マンション管理の窓口

前回のブログで大和ハウス工業の問題をとりあげましたが今度は東急不動産が建築基準法違反に加え安全性に問題があるということで分譲マンション「東急ドエル・アルス世田谷フロレスタ」設計・施工：東急建設、販売：東急不動産（鉄筋8階建て、49戸）を買取・解体するという提案を管理組合に示し混乱を招いています。東急不動産は、総合不動産業では、旧財閥の流れを汲む三井不動産、三菱地所、住友不動産に次ぐ業界4位です。

今月11日マンション管理組合の住民や弁護士らが、都内で記者会見して明らかにしました。管理組合側によると2018年以降、1階でカビが発生するなどの問題が起き、管理組合がコンサルタント会社と調査を実施。その後、東急不動産側の調査で、はりや床などに開いた多数の穴や、耐震壁のひび割れなどの複数の施工不良が確認されたということです。結果を踏まえ東急不動産は2021年、管理組合に「補修工事では安全性の確保が困難」として建て替えを提案し、仮住まいの住居を提供。全住民がいったん退去し、現在建物は鉄骨で仮補強されている状態です。　さらに、マンションの向きが建築前の図面より、真北が西側に14度ずれていることが測量作業で判明。この場所で建てられる建築基準法の高さ制限に違反していたという信じがたい事案です。報告を受けた世田谷区は2024年11月、違法状態を是正するよう管理組合と東急不動産に対して行政指導をおこなったという流れになります。

この後東急不動産側が立替えを提案しておきながら一転し、建て替えずに買い取って解体するという意思を示したため一部の組合員等が対応に疑問を抱いているということです。東急側は今年12月20日までに買い取りを承諾しなければ、仮住まいから退去するよう求めるというもので管理組合の役員は「建て替えを希望する住民もいるなかでひどい対応だ。東急不動産には誠意をもって対応してほしい」と会見で伝えたということです。

今回の件では、施工不良の問題に加え図面と建物の位置がずれており建設場所がそもそも間違っていたため、高さ制限に引っ掛かっかり、そのせいで立て替えようにも現在の戸数を確保できないことが判明したということです。日影規制、高度斜線規制等の建築基準法違反状態にあり、高さの制限など法律に合わせるように再建築すると、戸数はおよそ半分の25戸ほどになってしまうようです。
この問題に関して、東急不動産は「測量ミスによるもので、故意の偽装ではない」と説明しています。具体的には、施工時に行われた測量に誤りがあったため、建物の向きが設計通りに建てられなかったという見解です。しかし施工した東急建設は実績も経験も十分あり専門職も関与する測量に於いてこれ程の初歩的なミスが見逃されるということがあり得るのでしょうか？
また築年数から当然完了検査も行われていますので当時の検査についても問題はなかったのかも気になるところです。

マスコミの質問に対して東急建設の担当者は、「構造上の欠陥はあったが、補修はしてきた。建物が倒壊するような安全性の問題があるとは思っていない」と釈明。「品質は重要で、こういうことがまた起きないように取り組みたい」と述べた。というこです。　

しかし、このような問題が発生した背景には、施工管理の甘さやチェック体制の不十分さがあったのではないかという指摘もあります。建設業界はこれまでの価格競争と重層下請制度に加え近年は事業者側から一段と厳しいコスト削減と工期短縮の要求が付け加えられています。
建設現場では従来、人的な関係を含めた信頼関係と職人としてのプライドが品質を維持してきたものの近年の価格重視の下請け依存に傾斜した結果、丁寧な作業を心掛けようという意識が生まれにくくなる環境が出来上がってきています。
少しでも安く、少しでも早く、ということが前面に出て、品質上の重要な要素を軽視してまで営利を追求しなければいけない構造がこうした背景にあるのではないかと考えています。前回の記事にも記載しましたが行き過ぎた金融資本主義の拡大がこうした背景を生む土壌になっているのではないかと思います。今こそ経営の神様と呼ばれた故松下幸之助氏が残した「企業は社会の公器」という言葉の意味を考える時ではないでしょうか？

東急不動産側は、「早期解決を目指し、住民との合意形成を進めたい」としており、できるだけ早く問題を終息させたいという意向を示しています。
しかし、組合員等との信頼関係が大きく損なわれている現状では、このような方針に対して組合員等からの反発が強く、解決には相当な困難さと時間がかかることが予想されます。