マンション管理相談室

「マンション管理適正化法」の法改正が2022年4月に施行されました。同じく宮城県では、我が国有史以来初めて上水道の民営化（実質外資企業による20年の運営権取得）が始まりました。水といえば人の生命の根源に関わる重要な資源です。
なぜこれ程大切な日本人の水に係るものを宮城県は議会の可決を基に開始したのでしょう。宮城といえばお米に代表される高品質な農作物の産地です。大幅にコスト削減が可能という事ですが契約事項ではなくあくまで約束事という事を知事が議会で述べています。

この水道の民営化はヨーロッパを始め多くの国で開始したものの大幅な値上げ・品質等が大問題になり再び公営化に戻そうという流れのなかでの決定です。これを話せば世界のシステムの裏側の話しになりますので今回は省略させて頂きます。ただこのグループは民営化のために水面下で以前から活動し功名な手法（５１％の議決権を有する実質運営会社）で実現したというのは事実の様で地元自民党重鎮県議会議員の判断等混乱ぶりを見ればわかります。

今回なんとその外資企業グループの社長が日本経済連の副会長に内定したという事です。
明治維新から現在までの流れを追うと明治維新の本当の黒幕は誰だったのかという疑問が湧かずにはいられません。事実は小説より奇なり。こんな言葉があります「この世界は皆さんが思いもよらない人達によって動かされている」

さてなぜこんな話しをしたかと言うとこの宮城県のシステム「コンセッションシステム」といい水道設備等の所有権は残したまま運営権を民間に渡すという手法です。皆さんももうお分かりの様に営利を追求する外資企業に財布を握られた状態で運営費用や維持修繕費用・再委託業者等が決まってしまうということです。

管理組合でいえば管理組合の運営権そのものを利益相反関係にある管理会社に任せる（管理会社による管理者方式）ということと同じ意味合いなのです。もちろんスキームは違うにしろ運営権を手放すという意味では同じです。もちろん宮城県は監査機能等チエック体制を設けているとはいっていますが既に海外で問題が起きているのは事実です。少なくとも20年間宮城県民は、命の次に大事な水を民間のそれも外資企業にゆだねなければいけません。

話しを本題に戻し一部の大手管理会社は、利益相反関係にあることを理解しながら高齢化で役員の成り手不足解消のためということでこの管理会社による管理者方式を積極的に進めています。しかも役員の負担軽減にもつながるとして理事会そのものを廃止するというまさに最後のカードを出しています。理事会を廃止することで主体性は失われ管理者兼管理会社主導の運営になることは否定できません。

これがどういうリスクを含んでいるかは良識ある市民の方であればお分かりだと思います。しかしそれは冷静に考えられるからわかることで小規模マンション等で役員選出自体ままならい状況であれば違う選択になる場合があるのです。たしかに厳しい状況に置かれている組合にとってはメリットを感じると思いますがその一方でそれ以上のデメリットが生じる恐れがあるのも事実です。

この管理会社による管理者方式は民法でいう利益相反関係にあたります。そのため多くの管理会社はこの管理会社管理者方式の導入には慎重に対応しています。
今回例をあげた理事会廃止型の管理会社管理者方式を運営するとすればあとはいかに監査機能を強化するかということで対応するしかないと思います。例えば２名監査体制で１名は有識者あるいは外部の公認会計士に依頼する等といった方法が考えれます。

いずれにしてもこの方式を選んだ管理組合は元の形に戻すのは相当に困難（管理規約等確認）が予想されますので宮城県民と同じく管理会社にすべてゆだねるしかありません。
この管理者方式は、管理会社以外ではマンション管理士等の専門家も候補にあがると思いますがやはり監査機能を十分に担保する必要があると考えます。

高齢化社会でこれからこの管理者方式は、今より導入される割合は増加すると予想されます。この方式以外にも「信託」を活用した方法もあるのですが具体的な仕組みの整備はこれからの状況です。もちろん運営面で課題もあると思いますが管理者方式以外の方法を検討することで選択肢が拡がると思います。「信託」活用についてはまた別の機会で説明したいと思います。