北九州桜花法務事務所

新築のマンションでもやはり上階からの騒音はあります。管理会社の担当者にいっても掲示をしてみます程度でしか対応できないのが現実です。管理組合の問題のなかでも一番身近なトラブルが騒音です。古いマンションと比較すれば構造上騒音が伝わりにくくはなっていますが集合住宅の特性上どうしても生活音は発生します。完全に防ぐことは不可能です。また音に関しての感覚は個人差やその時の健康状態等により変化しこれがさらに騒音問題を難しくしています。
時々管理会社の担当者がなにもしてくれないとの声を聞くことがありますが基本的に管理委託契約のなかに居住者間のトラブル対応は入っておらず一歩間違えば争訟性のある問題に立ち入ることになり弁護士法７２条に抵触しかねません。そこで出来る範囲で対応するという形になります。これは管理組合も同様で個人間の問題は基本当事者同士で解決というスタイルをとることが通常です。かといってなにもしないということではなく制限のある範囲で対応をしたら、それ以上は理事会ではどうにもできませんということを伝えて線引きをすることが重要だと考えます。

私もこの騒音問題で多くのケースを経験してきましたが残念ながらこうすればすべて解決しますという答えはありません。あるケースでは双方の当事者に集会室に来てもらい集合住宅の特性を伝えコミュニケーションを図りお互いの感情を和らげる方法をとりしばらく収まったかに見えましたがしばらくしてまた再発しました。また別のケースでは全国でも数少ない騒音専門の会社に協力していただき上階に防音マットを敷きました。個人的にはこの防音マットの効果はかなり高いと感じています。市販のマット等と比較すれば高価ですがこれから長い間この騒音問題で悩むことを考えれば費用対効果は優れていると思います。但し完全に音を消すことは不可能なので先程の音に関する個人の感覚の問題のためその後も何度か問題が発生しました。

いずれにしてもこの問題を放置すれば居住者間の関係が悪化し最悪の場合紛争状態になることになりますので管理組合としては制限のある範囲で対応をおこなうことが重要だと考えます。その際に引き際のさじ加減がポイントでありポイントがズレれば双方が管理組合の対応に不満をもったり逆に深入りしてしまうことになります。このあたりはカウンセラー的能力と合意形成能力があるかないかで大きく変わってくると思います。

先述の防音マットに興味のある方は以下にサイトアドレスをリンクしておきますので確認してみてください。
　　　https://www.pialiving.com/

北九州市では無料相談のほか、北九州市内のマンション管理組合の方々からの様々なご相談に現地で対応するため、「マンション管理士派遣事業」を実施しています。

「日頃の管理や組合運営で困っている！」、「自分達のマンションで相談したい！」という管理組合の皆様ご利用ください。
以下概要・申し込みの流れを北九州市サイトから転載しますので詳しくは北九州市ホームページをご覧ください。

概要
相談できること
管理組合の設立、運営、規約など
管理委託契約など
管理費、修繕積立金についてなど
総会・理事会の議事録についてなど

申し込みできる方
北九州市内のマンション管理組合の役員等
派遣について
派遣費用 ： 無料
派遣時間 ： 3時間以内
（注）1組合に対して年度内に2回までお申し込み可能。

派遣までの流れ
1．事前相談
　まず、住宅相談コーナー」で【マンション管理に関する相談】（要予約）を受けてください。
　　【住宅相談コーナー（マンション管理に関する相談）】
　　　　・電話番号 ： 093-533-5443
　　　　・相談日時 ： 毎月第1,3水曜日13時30分~15時30分（祝祭日を除く）
　　　　・住所 ：北九州市小倉北区古船場町1番35号　市立商工貿易会館1階
　（注）住宅相談コーナーでの事前相談を受けることが困難な場合は、お問い合わせください。

2．派遣申し込み
　　『派遣申込書』に必要事項を記入のうえ、郵送またはFAXで北九州市住宅計画課へご提出ください。

3．派遣の決定通知
　　お申し込み内容の確認後、派遣管理士2名を選定し、北九州市より『派遣決定通知書』を郵送します。
　　（注）お申し込み内容によっては、派遣しない旨を通知する場合もあります。

4．派遣管理士との事前協議
　　『派遣決定通知書』に記載されている派遣管理士からお電話等にてご連絡を差し上げますので、派遣内容や日時等の確認をお願いします。

5．派遣
【参考】マンション管理士派遣事業ちらし（PDF形式：321KB）
『派遣申込書』（Word形式：51KB）

建築都市局住宅部住宅計画課
〒803-8501　北九州市小倉北区城内1番1号
電話：093-582-2592　FAX：093-582-2694

マンション管理組合の方から適正な理事会回数を教えてほしいと質問を受けたことがあります。そもそも理事会の「開催頻度」は法令や標準管理規約などでも定めはありません。理事会は数多く開催すれば正しいというものはありませんが、あまりにも開催頻度が少ないのは望ましくありません。管理組合によっては、管理会社担当者が決算の後に理事会を開催する程度のところもあると思います。

