マンション管理の窓口

今回予防法務の専門家（隣接法律専門職）として行政書士登録に向けて申請中です。最終的に登録が決まれば業務の準備開始することになりますが現在は登録前ですので資格名を表記することも業務をすることも出来ませんが予定業務について簡単にご紹介したいと思います。

そもそも行政書士という資格に興味をもったのはマンション管理業務関係で作成する管理規約・各種契約書・議事録・決算書・内容証明・合意書等権利義務・事実証明に関する書類等は、弁護士又は行政書士の独占業務だということがきっかけになります。
現在、日本には1,000以上の資格があると言われていますがそのなかでも、特に8士業と呼ばれている国家資格があります。弁護士・税理士・司法書士・行政書士・社労士などで共通する特徴は職務上、戸籍・住民票などを必要な場合に請求できる請求権が認められている点があります。戸籍と住民票などは、特に扱いが慎重になる個人情報で、誰でも請求できるわけではありません。８士業については国からこの権限を与えられている専門家になります。そのため審査と情報の登録・情報の公開が義務付けられています。またそれぞれ独占業務があり一般事業会社等が参入できない障壁があります。
20代の頃、法律資格に興味があり行政書士という資格があることは認識していましたが数十年ぶりに再び興味を持った次第です。試験問題を確認すると当時とは難易度が桁違いに上昇していました。本来争いごとが苦手なタイプですので法律関係は性格的に向いていないと思いましたが行政書士の場合は争いを未然に防ぐ予防法務的な性格が強い業務がメインのため取得する決意をしました。

当時管理会社に勤務していましたので激務のフロント職を担当しながら隙間時間を使い勉強することは想像以上に大変でしたが元々性格が独学に向いていたためモチベーションを維持し関連資格も含めて合格することができました。その後、合同法務事務所、マンション管理会社等で実務経験を積み今回登録をおこなうことになりました。いま改めて思うのは会社員でフルタイムで働きながら気持ちを維持し勉強を続けるということは学生時代より遥かに大変だと感じております。同僚がお酒を飲んでいる時やテレビ等を見ている時にストイックに自己啓発に取り組むという事は本当に良い経験をしたと感じています。結果的に、金融関係・不動産会関係・法律関係の包括的知識の習得が出来、現在の土台を気付くことができました。これからも資格取得にこだわらず生涯学生として常に知識のブラッシュアップに取り組んでいきたいと思います。

ここ北九州市は60年ぶりに人口減少に歯止めがかかりました。企業誘致も進み郊外での農地転用・開発許可の特例措置、物流拠点地区の推進(物流総合効率化法の認定)など専門家としてサポートできる事はあると思いますので微力ですが街の発展に貢献していきたいと考えております。またマンション管理組合サポートに於いても対応できる業務が大幅に増えることからサービス内容を見直す予定です。最後に予定業務について簡単にご紹介させていただきます。

当事務所が行う予定の業務（例）
各種許認可申請や書類手続き
会計記帳、決算、財務諸表の作成など
ビジネスコンサルタント（中小企業に対する法務的観点からのアドバイス）
トラブルを未然に防ぐ予防法務（権利義務・事実証明に関する書類の作成、提出）
遺言書の起案・作成の支援・相続手続き・任意後見
自動車登録関連・運送業・物流・海運業関係
土地活用（畑や家を売りたいなど土地関連の申請手続き）
マンション管理組合へのワンストップサービス（主要基本業務の実務代行が可能）
日本国籍取得に向けての帰化申請手続き、在留資格取得など
市民法務（管理組合相談、クーリングオフ、契約書・農地転用の相談）など

一昨年12月にブログで取り上げましたビケンテクノの件で元社員が逮捕されました。容疑はマンション管理組合の修繕積立金など４０００万円余りを着服したということです。逮捕されたのは大阪府吹田市にあるビルメンテナンス会社「ビケンテクノ」の元課長、亥野宏一郎容疑者（６８）です。
警察によりますと、おととし１０月までのおよそ４か月間に、大阪・中央区にあるマンションの管理組合が集めた修繕積立金などおよそ４７００万円を着服したとして、業務上横領の疑いが持たれています。
元課長は当時、会社で管理業務の責任者を務めており、着服した金は第三者の口座を経由してみずからが管理する口座に送金した疑いがあるということで計画的で悪質です。
被害のあった管理組合が今月刑事告訴していたということで、調べに対し、容疑を認めているということです。
元課長は会社の調査で２０１５年以降、関西の１４の管理組合からあわせて９億１０００万円余りを着服した疑いがあることが分かり懲戒解雇されており、警察が詳しいいきさつを調べています。

