マンション管理の窓口

国土交通省は、近年増加している管理会社による外部管理者方式（第三者管理者方式）について、グループ会社などに修繕工事や清掃等を発注する場合、管理組合の総会で承認を得ることを義務付ける方針を固めたようです。通常の相場よりかなり割高な値段での発注を防ぐためで、２０２５年の通常国会への提出を目指すマンション管理適正化法などの改正案に盛り込む考えを示しました。

現時点では具体的な事はわかりませんが、違反した管理会社に対する監督処分も設ける方針で、違反行為を重ねるにつれて、「指示」「業務停止命令」「管理業の登録取り消し」と処分を重くする方向で検討しているようです。

通常マンション管理組合では、理事会承認事項を除き組合員（区分所有者）の中から選任された役員が理事会でどの業者にいくらで修繕や清掃を依頼するか協議し、理事会にて決議、総会に上程・承認という流れになります。しかしこのブログでも再三取り上げていますが一部の大手管理会社等が、「組合員の業務を軽減」というメリットを強調し理事会を廃止し管理会社が管理者に就任（通常管理会社の社員）するケースが増えています。しかしながら年間発注する修繕工事等で理事会で審議されることなく相場を大きく上回る金額でグループ会社に発注されるケースが近年増加しマスコミ等でも度々取り上げられてきました。市場経済は、契約自由の原則が優先されますが問題が浮き彫りになると法の整備という流れは今も昔も変わりません。

この理事会廃止型の管理会社による外部管理者方式は、修繕工事や清掃等を担う会社が同管理会社又は同一グループ会社の場合、管理会社＝管理者は「所有者のため費用を抑える立場」と、「会社の利益を優先させて利益を最大限に追求する立場」で、利害関係が対立する「利益相反」が起きる可能性が高まります。このため、所有者に不利益が生じることを防ぐ措置が必要だと判断しての改正と考えます。

以前のブログでも記載しましたが国土交通省は、今年６月にマンション管理に関する指針を改訂しました。発注時に組合の承認を得ることのほか、チェック機能を持たせるため外部専門家らを「監事」として置くことや、管理組合の口座の印鑑は監事が持つことなどを定めています。今回の発表は、その流れに沿うもので管理組合の不利益が現実化する発注時の承認は特に重要だと判断し、法律に明記して義務化することで管理組合の不利益を防ぐ狙いがあります。この理事会廃止型の管理会社による管理者方式は現在も着実に増えています。出来るだけ早いうちの法整備更なる改正を進めていくことが望まれます。