北九州桜花法務事務所

登録申請中の日本行政書士会連合会への登録が終わり本日５月１５日福岡県行政書士会にて交付式が執り行われ北九州地区では新たに４名が登録されました。併せて事務所名称の行政書士北九州桜花法務事務所も届け出が完了いたしました。想定はしていましたがやはり多くの資料とボリューム感で後日目を通したいと思います。今後は地域企業・市民の身近な相談役として頑張らせていただきますのでよろしくお願いいたします。まずはご報告まで。
行政書士北九州桜花法務事務所日本行政書士会連合会(登録第25402781号)福岡県行政書士会会員(福岡会員25029号)代表行政書士　　　大田　　司

（一社）日本マンション管理士会連合会と日本行政書士会連合会はマンション管理計画認定支援手続の円滑化やマンション管理の適正化に寄与することを目的に連携協定を締結しました。
令和７年２月２５日に日本行政書士会連合会において連携協定書の締結式が開催され、瀬下義浩日本マンション管理士会連合会会長、常住豊日本行政書士会連合会会長らが出席しました
今回の協定の締結を契機として、関連情報の共有化や各都道府県単位による連携を積極的に図っていくことが確認されました。

マンション管理実務に於いて各種書類・契約書・決算書・議事録等といった法的書類及び付随する相談業務その他通常業務での代理人としての契約締結業務等が行政書士の法定業務の一つでありアドバイス・助言と言ったコンサルティング中心のマンション管理士との連携強化は管理組合にとっては非常に有益だと感じます。

今回予防法務の専門家（隣接法律専門職）として行政書士登録に向けて申請中です。最終的に登録が決まれば業務の準備開始することになりますが現在は登録前ですので資格名を表記することも業務をすることも出来ませんが予定業務について簡単にご紹介したいと思います。

そもそも行政書士という資格に興味をもったのはマンション管理業務関係で作成する管理規約・各種契約書・議事録・決算書・内容証明・合意書等権利義務・事実証明に関する書類等は、弁護士又は行政書士の独占業務だということがきっかけになります。
現在、日本には1,000以上の資格があると言われていますがそのなかでも、特に8士業と呼ばれている国家資格があります。弁護士・税理士・司法書士・行政書士・社労士などで共通する特徴は職務上、戸籍・住民票などを必要な場合に請求できる請求権が認められている点があります。戸籍と住民票などは、特に扱いが慎重になる個人情報で、誰でも請求できるわけではありません。８士業については国からこの権限を与えられている専門家になります。そのため審査と情報の登録・情報の公開が義務付けられています。またそれぞれ独占業務があり一般事業会社等が参入できない障壁があります。
20代の頃、法律資格に興味があり行政書士という資格があることは認識していましたが数十年ぶりに再び興味を持った次第です。試験問題を確認すると当時とは難易度が桁違いに上昇していました。本来争いごとが苦手なタイプですので法律関係は性格的に向いていないと思いましたが行政書士の場合は争いを未然に防ぐ予防法務的な性格が強い業務がメインのため取得する決意をしました。

当時管理会社に勤務していましたので激務のフロント職を担当しながら隙間時間を使い勉強することは想像以上に大変でしたが元々性格が独学に向いていたためモチベーションを維持し関連資格も含めて合格することができました。その後、合同法務事務所、マンション管理会社等で実務経験を積み今回登録をおこなうことになりました。いま改めて思うのは会社員でフルタイムで働きながら気持ちを維持し勉強を続けるということは学生時代より遥かに大変だと感じております。同僚がお酒を飲んでいる時やテレビ等を見ている時にストイックに自己啓発に取り組むという事は本当に良い経験をしたと感じています。結果的に、金融関係・不動産会関係・法律関係の包括的知識の習得が出来、現在の土台を気付くことができました。これからも資格取得にこだわらず生涯学生として常に知識のブラッシュアップに取り組んでいきたいと思います。

ここ北九州市は60年ぶりに人口減少に歯止めがかかりました。企業誘致も進み郊外での農地転用・開発許可の特例措置、物流拠点地区の推進(物流総合効率化法の認定)など専門家としてサポートできる事はあると思いますので微力ですが街の発展に貢献していきたいと考えております。またマンション管理組合サポートに於いても対応できる業務が大幅に増えることからサービス内容を見直す予定です。最後に予定業務について簡単にご紹介させていただきます。

