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修繕積立金算の値上がりに対応できない管理御組合が増加中！
修繕積立金の値上げで合意形成がスムーズに行かないケースが増加しています。新築時では低く抑えれていた積立金がその後、２倍又は３倍以上の変更を管理会社から提案されているというケースも見受けられます。今年６月に示された修繕積立金の額を設定する際のガイドラインでは、将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましい方式とされています。しかし現実は、現在販売されているマンションでもほぼ全ての物件が「段階増額積立方式」を採用しています。一昨年から始まった「管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」では、修繕積立金不足により適切な時期に工事ができないマンションが増加しないように、認定または評価に一定の基準を設定しています。高経年マンションでは、その基準をクリアーするためには、現状の修繕積立金を2倍、3倍以上値上げしなければならないケースが発生することになり組合員の同意が得られず値上げができないマンションが増加しています。そこで今年６月のガイドラインでは以下のような段階増額積立方式における適切な引上げ幅の上限に対する考え方が示されました。
≪修繕積立金の積立方法についての指針≫
国土交通省は、マンションの修繕に備えて所有者が毎月支払う積立金について、引き上げ幅の上限を示しました。急激な引き上げで支払いが滞らないよう、当初と比べて最大でも約１．８倍に抑えるよう提案。修繕資金を安定的に確保するため、計画的な積み立てを促すものです。
段階増額積立方式とは
新築当初は修繕積立金の金額を低く設定しておき、段階的に増額していく方式です。従ってこの方式ではその都度、総会で金額変更の決議と同意を求める必要が生じてきます。
均等積立方式とは
将来予想される修繕積立金の総額を長期修繕計画の期間で割り、新築当初から一定額を徴収していく方式です。
この方式は建物や設備の維持管理に向け、将来的に必要となる修繕にかかる資金を均等に負担していこうという考え方に基づいています。
また、将来の目標金額に向かって的確に管理が行えるため、金額変更に伴う合意形成を繰り返し行う必要もないことから、国土交通省が推奨している徴収方式です。
そもそも修繕積立金のベースとなるものが長期修繕計画でありこの長期修繕計画自体が妥当なものなのか？現実的なものなのか？といった検証をおこなっている管理組合はどの程度あるでしょうか？割合でいうと非常に少ないのではと感じています。また自主管理組合のなかにはそもそも長期修繕計画を作成していないケース、管理会社に委託しているが竣工時の当時のままのものであったり１０年以上見直しがされていないものなど不適正なものの割合のほうが多いのではないでしょうか？実際に竣工時に作成された長期修繕計画を基に管理会社が２倍以上の値上げを総会に上程しようとしたケースを目にしたことが複数回あります。そこで検証にも使えるコスパが高いと思うツールについて利用方法等を解説したいと思います。以前ご紹介した住宅金融支援機構が開発した無料で作成できるシステムと比較して国土交通省のガイドラインに沿った様式と編集が可能なエクセルデーターが利用できること等が特徴です。
コスパが高い長期修繕計画・修繕積立金算出作成について
ご存知の管理組合員の方もいると思いますが公益財団法人マンション管理センターでは、マンション管理組合の皆様が現在の長期修繕計画や修繕積立金の額を見直しする際やその内容が適切かチェックする際に、比較検討の目安（セカンドオピニオン）として利用できる「長期修繕計画」の作成とこれに基づく｢修繕積立金の額｣を算出するサービスを行っています。そこで今回は、センターサイトの該当ページを引用しながら簡単なコメントを加え説明させていただきます。すこし長くなりますが興味のある方は、是非参考にしてください。
補足：この長期修繕計画は、必要な修繕項目全てを周期ごとに機械的に計算されたものです。例えば玄関ドアを周期で全て交換同じくベランダ手摺をすべて交換、給排水管も周期で更新等、現実的には多くの管理組合で修正が必要となると思われます。あくまで30年間の全体像を確認するという事に重点をおくと良いと思います。
↓まずこのサービスを利用していただける事例として以下の記載があります。現状の見直しや参考資料として活用できることになっていますが自主管理等で長期修繕計画を作成されていないケースでもひな形として活用できることも可能だと考えます。実際複数の自主管理組合様に提案してまいりました。ただこれをそのまま使うことは現実的でない項目もあり専門家のチエック・修正等が必要になってきます。
①このサービスを利用していただける事例
↓次に長期修繕計画の内容については以下のように記載されています。紙媒体とCDーＲＯＭがセットになっています。実はこのＣＤ－ＲＯＭは実情に応じて編集が可能になっています。実際に実務レベルで対応するには知識や経験、編集能力も必要ですが費用対効果は高いと思います。
②このサービスによる長期修繕計画の内容
このサービスにより作成する長期修繕計画は、国土交通省において策定された「長期修繕計画標準様式」を用い、「長期修繕計画作成ガイドライン」及び「同コメント」に沿った内容としています。ただし、次の事項が異なっています。
（２）次のファイルが保存されたＣＤ－ＲＯＭ
○（１）の報告書のＰＤＦファイル
○（１）の報告書のうち、次のシートで構成するＥＸＣＥＬファイル
| ［様式第１号］マンションの建物・設備の概要等 | |
| ［様式第4-1号］長期修繕計画総括表 | |
| ［様式第4-2号］グラフ（長期修繕計画総括表の内容をグラフにしたもの） | |
| ［様式第4-3号］長期修繕計画表（推定修繕工事項目（小項目）別、年度別） | |