今回の発覚を受けビケンテクノでは、有識者による第三者委員会をたちあげ第三者委員会等報告書が公表されております。

第三者委員会等報告書の内容を一部引用

そのなかで不正の原因は、「主に管理体制と内部監視の欠如に起因している。マンション管理課において元課長が長期間にわたり独占的に業務を担当していたことが問題であった。ジョブローテーションが行われず、元課長の業務内容に対する、上席者等の監視や牽制機能が機能していなかったため、不正行為が見過ごされた。
　また、業務手順の明文化がされておらず、各担当者が独自に業務を進める状態が常態化していたことも不正を容易にしたといえる。特に、マンション管理適正化法で義務付けられている「通帳と印鑑の分別管理」が徹底されておらず、元課長が両方を管理していたことが、不正の実行を可能にした要因である。
　さらに、経理部や内部監査部門、監査役など他部門の監視も不十分であり、元課長の不正行為に対する組織的な抑止力が欠如していたことも重大な要因とされる。このような管理不備や内部統制の甘さが、不正行為を長期間にわたって許容する結果となった」。としています。

東証スタンダード企業といってもマンション管理事業は非主要業務であり売り上げに占める割合は僅か数パーセントとうことであり業務全般に於いて脆弱な管理体制だったということです。

また再発防止策については以下の内容が挙げられています。
「マンション管理課における再発防止策
（1）適正化法に基づく業務遂行体制の構築
　　適正化法に従い、通帳と印鑑の分別管理を徹底し内部統制を強化する体制を構築。
（2）マンション管理課の業務手順の策定
　　業務フローを文書化し、業務遂行手順を明確化することで不正の発生を防止。
（3）マンション管理業務に関する体制面の改革
　　管理組合に対する業務を再編成し、適正な業務分担と監視体制を強化。
（4）人事ローテーションの拡充
　　特定の担当者に業務が集中しないよう、定期的な人事異動を実施し牽制機能を向上。
（5）子会社によるマンション管理業務の承継
　　一部の業務を子会社（マンション管理業務を主たる業務としている）に移管。
・管理部門等における再発防止策
（1）経理部
　　債権管理の強化や定期的なモニタリングを実施し、未回収債権への対応を迅速化。
（2）監査室
　　内部監査機能を強化し、定期的な監査とフォローアップを徹底。
（3）監査役会
　　監査役の独立性を保ち、監査役会の監視機能を強化することで経営監視を徹底
■　その他
　長期にわたりマンション管理課において不正が見過ごされていたため、同社のガバナンスにも問題があるとされた。特に内部通報制度や監査体制の見直しが急務とされている。」

最後にその後の経緯として今回の件で役員の処分が示されております。
■１ 役員の辞任等
2024年2月14日に、代表取締役会長・社長の役員報酬を30%減額（3ヶ月間）、その他取締役・監査役も20%減額（3ヶ月間）、することを決定した。
■２ 会計監査人の異動
なし

前回のブログで大和ハウス工業の問題をとりあげましたが今度は東急不動産が建築基準法違反に加え安全性に問題があるということで分譲マンション「東急ドエル・アルス世田谷フロレスタ」設計・施工：東急建設、販売：東急不動産（鉄筋8階建て、49戸）を買取・解体するという提案を管理組合に示し混乱を招いています。東急不動産は、総合不動産業では、旧財閥の流れを汲む三井不動産、三菱地所、住友不動産に次ぐ業界4位です。

今月11日マンション管理組合の住民や弁護士らが、都内で記者会見して明らかにしました。管理組合側によると2018年以降、1階でカビが発生するなどの問題が起き、管理組合がコンサルタント会社と調査を実施。その後、東急不動産側の調査で、はりや床などに開いた多数の穴や、耐震壁のひび割れなどの複数の施工不良が確認されたということです。結果を踏まえ東急不動産は2021年、管理組合に「補修工事では安全性の確保が困難」として建て替えを提案し、仮住まいの住居を提供。全住民がいったん退去し、現在建物は鉄骨で仮補強されている状態です。　さらに、マンションの向きが建築前の図面より、真北が西側に14度ずれていることが測量作業で判明。この場所で建てられる建築基準法の高さ制限に違反していたという信じがたい事案です。報告を受けた世田谷区は2024年11月、違法状態を是正するよう管理組合と東急不動産に対して行政指導をおこなったという流れになります。

