マンション管理の窓口

一般社団法人・福岡県マンション管理士会が主催、北九州市が共催、福岡県と住宅金融支援機構九州支店が後援するマンション管理セミナー＆相談会が開催されました。午後から市担当者・当管理士会メンバーによる認定制度に関するセミナーを行い多くの組合員の方にご来場頂きました。 沢山の方にご参加いただき誠に有り難うございました。

一般社団法人・福岡県マンション管理士会が主催し、北九州市が共催、福岡県と住宅金融支援機構九州支店が後援する５月14日開催のマンション管理セミナー＆相談会が開催されます。会場は北九州市小倉北区浅野の北九州国際会議場になります。

午前10時～同11時50分が相談会でした。その後午後１時半開会。福岡県マンション管理士会の藤野雅子理事長の主催者挨拶の後、午後１時40分から北九州市住宅計画課の笹川正秀民間住宅係長が市の取り組みを中心に講演、午後２時10分からは山下マンション管理士事務所の山下誠吾代表がマンション管理適正化診断サービスと管理計画認定制度のワンストップ申請について解説しました。

休憩をはさみ今年１月から北九州市で始まった管理計画認定制度で、３月末に八幡西区の第22プリンスマンションが県内第１号の認定マンションになったことから、午後２時45分から第１号認定マンションの管理者でマンション管理士の引間金夫さんが認定までの歩みについて体験談を語りました。
講演の後は会場の参加者から多数の質問もあり盛況のうちに無事終了いたしました。

管理業界の実態については情報化社会の影響もあり組合員の皆さんも以前より情報を得やすくなりましたが、実は管理組合の身内に管理組合の利益を損ねる人物がいることもあるのです。そういうケースでは、その人物が理事長に長く就任していたり役員ではないがご意見番のような立場で決定事項に強い影響を与えるという例も過去耳にしたこともあります。
なかには管理会社と親密な関係になり問題が発生しても抑え込んだりかばったりするという話しも伝わってきます。しかしなんとなく違和感を感じてる組合員の方がいてもわざわざ自分が波風を立てることをを嫌う方が多いため問題が表面化しないケースがあるのです。

そのような状況では管理会社も緊張感を保つ必要なないことから動かない。提案しない。改善しない。という悪循環が生まれます。身内がこのような状況を作り出しているともいえるのです。
そしてご紹介するストーリでも出てくるのですが組合員のかなりの方が総会へ委任状・議決権行使を行い管理会社主導の議案が総会開催前に実質承認されてしまうという事実も管理会社を優位な行動に走らせることになりかねないのです。

今回そのケースの一例として「ダイヤモンドオンライン」が鬼ノ仁さんのマンガ『一級建築士矩子の設計思考』（日本文芸社刊）の作品をトピックスで取り上げていますので是非ご覧ください。管理業界の典型的な実態と理事長のストーリーです。最後に理事長が人間としての良心を取り戻します。

以下にリンクを貼っておきますのでご覧ください。いろいろと参考になります。
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https://diamond.jp/articles/-/320245

「マンション管理適正化法」の法改正が2022年4月に施行されました。同じく宮城県では、我が国有史以来初めて上水道の民営化（実質外資企業による20年の運営権取得）が始まりました。水といえば人の生命の根源に関わる重要な資源です。
なぜこれ程大切な日本人の水に係るものを宮城県は議会の可決を基に開始したのでしょう。宮城といえばお米に代表される高品質な農作物の産地です。大幅にコスト削減が可能という事ですが契約事項ではなくあくまで約束事という事を知事が議会で述べています。

この水道の民営化はヨーロッパを始め多くの国で開始したものの大幅な値上げ・品質等が大問題になり再び公営化に戻そうという流れのなかでの決定です。これを話せば世界のシステムの裏側の話しになりますので今回は省略させて頂きます。ただこのグループは民営化のために水面下で以前から活動し功名な手法（５１％の議決権を有する実質運営会社）で実現したというのは事実の様で地元自民党重鎮県議会議員の判断等混乱ぶりを見ればわかります。

今回なんとその外資企業グループの社長が日本経済連の副会長に内定したという事です。
明治維新から現在までの流れを追うと明治維新の本当の黒幕は誰だったのかという疑問が湧かずにはいられません。事実は小説より奇なり。こんな言葉があります「この世界は皆さんが思いもよらない人達によって動かされている」

