マンション管理の窓口

国の思惑とは違い、一向に進まないマンションの建て替え等の問題について政府は区分所有法改正によって大きく前進させようとしています。

法制審議会区分所有法制部会の第9回会議が6月8日に開催されました。その席で「区分所有法制の改正に関する中間試案（案）」について審議され、同部会資料の内容を一部修正の上で中間試案をとりまとめることことし、部会長に一任されました。そして、今後、公表される修正された「区分所有法制の改正に関する中間試（案）」についての意見募集がおこなわる予定です。

国土交通省によると、築40年を超える分譲マンションは116万棟あり、20年後には425万棟に増える見通しとのことです。　現状、分譲マンションの建て替えには所有者全員の「5分の4」の賛成が決議には必要と、区分所有法で定められています。　しかし、老朽化した分譲マンションでは相続を経て部屋の所有者が不明というケースや、外部オーナーの増加、また近年は外国人オーナーの増加等で建て替えのための決議条件に必要な賛成が集まらないことが指摘されています。今回の中間試案では、所有者が分からない場合、決議の母数に含めない案のほか、建て替えに必要な賛成を「4分の3」以上に緩和する案などがまとめられています。　また、耐震性が不足しているなどの建て替えるべき理由がある場合は、さらに条件を緩和するということです。　政府は今後2カ月間にわたってパブリックコメントを実施し、来年の通常国会に法案を提出できるよう検討していく方針だということです。
以下に今回の重要なポイントを挙げてみます。

「区分所有法制の改正に関する中間試（案）」の主要な改正ポイントは以下の通りです。
＜管理に関する項目＞
◆修繕などの普通決議
・所有者の過半数→出席者の過半数に変更
◆構造を変える大規模改修工事
・所有者の4分の3→出席者の4分の3に引き下げる
◆海外居住者の専有部分に関すること
・法律で代理人による管理制度を創設する（法律専門職等就任を想定）

＜再生に関する項目＞
◆建て替え決議に関すること
・所有者の5分の4→4分の3又は3分の2に引き下げる（客観的理由に基づく）
◆全体のリノベーションに関する決議
・所有者全員→上記建て替えに関する決議と同じ要件にする
◆被災時の建て替えに関する決議
・所有者の5分の4→所有者の3分の2に引き下げ

＊いずれも決議要件を現行よりも大きく緩和する方向です。

今後この法案が通れば、制定以降非常に大きな区分所有法の改正となります。
たしかに立替え、リノベーション等で決議要件が緩和されることで老朽化マンションの増加に歯止めがかかり結果的に既存マンション全体の資産価値が上がり、不動産流通の促進につながるということは言えます。しかしこの要件緩和により新たな問題（利害調整の増大、紛争事案の増加等）が発生することを懸念します。誰のための改正なのか？という事を考えた場合国の都合がそこに在ると感じるのは私だけでしょうか？

状況に応じて法律を変えることは必要だとは思いますが問題の本質は、区分所有者の管理に対する長期ビジョンの認識不足等であり法律改正だけですべてうまく行くものではないと考えています。今回の法律改正に向けても区分所有者がどれくらい認識しているかと言えばほとんど知られていない現状があります。政府も全くPR等もしておらず業界関係者が認識している程度です。今回の区分所有法改正を機会に区分所有者がもっとマンション管理に関して関心をもち「無関心」「外部全面依存」等の意識を変えることが重要だと考えます。