当事務所が行う予定の業務（例）
各種許認可申請や書類手続き
会計記帳、決算、財務諸表の作成など
ビジネスコンサルタント（中小企業に対する法務的観点からのアドバイス）
トラブルを未然に防ぐ予防法務（権利義務・事実証明に関する書類の作成、提出）
遺言書の起案・作成の支援・相続手続き・任意後見
自動車登録関連・運送業・物流・海運業関係
土地活用（畑や家を売りたいなど土地関連の申請手続き）
マンション管理組合へのワンストップサービス（主要基本業務の実務代行が可能）
日本国籍取得に向けての帰化申請手続き、在留資格取得など
市民法務（管理組合相談、クーリングオフ、契約書・農地転用の相談）など

一昨年12月にブログで取り上げましたビケンテクノの件で元社員が逮捕されました。容疑はマンション管理組合の修繕積立金など４０００万円余りを着服したということです。逮捕されたのは大阪府吹田市にあるビルメンテナンス会社「ビケンテクノ」の元課長、亥野宏一郎容疑者（６８）です。
警察によりますと、おととし１０月までのおよそ４か月間に、大阪・中央区にあるマンションの管理組合が集めた修繕積立金などおよそ４７００万円を着服したとして、業務上横領の疑いが持たれています。
元課長は当時、会社で管理業務の責任者を務めており、着服した金は第三者の口座を経由してみずからが管理する口座に送金した疑いがあるということで計画的で悪質です。
被害のあった管理組合が今月刑事告訴していたということで、調べに対し、容疑を認めているということです。
元課長は会社の調査で２０１５年以降、関西の１４の管理組合からあわせて９億１０００万円余りを着服した疑いがあることが分かり懲戒解雇されており、警察が詳しいいきさつを調べています。

今回の発覚を受けビケンテクノでは、有識者による第三者委員会をたちあげ第三者委員会等報告書が公表されております。

第三者委員会等報告書の内容を一部引用

そのなかで不正の原因は、「主に管理体制と内部監視の欠如に起因している。マンション管理課において元課長が長期間にわたり独占的に業務を担当していたことが問題であった。ジョブローテーションが行われず、元課長の業務内容に対する、上席者等の監視や牽制機能が機能していなかったため、不正行為が見過ごされた。
　また、業務手順の明文化がされておらず、各担当者が独自に業務を進める状態が常態化していたことも不正を容易にしたといえる。特に、マンション管理適正化法で義務付けられている「通帳と印鑑の分別管理」が徹底されておらず、元課長が両方を管理していたことが、不正の実行を可能にした要因である。
　さらに、経理部や内部監査部門、監査役など他部門の監視も不十分であり、元課長の不正行為に対する組織的な抑止力が欠如していたことも重大な要因とされる。このような管理不備や内部統制の甘さが、不正行為を長期間にわたって許容する結果となった」。としています。

東証スタンダード企業といってもマンション管理事業は非主要業務であり売り上げに占める割合は僅か数パーセントとうことであり業務全般に於いて脆弱な管理体制だったということです。

また再発防止策については以下の内容が挙げられています。
「マンション管理課における再発防止策
（1）適正化法に基づく業務遂行体制の構築
　　適正化法に従い、通帳と印鑑の分別管理を徹底し内部統制を強化する体制を構築。
（2）マンション管理課の業務手順の策定
　　業務フローを文書化し、業務遂行手順を明確化することで不正の発生を防止。
（3）マンション管理業務に関する体制面の改革
　　管理組合に対する業務を再編成し、適正な業務分担と監視体制を強化。
（4）人事ローテーションの拡充
　　特定の担当者に業務が集中しないよう、定期的な人事異動を実施し牽制機能を向上。
（5）子会社によるマンション管理業務の承継
　　一部の業務を子会社（マンション管理業務を主たる業務としている）に移管。
・管理部門等における再発防止策
（1）経理部
　　債権管理の強化や定期的なモニタリングを実施し、未回収債権への対応を迅速化。
（2）監査室
　　内部監査機能を強化し、定期的な監査とフォローアップを徹底。
（3）監査役会
　　監査役の独立性を保ち、監査役会の監視機能を強化することで経営監視を徹底
■　その他
　長期にわたりマンション管理課において不正が見過ごされていたため、同社のガバナンスにも問題があるとされた。特に内部通報制度や監査体制の見直しが急務とされている。」

最後にその後の経緯として今回の件で役員の処分が示されております。
■１ 役員の辞任等
2024年2月14日に、代表取締役会長・社長の役員報酬を30%減額（3ヶ月間）、その他取締役・監査役も20%減額（3ヶ月間）、することを決定した。
■２ 会計監査人の異動
なし

