管理組合無料相談受付ダイヤル
0120383377
 受付時間:平日(祝祭日除く) 9時~17時
管理組合の疑問・問題点を専門家が解決
無料相談会・ミニセミナー等を開催中!

管理会社導入をご検討の方へ

 entrusted management

マンション自主管理組合の皆様へ
今後のマンション管理運営に、不安・疑問・心配な点などはありませんか?
組合員の高齢化と建物の老朽化の問題で運営が適正に実施されていない組合を見てきました。
適切なマンション管理が行われていないと、マンションの資産価値が低下しスラム化する恐れもあります。
少しでも不安等をお持ちであれば、まずは当事務所の専門家にご相談されることをお勧めします。
自主管理組合のサポートを手がけてきた専門家だからこそ的確なアドバイスが可能です。

自主管理に対する不安・疑問・悩み

  • 組合員の高齢化と賃貸の増加で役員の成り手不足と輪番制の維持が難しくなってきた
  • 建物の老朽化が進んできており大規模修繕工事等のアドバイスがほしい
  • 高齢化で適正な組合運営が難しくなってきており特定に組合員に負担がかかっている
  • 総会・理事会等の準備や資料作成、会計・決算処理等が適正にできているか不安
  • 修繕積立金不足が心配ではあるが自分たちでは具体的な改善案の提案も難しい
  • 管理会社に依頼したら管理費が高くなるか不安。信頼できる管理会社をしらない
  • 以前の管理会社は管理委託料が高く対応がよくなかったから不安など・・・

自主管理運営から管理会社活用について

自主管理運営とは、マンション組合運営、敷地及び共用部分等の維持管理について、管理業務を管理会社に委託せず、管理組合自身(管理組合役員など)で行う管理方法のことをいいます。
「自主管理運営」が適正に機能するためには、区分所有者の中に、不動産、法律、簿記、建築や設備保守など管理に関する専門知識を持った人がいたり、区分所有者をまとめていく気概を持った人がいたりと、管理組合のリーダーたり得る存在がどうしても必要となります。
しかし、こうした方が、今後将来にわたって存在する保証は全くありません。特に、自主管理組合では区分所有者の高齢化が進行しているケースが多く現状の下でこのような方を今後期待することは、現実的ではない考えます。

自主管理のデメリット

高齢化等で管理の安定性・継続性が確保されなくなる恐れ
専門知識がないため老朽化により建物・設備の管理が不十分になる恐れ
会計適任者不在により管理費月次作成などの会計業務が非常に面倒

管理会社導入の不安

管理委託費用が高額になりかなりの管理費の値上げが必要になるのでは?
すべて管理会社に頼る事になってしまい将来問題が出てくるのではないか?
自主管理時代の運営手法が全て変わってやりにくくなるのではないか?

費用対効果の高い管理会社活用方法をご提案します

協議の結果、最も困っている部分だけを委託することも検討・提案。(会計・清掃など)
自主管理組合の主体性を考慮しながら管理規約に順守したアドバイスを実施。

管理費収支状況になるべく負担にならないような提案をさせていただきます。

管理会社導入で期待できる効果

1.マンション管理のレベルが上がる可能性がある
①.管理委託費が適切であり収支・財政状況が良好であること
②.マンション共用部維持・メンテナンスが適切に行われていること
③.将来の修繕積立金が適切な長期修繕計画に基づき蓄えられていること
これらが実現できているマンションは良好な管理を実現していると言えます。逆にできていなければ何らかの改善策を講じる必要があると感じます。
これの対応について自分たちだけではなく管理会社のノウハウを活用できます。

2.管理組合運営の役員負担が軽減する
自主管理時代よりは、理事会や総会などの管理組合運営の役員負担が軽減できます。
以前の自主管理では、理事会・総会開催に伴う資料や日程調整・会場確保などすべて自分たちで対応していたものが管理会社がほぼ対応してくれます。担当者の具体的なアドバイスや、資料の見やすさ、分かりやすさ等、ソフト面、ハード面双方の新たな改善も見込める可能性があります。その他高齢化等での輪番制維持などで管理会社のサポートが期待できます。

3.区分所有者の管理に対する意識が変わる可能性がある
マンション管理の質は、マンションの資産価値に直結しています。昔から「マンションは管理を買え」と言われています。しかし。自主管理組合の場合は、特定の人に任せきりになっているケースを目にします。管理会社を活用する場合、各組合員はそのプロセスに関わることになります。今まであまり管理に携わってこなかった方もこれを機会にマンション管理の意識が高まる可能性があります。