直近の国土交通省のマンション総合調査結果では以下の様になっています。
１「月に1回程度開催している」が36.5%
２「2ケ月に1回程度開催している」が25.4%
３「3ケ月に1回程度開催している」が24.3%

調査結果からすると毎月開催するのが良いのかと思う方もいらっしゃるかもしれませんがそう単純なものではありません。管理組合のなかには、毎月開催するのが決まりのごとく毎年継続しているところもあります。

たしかに毎月の月次報告の確認等大切ではありますが該当月に取り立てて審議事項等がない場合は開催を調整するなどの柔軟性はあってもよいと思います。もちろん重要な案件が発生した場合や大規模修繕工事絡みの時などは必然的に毎月開催することになるでしょう。

但し年に1.2回程度となると今年度の事業計画等実施状況の確認やその間の管理費滞納・トラブル等の対応等の進捗状況も役員間で意見交換・情報共有ができません。

これについては管理会社出身だから言えることですが多分その担当者の本音としては理事会開催は資料作成・出席等手間が掛かりますので、極力理事会の開催を減らしたいというのが本音ではないでしょうか。幸いここ数年新型コロナを理由に理事会開催を自粛という形で控えるという大義名分がありましたがいつまでもそれは通用しません。

今の役員の任期が終わればまた１からスタートになりますので動かない方が楽と考えてもおかしくないと思います。なにもしなけれなこれだけ楽な仕事もそうないのではと考えます。

こうした状況を改善するためにも管理組合が主体性をもって理事会運営をおこなっていくという姿勢が重要だと考えます。どのような管理組合でも協議しなければいけないことは必ずあるはずです。ですから毎月開催とはいかなくても2.３ヶ月に１度ぐらいは理事会を開催することが良いのではないかと思います。

近年は、役員の成り手不足に対応した理事会なしの第３者管理方式を積極的に提案する管理会社があるようです。もちろんメリットもあればデメリットもあります。

当然管理会社は、メリットを強調しますが様々なリスクがあることを理解しなければなりません。この第３者管理方式についてはまた別の機会で説明したいと思います。

「日本のマンションをもっと住民ファーストに」をキャッチコピーに2020年に三菱地所グループが開発した管理組合管理ソフト「クラセル」をご存知の方もいらっしゃると思います。当初、私の管理物件にも管理組合宛にⅮⅯが送られてきていました。管理組合の基幹業務である会計・出納業務その他業務などをソフトで管理できるというものです。

当時、管理会社でもある三菱地所グループが自らの存在意義を否定するかのような自主管理推進ソフトを開発販売したことに驚きました。この背景には５０年以上運営してきたマンション管理会社としての経験や実績から、現在の管理会社としての運営手法の限界をいち早く感じているのではないかと感じました。クラセルの担当者インタビューで以下の内容があります。
______________________________________________________________________________
【以下抜粋引用】不動産テックラボインタビュー記事

マンション管理業は労働集約型産業であり、また、AIやロボット等の活用により効率化することが難しい業務が多いのです。
労働人口が減少し続けている我が国においては、管理費用の値上げの流れは、今後ますます加速していくだろうと予測しました。

中には、毎年のように値上げが必要になるマンションも出てくると思われます。
しかし、果たして管理組合側が値上げを受け入れ続けられるのだろうかと考えると、難しいマンションも多いのではないでしょうか。

管理費だけでなく、修繕積立金が不足していて、今後値上げが必要となるマンションも多く存在すると言われています。
管理費も修繕積立金も値上げするとなると、簡単には受け入れられないはずです。

高齢化によって年金で生活されている世帯の割合も増えていきます。
仮に、数千円～1万円程度の値上げで済んだとしても、毎月の支出ですから、拒否したくなるのも当然です。

では、値上げの受け入れを拒否し、管理会社との金額交渉も決裂した場合、管理組合にどのような選択肢があるのでしょうか。

値上げをせずとも引き受けてくれる別の管理会社を見つけ出す
自主管理に切り替える
の2択となります。
__________________________________________________________________________
管理業界も人材不足で人件費の高騰が経営を圧迫してきているのです。
我が国は、今あらゆる物の価格が高騰しています。公共料金も値上げが続いています。管理会社の経営も厳しさを増してきますが同じく管理組合も運営が厳しくなります。

このような状況のなかで、消極的選択として自主管理を選ぶのではなく積極的選択として自主管理を選ぶ。その際にこの三菱地所グループアプリ「クラセル」の活用が期待できるのかも知れません。実際に欧米の中小規模管理組合ではこうしたソフトが活用されているようです。

今回当事務所では、このクラセルのデモを実際に使用し当初考えていたより画面構成やデザインがこの手のソフトに弱い方でもとっつきやすいなと感じました。何事もそうですが最初の一歩を踏み出すことに抵抗があるとメリットよりデメリットを意識してしまいます。あと導入後のサポート体制も重要だと考えます。

今後のわが国の労働人口減少を考えると管理組合の新たな選択方法として「クラセル」を活用できるのではないかと考えております。また別の機会でこのクラセルについてはお話したいと思います。