この後東急不動産側が立替えを提案しておきながら一転し、建て替えずに買い取って解体するという意思を示したため一部の組合員等が対応に疑問を抱いているということです。東急側は今年12月20日までに買い取りを承諾しなければ、仮住まいから退去するよう求めるというもので管理組合の役員は「建て替えを希望する住民もいるなかでひどい対応だ。東急不動産には誠意をもって対応してほしい」と会見で伝えたということです。

今回の件では、施工不良の問題に加え図面と建物の位置がずれており建設場所がそもそも間違っていたため、高さ制限に引っ掛かっかり、そのせいで立て替えようにも現在の戸数を確保できないことが判明したということです。日影規制、高度斜線規制等の建築基準法違反状態にあり、高さの制限など法律に合わせるように再建築すると、戸数はおよそ半分の25戸ほどになってしまうようです。
この問題に関して、東急不動産は「測量ミスによるもので、故意の偽装ではない」と説明しています。具体的には、施工時に行われた測量に誤りがあったため、建物の向きが設計通りに建てられなかったという見解です。しかし施工した東急建設は実績も経験も十分あり専門職も関与する測量に於いてこれ程の初歩的なミスが見逃されるということがあり得るのでしょうか？
また築年数から当然完了検査も行われていますので当時の検査についても問題はなかったのかも気になるところです。

マスコミの質問に対して東急建設の担当者は、「構造上の欠陥はあったが、補修はしてきた。建物が倒壊するような安全性の問題があるとは思っていない」と釈明。「品質は重要で、こういうことがまた起きないように取り組みたい」と述べた。というこです。　

しかし、このような問題が発生した背景には、施工管理の甘さやチェック体制の不十分さがあったのではないかという指摘もあります。建設業界はこれまでの価格競争と重層下請制度に加え近年は事業者側から一段と厳しいコスト削減と工期短縮の要求が付け加えられています。
建設現場では従来、人的な関係を含めた信頼関係と職人としてのプライドが品質を維持してきたものの近年の価格重視の下請け依存に傾斜した結果、丁寧な作業を心掛けようという意識が生まれにくくなる環境が出来上がってきています。
少しでも安く、少しでも早く、ということが前面に出て、品質上の重要な要素を軽視してまで営利を追求しなければいけない構造がこうした背景にあるのではないかと考えています。前回の記事にも記載しましたが行き過ぎた金融資本主義の拡大がこうした背景を生む土壌になっているのではないかと思います。今こそ経営の神様と呼ばれた故松下幸之助氏が残した「企業は社会の公器」という言葉の意味を考える時ではないでしょうか？

東急不動産側は、「早期解決を目指し、住民との合意形成を進めたい」としており、できるだけ早く問題を終息させたいという意向を示しています。
しかし、組合員等との信頼関係が大きく損なわれている現状では、このような方針に対して組合員等からの反発が強く、解決には相当な困難さと時間がかかることが予想されます。

2015年10月に発覚した横浜のマンション「パークシティLaLa横浜」の杭施工データ改ざん事件。同じく横浜市内の「パークスクエア三ツ沢公園」では杭施工データ偽装とされる傾斜が発覚。どちらも建て替えという結論になりまだ記憶に新しいなか今度は、大和ハウス工業が設計・施工して2023年5月に開業した静岡県掛川市内の商業施設「ミソラタウン掛川」で地盤が最大14cm沈下し、今年11月7日から施設の使用停止を余儀なくされている事態になっています。大和ハウス工業の調査では、現時点で5本の基礎杭が支持地盤に到達していないことが明らかになったとしていますが今後の調査でさらに増える恐れがあります。建築主のフジ都市開発（静岡市）は調査後の建物解体や建て替え、大和ハウス工業への賠償請求を検討しているということです。
商業施設「ミソラタウン掛川」はフジ都市開発が総事業費約30億円を投じ、23年5月に開業。A～Dの4棟から成り今回の問題はA棟で発覚したということです。A棟の基礎杭は7～12mで計72本あり大和ハウス工業は今年11月までに9本を調査。このうちの5本が支持層に2～8m到達していないことが判明したということです。同社は、未達が判明した杭の周囲にある5本も支持層に到達していない恐れがあると見ており同社は杭の調査を25年1月ごろまでに終える予定だということです。
異常がなかったB～D棟では通常通り営業を続けるが、A棟に入居していたスーパーやドラッグストアなどのテナント3者は休業・閉店を余儀なくされた。フジ都市開発とテナントとして入居する遠鉄ストア（浜松市）は、大和ハウス工業に対する損害賠償請求を検討しているということです。横浜の件で大きな社会問題になり建設業界も危機感をもって再発防止に取り組んでいると思われた中での今回の問題発覚です。