さてなぜこんな話しをしたかと言うとこの宮城県のシステム「コンセッションシステム」といい水道設備等の所有権は残したまま運営権を民間に渡すという手法です。皆さんももうお分かりの様に営利を追求する外資企業に財布を握られた状態で運営費用や維持修繕費用・再委託業者等が決まってしまうということです。

管理組合でいえば管理組合の運営権そのものを利益相反関係にある管理会社に任せる（管理会社による管理者方式）ということと同じ意味合いなのです。もちろんスキームは違うにしろ運営権を手放すという意味では同じです。もちろん宮城県は監査機能等チエック体制を設けているとはいっていますが既に海外で問題が起きているのは事実です。少なくとも20年間宮城県民は、命の次に大事な水を民間のそれも外資企業にゆだねなければいけません。

話しを本題に戻し一部の大手管理会社は、利益相反関係にあることを理解しながら高齢化で役員の成り手不足解消のためということでこの管理会社による管理者方式を積極的に進めています。しかも役員の負担軽減にもつながるとして理事会そのものを廃止するというまさに最後のカードを出しています。理事会を廃止することで主体性は失われ管理者兼管理会社主導の運営になることは否定できません。

これがどういうリスクを含んでいるかは良識ある市民の方であればお分かりだと思います。しかしそれは冷静に考えられるからわかることで小規模マンション等で役員選出自体ままならい状況であれば違う選択になる場合があるのです。たしかに厳しい状況に置かれている組合にとってはメリットを感じると思いますがその一方でそれ以上のデメリットが生じる恐れがあるのも事実です。

この管理会社による管理者方式は民法でいう利益相反関係にあたります。そのため多くの管理会社はこの管理会社管理者方式の導入には慎重に対応しています。
今回例をあげた理事会廃止型の管理会社管理者方式を運営するとすればあとはいかに監査機能を強化するかということで対応するしかないと思います。例えば２名監査体制で１名は有識者あるいは外部の公認会計士に依頼する等といった方法が考えれます。

いずれにしてもこの方式を選んだ管理組合は元の形に戻すのは相当に困難（管理規約等確認）が予想されますので宮城県民と同じく管理会社にすべてゆだねるしかありません。
この管理者方式は、管理会社以外ではマンション管理士等の専門家も候補にあがると思いますがやはり監査機能を十分に担保する必要があると考えます。

高齢化社会でこれからこの管理者方式は、今より導入される割合は増加すると予想されます。この方式以外にも「信託」を活用した方法もあるのですが具体的な仕組みの整備はこれからの状況です。もちろん運営面で課題もあると思いますが管理者方式以外の方法を検討することで選択肢が拡がると思います。「信託」活用についてはまた別の機会で説明したいと思います。

国土交通省が行ったマンション総合調査では、約19％が「水漏れのトラブルがある」と回答しています。そのなかで昭和49年以前に建築されたマンションに限ると、およそ50％以上のマンションが「ある」と回答しています。このようにマンションの水漏れ事故は意外と多く発生しており、決して他人ごとではありません。

水漏れの原因とは？
マンションで水漏れ事故が起きてしまう原因は、主に次の2つがあります。
①住人の故意や過失によって起きてしまう人為的な問題
②配管の故障や老朽化などで起きる設備的な問題

原因によってその後の責任の所在や対処が変わってきますので説明させて頂きます。間違った判断で処理を行うと思わぬトラブルにつながりますので注意が必要です。
尚水漏れ調査については今回は説明を省略します。漏水箇所が明らかでない場合に漏水箇所を調べるための「水漏れ原因調査費用」は、管理組合加入のマンション保険の適用がありますので保険会社に契約内容の確認をして下さい。・多くの場合は年間限度額が100万円です。

入居者が原因の場合
マンションの水漏れ事故の原因のひとつが「入居者の不注意」によるものです。たとえば、お風呂の蛇口をひねったものの、忘れてしまい水漏れが発生。洗濯機のホースが外れて漏水。トイレが詰まり漏水等があたります。

責任の所在は・・
通常マンションの漏水事故でまず責任を追求されるのは、その漏水の原因をつくった個人である。これは民法７０９条の定める不法行為責任の法理に基づきます。対応は管理組合で入っている個人賠償責任保険又は個人で加入している個人賠償責任保険の対応が可能と考えます。加入している場合は個人負担が原則です。

