マンション管理の窓口

前回のブログで、マンションの建て替え等の問題について政府は区分所有法改正によって大きく前進させようとしているという内容を説明しました。改正（案）主要項目のなかで異色の項目があります。それが「マンション管理に代理人制度を創設する（案）」です。
近年、海外に在住の人が、日本の不動産を取得するケースが多くなっています。これはなにも東京をはじめとした大都市圏だけではなく地方都市に於いても年々増加しているようです。ご存知の方もいると思いますが、北海道では多くの不動産が外国人によって買い占められています。日本の現在の法律等ではストップをかけることが困難な状況です。

これは分譲マンションでも同様です。そこで問題になるのが管理組合の運営です。議決権を持つ区分所有者が海外にいては、実質管理組合の運営にかかわること、議決権の行使が困難となります。また管理組合が連絡を取ろうにも、連絡先がわからないこともあるようです。このようなこ問題は年を追うごとに増加している状況です。
そこで今回の中間（案）には、海外に居住している区分所有者対象に「マンション管理の代理人制度を創設する」という案が示されています。具体的には、代理人となるべき専門家等が、海外在住の区分所有者に代わり、修繕工事など議案に於いて本人に代わり行使を行うことができるというものです。今の予定で行けば、早ければ2024年中にに区分所有法の改正となりそうです。
今回の改正（案）について日本経済新聞が記事を出していますので以下に引用しておきます。

＊日本経済新聞記事『マンション管理に代理人制度　海外居住者に対応　政府、24年にも法改正　大規模修繕しやすく』より引用しています。

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政府は海外に住む分譲マンションの所有者向けに代理人による管理制度を創設する検討に入った。所有者本人が不在でも、代理人の判断で同意が得られるようにする。老朽化したマンションの増加に合わせ修繕工事の手続きを簡素にする。
法相の諮問機関である法制審議会で議論し、2024年をメドに区分所有法の改正をめざす。海外の投資家による物件保有や海外転勤が増えており、所有者が不在だったり、連絡が困難だったりする場合の手続きを求める意見があがっていた。

いまも保有者が個別に委任契約を結んで代理人を置くことはできる。代理で担える行為が法律上明確でないため、実際は海外の所有者に確認を取る場合が多い。連絡が滞り、マンション全体の管理が行き届かなくなる懸念がある。

念頭におくのが配管や配電網が老朽化し、共用部分のみの修繕では効果が出にくいケースだ。個人が所有するそれぞれの部屋にも工事を広げる必要がある。政府は法改正により代理人の判断で専有部分への立ち入りや工事をできるようにする。

海外の所有者にとっては代理人を選任することでマンション管理の手間が減る。
国内の代理人が代わりに管理費を支払えるようにする条項を加える案も検討する。
米不動産サービス大手CBREによると、2021年の日本での不動産投資額はおよそ4兆5000億円で、そのうち3割は海外投資家だった。
2022年の不動産取得額の見通しについて「昨年より増加する」と答えた海外投資家の割合は74%となっており、さらに増える可能性がある。企業の海外進出などにより一時的に国外に住む日本人も増える見込みだ。

国土交通省の調査によると、21年末時点で全国に249万戸ある築30年以上のマンションは20年後に2.4倍の588万戸になる見通しだ。マンション全体の価値を維持するためには修繕工事が必要になる。
区分所有法の改正では、部屋の所有者の所在が不明で管理に支障が出た際の対応も検討する。裁判所が代理人を選任し、弁護士やマンション管理士といった専門家が代わりに専有部分を管理できるようにする。
水漏れやごみの放置などで他の居住者の暮らしに悪影響が及ぶ事例を想定している。

以上引用終わり
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現在、区分所有法には，総会での議決権を代理人によって行うことができるなど(法39条2項)、代理人についての若干の規定がありますが代理人の行える行為についての明確な規定は置かれていません。
 現行でも、印鑑証明書を添付した委任状により代理人を選任することは実務上可能ですが区分所有法に代理人が行える行為が明確に示されていないため無用なトラブルに繋がりかねないと思われます。年々増加する外国人オーナー対策のためにも今が潮時と考え、代理制度の根拠規定を示してきたのだと思います。
 
さらに今回、所有者が所在不明の場合などの場合には裁判所が専門家を管理人として選任するという制度も検討されているようです。バブル時に建設された全国のリゾートマンション等では破格値で取引されている物件も確認されます。このようなマンションは上記の問題が顕著ではないかと考えます。
 

戦後、経済成長を優先し一時はアメリカに次ぐＧＤＰ第２位の先進国になった我が国ですが一方公害問題や環境汚染、農業の衰退と自給率の低下、世界でも有数の高齢化社会等様々な問題が表面化して対策に取り組んできました。ここにきて国際化が急速に進み新たな問題がでてきたという状況です。