| 修繕項目毎の修繕時期及び金額を変更できる入力シート(*) |
(*)このシートは成果物（報告書）には含まれておりません。
このシートで変更した内容が［様式第4-1号］、［様式第4-2号］、［様式第4-3号］のシートに反映されますので、お客様で工事金額や工事時期を色々と変えて試算ができます。
↓次に利用にあたっての留意事項は以下のように記載されています。機械的に対応するため標準的なケースでの算出となっています。また単価については首都圏ベースで算出していますのでやはり修正等は必要になってくると思います。尚、超高層マンション、リゾートマンション、社宅、賃貸マンション等は、対応できません。
③ご利用にあたっての留意事項
| 対象とするマンションは、中高層、住宅専用の分譲マンションです。複合用途型マンションは、店舗・事務所等の規模が比較的小さいものについては対応が可能です。 なお、超高層マンション、リゾートマンション、社宅、賃貸マンション等は、対応できません。 | |
| 標準モデルとして、６階建、３０戸、平均専有面積７５㎡のファミリータイプのマンションを想定しています。 マンションの規模などが標準モデルと異なる場合は、概算の参考値となります。 | |
| 調査・診断を行っていませんので、建物・設備の個別性（新築時の施工程度、経年劣化の進行状況等）は考慮していません。 | |
| 推定修繕工事費について、将来の物価変動は考慮していません。また、単価は、首都圏を対象としたもので、地域等による差異は考慮していません。 | |
| 本計画については、計画期間（30年）の終期における推定修繕工事費の累計額を、修繕積立金の累計額が下回らないように計画しております。 | |
| 大規模修繕工事の予定年度において、修繕積立金の累計額が推定修繕工事費の累計額を一時的に下回るときは、その年度に一時金の負担、借入などの対応をとることが必要になります。 | |
| 作成した長期修繕計画は、作成日と管理組合の会計年度との関係から、最大１年間程度のずれが生じる場合があります。過去の実績をもとにモデル的に作成しますので、独自に計画されている修繕予定を反映することはできません。 | |
| 長期修繕計画の作成は１棟毎となります。１棟毎に｢入力データ記入票｣の提出が必要です。 複数の棟で構成される｢団地型マンション｣については、団地全体と棟毎の｢入力データ記入票｣の提出が必要です。 |
↓次に作成費用については以下のように記載されています。マンション管理センター登録管理組合やみらいネット登録管理組合では14,000円で作成が可能となっています。それ以外の管理組合については21,000円となっています。もちろん完全オーダーメイドではありませんがコスパは高いと思います。尚。各登録管理組合の内容については各自でお調べ下さい。下の表の項目に外部リンクがついています。
④作成費用
| (1)マンション管理センター登録管理組合（外部リンク） | 2棟まで1棟毎に | 各14,000円 | （3棟目以降1棟毎に各9,000円） |
| (2)マンションみらいネット登録管理組合（外部リンク） | 同 上 | 同 上 | 同 上 |
| (1)(2)以外の管理組合 | 同 上 | 各21,000円 | （ 同 上 各13,000円） |
| 管理組合以外 | 同 上 | 各31,000円 | （ 同 上 各19,000円） |
（注）１棟：「入力データ記入票」１セットをいいます。
複数棟でも「入力データ記入票」１セットで提出する場合は１棟となります。
（実際の棟数とは必ずしも一致しません。）
↓最後に利用方法については以下のように記載されています。メールのみとなっていますのでパソコン及びオフィスソフト及びインターネット環境が必要となります。実はこの入力データー記入票が時間がかかかり骨が折れる作業に感じると思います。お手元に管理規約、パンフレット、竣工図書、過去の大規模修繕工事資料、今までの修繕履歴等が必要になってきます。この作業をいい加減にするとせっかくのコスパ最高も意味を成しません。私自身も何度もこの作業を行っていますが一般の管理組合員の方が行うには相当な根気が必要です。逆に言えばこの作業をクリアーすればあとは事務作業ですので一気に完了となります。まずは、どのような入力項目があるのかチエックをされてみてご検討されるのも良いと思います。
⑤ご利用方法
メールにてご依頼ください
| 入力データ記入票（ＥＸＣＥＬファイル）」を入手する ホームページ（こちら）より、留意事項をご確認の上ダウンロードしてください。 《留意事項はこちら》（PDF)（外部リンク） 《ダウンロードはこちら》（EXCEL)（外部リンク） | |
| 「入力データ記入票」に必要事項を入力する 設計図書、分譲時パンフレット等で確認してご入力ください。※シートが２つありますのでご注意ください。 | |
| 「入力データ記入票」を添付したメールをセンターへ送信する 送信先アドレス choukei@mankan.or.jp（外部リンク） メールの表題は、「長計作成申込み（マンション名）」としてください。また、本文には、担当者（入力内容について問合せのできる方）名とその方に日中にご連絡可能な電話番号を必ずご記載ください。（メールでの問合せは行いませんので、ご了承ください。） | |
| センターから長期修繕計画等が届く ２週間程度で長期修繕計画等と請求書が届きます。 | |
| 作成費の支払い 作成費を指定先の金融機関にお振込みください。 |
★ 「入力データ記入票」にご記入(入力）いただく内容
・専有部分の面積、建物・設備の概要、建物の形状、建物や設備の仕様、修繕の履歴など
（数値又は選択肢をご記入（入力）いただきます。）
ご不明な点は、以下の窓口にお問い合わせください。
問合せ先 技術部 電話番号 03（3222）1519
お問合せ・相談予約はお気軽に
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