建物や設備に問題がある場合
設備や建物自体の老朽化や故障などにより、水漏れしてしまうケースもあります。たとえば、排水管の老朽化によるひび割れや接続不良が起きると、そこから水が漏れてしまいます。外壁に生じたわずかなひび割れから、雨水が侵入して雨漏りを引き起こすことも…。設備や建物は日を追うごとに劣化していくため、築年数が経過した物件ほど水漏れ事故が起こる可能性が高まる傾向にあります。気をつけておきましょう。

責任の所在は・・
共用部分に漏水の原因があった場合であれば、その共用部分の共有者である区分所有者全員が過失のあるなしにかかわらず最終的な責任を負う。これもまた、民法７１７条の定める土地の工作物責任の法理の帰結に基づきます。具体的には管理組合が賠償責任を負うこととになります。
水漏れ原因がはっきりしない時は、共用部分に瑕疵があったものと推定して、区分所有者全員、具体的には管理組合が賠償責任を負うこととになります。

 区分所有法第9条には、建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定という条文があります
第九条 　建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

具体的に判断された事例
規約「敷地および共用部分の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」判決：管理組合は右瑕疵によって損害を蒙った者に対し管理規約に基づく責任あるいは工作物の不法行為責任を免れない（民法７１７条１項）福岡高等裁判所平成１２・１２・２７
＊但し東京高裁平成２９年３月１５日判決は「管理組合は、共用部分について民法７１７条の占有者にあたらない」と判示し、原審前橋地裁高崎支部が「あたる」とした判断を取り消しました。そのため、管理組合は、共用部分の瑕疵を見こしたうえで損害保険に加入しておくことは非常に重要となります。

ケースにより保険対応が異なる
１）漏水箇所が共用部分で給水管・排水管であった場合
①漏水箇所である配管の修理費用は管理組合の負担です。
・保険の適用はありません
②被害者への損害賠償責任(原状回復費用）が管理組合に発生します。
・マンション保険の施設賠償特約にて保険の適用があります。

２）漏水箇所が共用部分でも屋上や外壁などからの雨水の侵入の場合
①漏水箇所の修理費用は管理組合の負担です。
・保険の適用はありません。
②被害者への損害賠償責任(原状回復費用）が管理組合に発生します。
・雨水の侵入による損害賠償責任には保険の適用はありませんので、被害者への損害賠償費用も管理組合の負担となります

３）漏水箇所が専有部分なのか、共用部分なのか特定できない場合
①この場合は上記2、②の通り管理組合の責任となりますが、原因箇所が不明なため修理費用は発生しないことが普通です。
②被害者への損害賠償費用は管理組合の負担となります
・マンション保険の施設賠償責任特約の適用があります。
※通常は漏水事故に伴う被害者への慰謝料・迷惑料等はありません。

建物・設備等に原因がある場合は保険での対応がケースごとに異なりますので誤った判断で処理をしないことが重要です。

注意点としては、「建物や設備の問題はなかなか目につきにくい」という点です。
壁の中を通っている配管などにトラブルが生じると、水漏れの箇所や状態を確認するのが難しくなります。事故の発生そのものに気づきにくいですし、水漏れしている場所によってはすぐに補修作業が行えず、被害が広がってしまうおそれもあるのです。日頃のメンテナンス等計画的な事業計画を立てることをお勧めします。

一般社団法人・福岡県マンション管理士会が主催し、北九州市が共催、福岡県と住宅金融支援機構九州支店が後援する５月14日開催のマンション管理セミナー＆相談会が開催されます。会場は北九州市小倉北区浅野の北九州国際会議場になります。

午前10時～同11時50分が相談会で、計８組まで受け付けます。その後午後１時半開会。福岡県マンション管理士会の藤野雅子理事長の主催者挨拶の後、午後１時40分～２時10分が北九州市住宅計画課の笹川正秀民間住宅係長が市の取り組みを中心に講演、午後２時10分～２時25分は山下マンション管理士事務所の山下誠吾代表がマンション管理適正化診断サービスと管理計画認定制度のワンストップ申請について解説します。

休憩をはさみ今年１月から北九州市で始まった管理計画認定制度で、３月末に八幡西区の第22プリンスマンションが県内第１号の認定マンションになったことから、午後２時45分～３時15分が第１号認定マンションの管理者でマンション管理士の引間金夫さんが認定までの歩みについて体験談を語ります。

講演の後は会場の参加者との質疑応答もあります。認定制度にかかわる盛りだくさんの内容で、制度の周知と普及を図ります。ぜひご参加ください。
スケジュールなど詳細は福岡県マンション管理士会のホームページでもお知らせしています。
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