2015年10月に発覚した「パークシティLaLa横浜」は事業主（デベロッパー）が三井不動産と明豊エンタープライズ、設計・施工は三井住友建設。「パークスクエア三ツ沢公園」は事業主が住友不動産、設計・施工は熊谷組。日本を代表する大手企業が名を連ねています。問題の杭は、旭化成建材が施工したDYNAWING工法の杭であり建設時に必要な地盤調査の一部をせずに別のデータを転用するなどして基礎工事を行い問題が発生した。横浜のマンションでのデータ偽装が発覚した後、旭化成建材は杭工事をした45都道府県の3040件について、施工報告書を調べて、約300件で杭のデータ偽装の疑いがあり、50人近くの現場責任者の関与が判明しました。
このような国内有数の大手デベロッパーやゼネコンが手掛けているにもかかわらず、偽装が防げず大きな社会問題になり、今回、再び国内有数の大手住宅総合企業である大和ハウス工業が設計・施工した建築物で問題が発生しました。「大手だから安心」という本質的な答えにならない漠然とした理由で信用することが実は非常に不確かな脆いものであることが改めて浮き彫りになりました。

杭は構造物をささえる土台であり、この土台が揺らげば、その上の構造物は本来の機能を発揮することはできないことは誰が考えてもわかることです。
杭は地中に設置されるため、施工の品質を目で確認する事ができず、施工記録が品質確認のほとんど唯一の手段であるというのが実情です。この記録が改ざん・流用されてしまえば、元請ゼネコンの現場担当者では杭の工事業者から提出された施工記録から改ざん・流用を見つけ出すことは困難であると言われています。日本の地質は世界一複雑であるといわれます。基礎地盤の複雑さや場所による変化の激しさも同様であり、大きな構造物をつくる場合は、地質調査が義務付けられ、そのデータにより地質断面を想定し、杭基礎の場合は先端を設置する支持層を決定します。目に見えない地中のため支持層の想定深さと実際の深さに相当の誤差が生じることは避けられず想定する誤差量を大きく設定すれば、杭長は長くなり、原価上昇に直結します。経済性を考えれば、ぎりぎりの設計になりがちで、継杭などの設計変更せざるを得ないケースが生じてしまうリスクが内在しており不確定要素の大きい業務だということです。

建設業界はこれまでの価格競争と重層下請制度に加え近年は事業者側から一段と厳しいコスト削減と工期短縮の要求が付け加えられています。さらに、材料費の高騰に加え2024年４月からは改正労働基準法の施行で労働時間の規制強化等業界を取り巻く環境は厳しさを増しています。
建設現場では従来、人的な関係を含めた信頼関係と職人としてのプライドが品質を維持してきたものの近年の価格重視の下請け依存に傾斜した結果、丁寧な作業を心掛けようという意識が生まれにくくなる環境が出来上がってきています。
さらに厳しい工期厳守が要求されることが常で、建設工事の全工種にわたって、相当なプレッシャーになっています。特に先述した様に不確定要素の大きい地中を相手にする杭工事については、十分な地質データが求められるにもかかわらず、その調査さえ省略されている実態がおきているということです。仮に想定外の事が発生すれば場合によっては元請や発注者との変更協議が必要となるなど、工期が遅れ予算オーバーが発生します。工期遅延はペナルティーの対象になることもあることから余裕のない状態での杭施工が行われ今回のような問題が発生することになります。

このように外から見えない「基礎工事」は施工にあたる場合、工程管理を徹底することが重要だと言えます。請負施工業者社員が直接作業を行うにしろ外注する場合にしろ、必ず管理技術者が現場に常駐し、施工記録を取ること。材料の搬入から施工記録の確認まで、工事の可視化に努め記録の保存を徹底することが重要であると考えます。先述した様に支持層の想定深さと実際の深さに相当の誤差が生じることは避けられないことを理解したうえで支持層の確認は埋設時の施工記録を確実にとることを徹底することが重要だと考えます。