前回のブログで大和ハウス工業の問題をとりあげましたが今度は東急不動産が建築基準法違反に加え安全性に問題があるということで分譲マンション「東急ドエル・アルス世田谷フロレスタ」設計・施工：東急建設、販売：東急不動産（鉄筋8階建て、49戸）を買取・解体するという提案を管理組合に示し混乱を招いています。東急不動産は、総合不動産業では、旧財閥の流れを汲む三井不動産、三菱地所、住友不動産に次ぐ業界4位です。

今月11日マンション管理組合の住民や弁護士らが、都内で記者会見して明らかにしました。管理組合側によると2018年以降、1階でカビが発生するなどの問題が起き、管理組合がコンサルタント会社と調査を実施。その後、東急不動産側の調査で、はりや床などに開いた多数の穴や、耐震壁のひび割れなどの複数の施工不良が確認されたということです。結果を踏まえ東急不動産は2021年、管理組合に「補修工事では安全性の確保が困難」として建て替えを提案し、仮住まいの住居を提供。全住民がいったん退去し、現在建物は鉄骨で仮補強されている状態です。　さらに、マンションの向きが建築前の図面より、真北が西側に14度ずれていることが測量作業で判明。この場所で建てられる建築基準法の高さ制限に違反していたという信じがたい事案です。報告を受けた世田谷区は2024年11月、違法状態を是正するよう管理組合と東急不動産に対して行政指導をおこなったという流れになります。

この後東急不動産側が立替えを提案しておきながら一転し、建て替えずに買い取って解体するという意思を示したため一部の組合員等が対応に疑問を抱いているということです。東急側は今年12月20日までに買い取りを承諾しなければ、仮住まいから退去するよう求めるというもので管理組合の役員は「建て替えを希望する住民もいるなかでひどい対応だ。東急不動産には誠意をもって対応してほしい」と会見で伝えたということです。

今回の件では、施工不良の問題に加え図面と建物の位置がずれており建設場所がそもそも間違っていたため、高さ制限に引っ掛かっかり、そのせいで立て替えようにも現在の戸数を確保できないことが判明したということです。日影規制、高度斜線規制等の建築基準法違反状態にあり、高さの制限など法律に合わせるように再建築すると、戸数はおよそ半分の25戸ほどになってしまうようです。
この問題に関して、東急不動産は「測量ミスによるもので、故意の偽装ではない」と説明しています。具体的には、施工時に行われた測量に誤りがあったため、建物の向きが設計通りに建てられなかったという見解です。しかし施工した東急建設は実績も経験も十分あり専門職も関与する測量に於いてこれ程の初歩的なミスが見逃されるということがあり得るのでしょうか？
また築年数から当然完了検査も行われていますので当時の検査についても問題はなかったのかも気になるところです。

マスコミの質問に対して東急建設の担当者は、「構造上の欠陥はあったが、補修はしてきた。建物が倒壊するような安全性の問題があるとは思っていない」と釈明。「品質は重要で、こういうことがまた起きないように取り組みたい」と述べた。というこです。　

しかし、このような問題が発生した背景には、施工管理の甘さやチェック体制の不十分さがあったのではないかという指摘もあります。建設業界はこれまでの価格競争と重層下請制度に加え近年は事業者側から一段と厳しいコスト削減と工期短縮の要求が付け加えられています。
建設現場では従来、人的な関係を含めた信頼関係と職人としてのプライドが品質を維持してきたものの近年の価格重視の下請け依存に傾斜した結果、丁寧な作業を心掛けようという意識が生まれにくくなる環境が出来上がってきています。
少しでも安く、少しでも早く、ということが前面に出て、品質上の重要な要素を軽視してまで営利を追求しなければいけない構造がこうした背景にあるのではないかと考えています。前回の記事にも記載しましたが行き過ぎた金融資本主義の拡大がこうした背景を生む土壌になっているのではないかと思います。今こそ経営の神様と呼ばれた故松下幸之助氏が残した「企業は社会の公器」という言葉の意味を考える時ではないでしょうか？

東急不動産側は、「早期解決を目指し、住民との合意形成を進めたい」としており、できるだけ早く問題を終息させたいという意向を示しています。
しかし、組合員等との信頼関係が大きく損なわれている現状では、このような方針に対して組合員等からの反発が強く、解決には相当な困難さと時間がかかることが予想されます。