マンション管理の窓口

「日本のマンションをもっと住民ファーストに」をキャッチコピーに2020年に三菱地所グループが開発した管理組合管理ソフト「クラセル」をご存知の方もいらっしゃると思います。当初、私の管理物件にも管理組合宛にⅮⅯが送られてきていました。管理組合の基幹業務である会計・出納業務その他業務などをソフトで管理できるというものです。

当時、管理会社でもある三菱地所グループが自らの存在意義を否定するかのような自主管理推進ソフトを開発販売したことに驚きました。この背景には５０年以上運営してきたマンション管理会社としての経験や実績から、現在の管理会社としての運営手法の限界をいち早く感じているのではないかと感じました。クラセルの担当者インタビューで以下の内容があります。
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【以下抜粋引用】不動産テックラボインタビュー記事

マンション管理業は労働集約型産業であり、また、AIやロボット等の活用により効率化することが難しい業務が多いのです。
労働人口が減少し続けている我が国においては、管理費用の値上げの流れは、今後ますます加速していくだろうと予測しました。

中には、毎年のように値上げが必要になるマンションも出てくると思われます。
しかし、果たして管理組合側が値上げを受け入れ続けられるのだろうかと考えると、難しいマンションも多いのではないでしょうか。

管理費だけでなく、修繕積立金が不足していて、今後値上げが必要となるマンションも多く存在すると言われています。
管理費も修繕積立金も値上げするとなると、簡単には受け入れられないはずです。

高齢化によって年金で生活されている世帯の割合も増えていきます。
仮に、数千円～1万円程度の値上げで済んだとしても、毎月の支出ですから、拒否したくなるのも当然です。

では、値上げの受け入れを拒否し、管理会社との金額交渉も決裂した場合、管理組合にどのような選択肢があるのでしょうか。

値上げをせずとも引き受けてくれる別の管理会社を見つけ出す
自主管理に切り替える
の2択となります。
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管理業界も人材不足で人件費の高騰が経営を圧迫してきているのです。
我が国は、今あらゆる物の価格が高騰しています。公共料金も値上げが続いています。管理会社の経営も厳しさを増してきますが同じく管理組合も運営が厳しくなります。

このような状況のなかで、消極的選択として自主管理を選ぶのではなく積極的選択として自主管理を選ぶ。その際にこの三菱地所グループアプリ「クラセル」の活用が期待できるのかも知れません。実際に欧米の中小規模管理組合ではこうしたソフトが活用されているようです。

今回当事務所では、このクラセルのデモを実際に使用し当初考えていたより画面構成やデザインがこの手のソフトに弱い方でもとっつきやすいなと感じました。何事もそうですが最初の一歩を踏み出すことに抵抗があるとメリットよりデメリットを意識してしまいます。あと導入後のサポート体制も重要だと考えます。

今後のわが国の労働人口減少を考えると管理組合の新たな選択方法として「クラセル」を活用できるのではないかと考えております。また別の機会でこのクラセルについてはお話したいと思います。

新年を迎えだんだんと決算の時期が近付いてきた管理組合も多いと思います。決算後、管理組合の一大イベントの総会が控えています。この総会の出席率管理会社時代を振り返り総じて低いというのが私の感想です。これには複合的な要因があると思いますが、今回はそんな低い出席率の要因のエース級と自分が勝手に思うモンスタークレーマーの存在と弊害について述べてみます。

少し言葉が悪いところもあるかもしれませんがご了承ください。私の経験上でいえばこのモンスタークレーマーは、総会の席で大声で持論を展開し、自己主張を通して自己顕示欲を満たそうとする所有者意識の塊そのものだと感じています。

日本人は何事も性善説で物事を考えてしまいますが神もいれば悪魔もいるということを認識しなければ他の良識ある組合員も管理会社担当者も疲弊してしまいます。ちなみに私はこのタイプの生息率は全組合員の4～5％程度だと推測しています。もちろん地域性等個別のマンションによって割合は異なりますが。

今でも覚えていますが、管理会社に転職した最初の総会に引継ぎで参加したとき総会開催冒頭から１人のモンスタークレーマーが担当者を3０分以上叱責し驚いたことを今でも昨日のように覚えています。