一方建設業に従事する労働者の高齢化と減少も深刻であり実際に建設労働者の減少には歯止めがかからず特に建設業は他産業と比べて高齢化が進んでおり全就業者数の中で55歳以上の就業者の占める割合は、全産業平均の31.5％に対して建設業は35.9％。29歳以下の就業者の占める割合は、全産業平均の16.4％に対して建設業は11.7％（日建連　建設業デジタルハンドブック）。現在の状況が続くようであれば、人手不足はますます深刻化することになります。
こうした状況のなか、2024年４月からは改正労働基準法の施行で、時間外労働の上限規制の適用が始まり労働時間圧縮のしわ寄せが、施工品質に及ぶリスクが懸念されています。

政府はこうした事態をうけ人手不足を補うために外国人労働者の受け入れを拡大する方向で進めていますが経験の浅い職人を集めても、問題の本質である多重下請け構造や工期短縮の問題、労働者の処遇改善及び施工不良を防ぐための教育や意識が各現場で行き届いていなければ、根本的な解決にはならないと思われます。
こうした問題が発生する度に思うのは日本の経済システムは原点に戻り再構築する時期に来ているのではないかと感じています。少しでも安く、少しでも早く、ということが前面に出て、土台の安全という、品質上の最大要素を軽視してまで営利を追求しなければいけない構造は正常ではありません。行き過ぎた金融資本主義の拡大がこうした背景を生む土壌になっているのではないかと思います。

修繕積立金の値上げで合意形成がスムーズに行かないケースが増加しています。新築時では低く抑えれていた積立金がその後、２倍又は３倍以上の変更を管理会社から提案されているというケースも見受けられます。今年６月に示された修繕積立金の額を設定する際のガイドラインでは、将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましい方式とされています。しかし現実は、現在販売されているマンションでもほぼ全ての物件が「段階増額積立方式」を採用しています。一昨年から始まった「管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」では、修繕積立金不足により適切な時期に工事ができないマンションが増加しないように、認定または評価に一定の基準を設定しています。高経年マンションでは、その基準をクリアーするためには、現状の修繕積立金を2倍、3倍以上値上げしなければならないケースが発生することになり組合員の同意が得られず値上げができないマンションが増加しています。そこで今年６月のガイドラインでは以下のような段階増額積立方式における適切な引上げ幅の上限に対する考え方が示されました。

≪修繕積立金の積立方法についての指針≫
国土交通省は、マンションの修繕に備えて所有者が毎月支払う積立金について、引き上げ幅の上限を示しました。急激な引き上げで支払いが滞らないよう、当初と比べて最大でも約１．８倍に抑えるよう提案。修繕資金を安定的に確保するため、計画的な積み立てを促すものです。

段階増額積立方式とは
新築当初は修繕積立金の金額を低く設定しておき、段階的に増額していく方式です。従ってこの方式ではその都度、総会で金額変更の決議と同意を求める必要が生じてきます。

均等積立方式とは
将来予想される修繕積立金の総額を長期修繕計画の期間で割り、新築当初から一定額を徴収していく方式です。
この方式は建物や設備の維持管理に向け、将来的に必要となる修繕にかかる資金を均等に負担していこうという考え方に基づいています。
また、将来の目標金額に向かって的確に管理が行えるため、金額変更に伴う合意形成を繰り返し行う必要もないことから、国土交通省が推奨している徴収方式です。

補足：この長期修繕計画は、必要な修繕項目全てを周期ごとに機械的に計算されたものです。例えば玄関ドアを周期で全て交換同じくベランダ手摺をすべて交換、給排水管も周期で更新等、現実的には多くの管理組合で修正が必要となると思われます。あくまで30年間の全体像を確認するという事に重点をおくと良いと思います。

このサービスにより作成する長期修繕計画は、国土交通省において策定された「長期修繕計画標準様式」を用い、「長期修繕計画作成ガイドライン」及び「同コメント」に沿った内容としています。ただし、次の事項が異なっています。

（２）次のファイルが保存されたＣＤ－ＲＯＭ
○（１）の報告書のＰＤＦファイル
○（１）の報告書のうち、次のシートで構成するＥＸＣＥＬファイル

★ 「入力データ記入票」にご記入(入力）いただく内容
・専有部分の面積、建物・設備の概要、建物の形状、建物や設備の仕様、修繕の履歴など
（数値又は選択肢をご記入（入力）いただきます。）
ご不明な点は、以下の窓口にお問い合わせください。