で更新等、現実的には多くの管理組合で修正が必要となると思われます。あくまで30年間の全体像を確認するという事に重点をおくと良いと思います。

このサービスにより作成する長期修繕計画は、国土交通省において策定された「長期修繕計画標準様式」を用い、「長期修繕計画作成ガイドライン」及び「同コメント」に沿った内容としています。ただし、次の事項が異なっています。

（２）次のファイルが保存されたＣＤ－ＲＯＭ
○（１）の報告書のＰＤＦファイル
○（１）の報告書のうち、次のシートで構成するＥＸＣＥＬファイル

★ 「入力データ記入票」にご記入(入力）いただく内容
・専有部分の面積、建物・設備の概要、建物の形状、建物や設備の仕様、修繕の履歴など
（数値又は選択肢をご記入（入力）いただきます。）
ご不明な点は、以下の窓口にお問い合わせください。

国土交通省は、近年増加している管理会社による外部管理者方式（第三者管理者方式）について、グループ会社などに修繕工事や清掃等を発注する場合、管理組合の総会で承認を得ることを義務付ける方針を固めたようです。通常の相場よりかなり割高な値段での発注を防ぐためで、２０２５年の通常国会への提出を目指すマンション管理適正化法などの改正案に盛り込む考えを示しました。

現時点では具体的な事はわかりませんが、違反した管理会社に対する監督処分も設ける方針で、違反行為を重ねるにつれて、「指示」「業務停止命令」「管理業の登録取り消し」と処分を重くする方向で検討しているようです。

通常マンション管理組合では、理事会承認事項を除き組合員（区分所有者）の中から選任された役員が理事会でどの業者にいくらで修繕や清掃を依頼するか協議し、理事会にて決議、総会に上程・承認という流れになります。しかしこのブログでも再三取り上げていますが一部の大手管理会社等が、「組合員の業務を軽減」というメリットを強調し理事会を廃止し管理会社が管理者に就任（通常管理会社の社員）するケースが増えています。しかしながら年間発注する修繕工事等で理事会で審議されることなく相場を大きく上回る金額でグループ会社に発注されるケースが近年増加しマスコミ等でも度々取り上げられてきました。市場経済は、契約自由の原則が優先されますが問題が浮き彫りになると法の整備という流れは今も昔も変わりません。

この理事会廃止型の管理会社による外部管理者方式は、修繕工事や清掃等を担う会社が同管理会社又は同一グループ会社の場合、管理会社＝管理者は「所有者のため費用を抑える立場」と、「会社の利益を優先させて利益を最大限に追求する立場」で、利害関係が対立する「利益相反」が起きる可能性が高まります。このため、所有者に不利益が生じることを防ぐ措置が必要だと判断しての改正と考えます。

以前のブログでも記載しましたが国土交通省は、今年６月にマンション管理に関する指針を改訂しました。発注時に組合の承認を得ることのほか、チェック機能を持たせるため外部専門家らを「監事」として置くことや、管理組合の口座の印鑑は監事が持つことなどを定めています。今回の発表は、その流れに沿うもので管理組合の不利益が現実化する発注時の承認は特に重要だと判断し、法律に明記して義務化することで管理組合の不利益を防ぐ狙いがあります。この理事会廃止型の管理会社による管理者方式は現在も着実に増えています。出来るだけ早いうちの法整備更なる改正を進めていくことが望まれます。

マンション管理会社の不正についてのご相談・ご質問等が数件ありましたので今回は関連記事を掲載したいと思います。以前のブログでも記載しましたがマンション管理会社の行政処分は国土交通省ネガティブ情報等検索サイトで過去5年の行政処分業者を公表しています。サイトがわからないという声を頂きましたので記事最後にリンクを貼っておりますのでご確認ください。

毎年のように大手・中小管理会社問わず管理組合の財産着服等で国土交通省から処分が公表されています。令和6年度も現時点で以下の処分が公表されています。この問題を個々の管理会社の体質と結論づけるのは非常に危険です。多くの管理組合の運営に対する認識の低さ＝管理会社に丸投げの構図がある限りどこの管理組合でも起こりえることなのです。もちろん公表されている管理会社でも適正に管理されている物件も多くあると思います。管理会社は営利を追求する民間の事業会社ですので基本的に管理組合とは利益相反関係にあります。管理組合側が任せきりであれば、管理会社は当然緊張感が無くなりこうした不正の温床になりかねません。

昨年、14管理組合被害総額 9億円以上の被害が出たビケンテクノの問題に関しては、現時点では国交省から行政処分が出ておりません。管理組合の皆様は、管理会社だけを一方的に非難するのではなく自分たちの資産を守るために出来ることを考え出来ることから取組むことが必要だと考えます。そのことは管理会社に一定の緊張感を与え被害を防ぐ結果に繋がることになります。今回公表された3ケースいずれも国土交通省の処分は「改善措置指示」という対応です。指示処分とは、「従業員に対する教育周知徹底を図ること及び業務体制の整備に努めること、その実施状況を報告すること」というものです。前回の関連記事に記載しましたが日本の管理会社への規制は限定的で甘すぎるために抑止力が弱く同様な事件が後を絶ちません。これらの現状を見れば自分達の資産は自分達で守るしか術はないことがおわかりいただけただけることと思います。
前回の関連記事はこちらをクリックしてご確認ください。

関東地方整備局は、日本ハウジング（本社：東京都新宿区）が管理事務を受託している複数の管理組合において、管理組合財産を同社の従業員が窃取により毀損し、当該管理組合に損害を与えた。当事実は、マンション管理適正化法第８１条第１号に該当するものであり今回の指示処分（改善措置指示）をおこないました。

同社直近の処分歴
◆令和3年12月24日元従業員による横領着服・処分 改善措置指示

尚、同社は今年5月に、米ゴールドマン・サックスが設立した公開買付会社を通じて、 MBOを行い、同社の普通株式に対する金融商品取引法及び関係法令に基づくTOB（公開買付け）を行うことを決議し、 同社株式は整理銘柄指定期間2024/8/9～9/1の後、今年9月2日に上場廃止となりました。意思決定の迅速化、事業基盤の強化、 M＆A及び海外事業の拡大が目的としていますが不正防止策等のコーポレートガバナンスの強化が望まれます。

九州地方整備局は、ダックス（本社：福岡県福岡市）に勤務していた従業員が、管理を受託していたマンション管理組合から数千万円を着服したとして、同社に対し、マンション管理適正化法に基づき、再発防止などを指示する監督処分を行いました。
発表などによると、元従業員は2010年から2022年12月頃の間、県外のマンション5組合で数千万円を着服したということです。同社は従業員を解雇し、刑事告訴したということです。

(1)元従業員が2010年から2022年12月の間に、5管理組合の資金数千万円を横領着服した。（法第81条第1号）
(2)複数の管理組合で会計の収入及び支出の状況に関する書面の不実記載（法第76条及び法施行規則第97条第5項違反）
(3)複数の管理組合で管理事務報告書の不実記載（法第77条及び法施行規則第88条違反）

近畿地方整備局は、長谷工コミュニティ（本社：東京都港区）に対して(1)同社の元従業員が管理組合の財産を着服した。 (2)管理組合に対して会計報告で事実と異なる記載で会計報告を実施した。 (3)管理組合に対して管理事務報告で事実と異なる記載で事務報告を実施した。 (4)重要事項説明会の日時及び場所について掲示をしなかった。 (5)重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなかったとして改善措置指示処分を行いました。

上記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースは想像以上にあると感じています。