もちろん叱責する理由があったのかもしれませんがこのような組合員がいる総会に出席する組合員は限られた人数になると思います。

このモンスタークレーマーは、管理会社に敵意を向けるタイプと現役員に敵意を向けるタイプがいることが経験上わかっています。まれに両方に敵意を向ける非常に厄介なタイプがいます。役員及び担当者はたまったものではありません。

自分の理論を時間も考えず述べて自己満足に浸る講演家タイプや役員の業務遂行のあら探しが得意な重箱の角をつつくタイプなど様々なタイプがおり組合運営の性質を理解せず合意形成を拒み自身の性格や特性が前面に出るタイプの方達のようです。

このモンスタークレーマーを放置することは、マンションの不利益になります。しかしながら現実には声の大きいこのタイプに正面から反論したりストップをかける組合員の方もおらず総会が荒れてしまい後味の悪い形になることもあります。

そこで私はある管理組合でこのモンスタークレーマーを当時の理事長とタッグを組んで他の役員にも協力を頂きおとなしくさせた経験があります。管理会社及び役員全員の席を理事長席の周りに配置し事前に理事長と応酬話法を行い対峙しました。

結果は想像以上に効果があったように感じます。しかしこのタイプは他のおとなしい組合員と違い非常にタフなので気をつけなければすぐに復活する怖さがあります。

管理組合、管理会社としてはとにかく１対１という構図をさけタッグを組んで対応を考えていく必要があると思います。管理組合様、管理会社様のご検討を心からお祈り申し上げます。

毎年１月になるとマンション関係・法律関係資格の合格発表があります。管理業務主任者、マンション管理士、行政書士等といった合格発表が続きます。一般の方には知名度も低いマンション管理士ですが業界内に限っては言えば認知度も高い名称独占資格です。

創設から既に２０年以上が経過していますが、１０年以上前に私が業界の方からあと10年すれば知名度も地位も大きく向上すると思うと聞かされたことを覚えています。あれから10年以上経過しましたが、その方が言われたような形にはとてもなっていないと感じます。今会えばまたあと10年経過したらというのではないかと思います。

時間ばかりが経過しその間多くのマンションで高齢化・老朽化が進行しています。管理会社出身者としては、マンション管理の構造上の問題点や管理組合員の関心の低さを考えれば管理組合側の視点に立った専門家という位置づけは必要だと感じています。しかしながらせっかく試験に合格しても実務を積む場所がないという現実があります。

同じく名称独占資格に中小企業診断士という経営コンサルタントの資格があります。主に中小企業経営者へのコンサルティング業務を行う専門家です。以前に診断士の方から聞いたところ、実務未経験でコンサルタントとして活動しても経営者の方から信用されないし仮に受けても実務スキル不足で遂行できないのでほぼ皆さんコンサル会社か関連する勤務部署で何年も実務を積み独立されると伺いました。

これは、コンサル業務だけではなくお店を開業するにしてもやはり経験を積んで開業するというのがセオリーだと思います。もし家族が、パン屋での実務経験は一切ないけれどパン屋を開業したいと言えばほとんどの人は反対すると思います。

今回、マンション管理士に合格された方で実務を覚えてみたいという方は、その方の状況もあるとは思いますが是非マンション管理会社でのフロント勤務をお勧めします。立ち位置は反対になりますが、マンション管理のＡからℤが学べます。この経験は将来マンション管理士を活かす時に必ず役にたちます。

現場を知ると知らないとでは大きく違います、。机上の理論や法律論だけではうまく運営できないことが解ると思います。門戸は広い業界です。女性でも可能です。年齢も６０歳代でも可能です。何せ離職率が高い業界ですから大手から地場まで年間通してどこか募集しています。

マンション管理士取得者であれば歓迎です。ただしご存じのように管理業務主任者資格を必要としますのでお持ちではない方は入社後取得する形になると思います。管理会社時代に実務経験のない管理士の方を採用したことがありますが本当に勉強になったと言われてました。時間的制約がある方は2年程度でも良いので経験してみてください。

せっかく資格を取得されたのですから急がば回れです。合格おめでとうございます。