*管理会社導入により効果が保証されるものではないことは考慮していただかなければいけません。

マンション管理委託費の基本的な各項目

以下の各項目について、個別のマンションごとに委託項目、委託費用などを検討します。
 
1 事務管理業務(理事会・総会支援、会計・出納業務など)
2 日常・定期清掃業務
3 消防設備点検業務 
4 給排水設備点検業務
5 機械式駐車場保守点
7 エレベーター保守点検
8 総合設備点検業務
9 機械警備対応業務
10 防犯カメラ保守管理
11 宅配ボックス保守管理
12 雑排水管洗浄業務
13 植栽・剪定管理業務
14 総合設備点検業務
15 宅配ボックス保守
16 植栽の剪定、管理
17 マンション損害保険他

業務内容

管理会社導入総合サポート業務業務の進め方

管理組合役員の多くは輪番制で変わるうえ、管理会社業務を包括的にとらえて契約内容の精査・検討を行うにも知識と時間も少ないため、管理会社と比較すると力関係に差があります。管理会社導入をスムーズに進めるためには管理組合の参謀役を活用することも有効だと考えます。
当事務所は、自主管理組合のよいところは残しながら管理の質を落とさない管理業務を前提に管理会社との協議を慎重に進めるサポートを行い、管理組合と協働で導入を進めます。協議の結果、管理会社との契約が難しいと判断された場合は、当事務所から今後の対応方法についてご提案させていただきます。

当事務所が失敗しない管理会社選びをサポートさせて頂きます。タイプ別管理会社、大手・地場管理会社、各社の特徴等を踏まえ個別の管理組合様に合った管理会社を選ぶことが可能です。

1 実態調査
  運営状況、建物設備の状況等を把握して問題点を挙げてその内容等を調査、整理します。
2 理事会協議、方針決定
  実態調査の結果を理事会に報告、管理会社活用について委託仕様書の内容と管理会社の選定
  方針を決めます。
3 業者選定、見積り比較作成補助
  選定した管理会社の見積り比較一覧を作成、ヒアリング参加者(3~4社)を決定します。
4 ヒアリング実施(プレゼンテーション)サポート
  組合員全員でヒアリングを実施し、参加した組合員の投票により決定(1社)します。
5 臨時総会の開催補助
  総会資料及び総会案内等を作成、臨時総会を開催して総会決議を取ります。
6 重要事項説明会の開催
  管理委託契約書のチェック、調整を行い、重要事項説明会を開催します。
7 役員との引継ぎ立会い
  管理会社への引継ぎの調整、立会いを行います。
8 アフターフォロー
  管理会社の業務が、仕様に基づき行われているかどうかチェックします。

(一社)マンション管理業協会から、マンション管理会社が管理委託費の見積りを作成する場合に、契約書に記載のない業務を含む管理仕様について明確にすることを目的とした「マンション管理業務共通見積書式」がホームページに公表されています。

各マンション管理会社には、この「マンション管理業務共通見積書式」をベースに見積りを作成してもらうことで、管理組合での比較が随分容易になります。この「共通見積書式」には、管理組合基本事項(ヒアリングシート)のページがありますので、ここのページについては、事前に管理組合(理事会)で記入すればスムーズな見積もり依頼ができると思います。

理事会・住民説明会にて管理会社決定に関するアドバイス・コンサルティングを実施

報酬標準額について

基本料金(個別業務として実施する場合)
管理会社導入の進め方(出張セミナー)15,000円~
管理会社導入総合サポート業務20,000円~/月

*導入総合サポート業務は平均7~8ヶ月程度の期間にわたってサポートさせて頂くことになります。その期間中の理事会・総会出席・資料作成・議案書作成・議事進行補助等1式が全て含まれた料金になります。個別の管理組合の状況により期間等も変わってきますので目安とお考え下さい。

1 実態調査
  運営状況、建物設備の状況等を把握して問題点を挙げてその内容等を調査、整理します。
2 理事会協議、方針決定
  実態調査の結果を理事会に報告、管理会社活用について委託仕様書の内容と管理会社の選定
  方針を決めます。
3 業者選定、見積り比較作成補助
  選定した管理会社の見積り比較一覧を作成、ヒアリング参加者(3~4社)を決定します。
4 ヒアリング実施(プレゼンテーション)サポート
  組合員全員でヒアリングを実施し、参加した組合員の投票により決定(1社)します。
5 臨時総会の開催補助
  総会資料及び総会案内等を作成、臨時総会を開催して総会決議を取ります。
6 重要事項説明会の開催
  管理委託契約書のチェック、調整を行い、重要事項説明会を開催します。
7 役員との引継ぎ立会い
  管理会社への引継ぎの調整、立会いを行います。
8 アフターフォロー
  管理会社の業務が、仕様に基づき行われているかどうかチェックします。

個別の管理組合様から委託を受ける内容・状況によって報酬額が異なってきます。
また、マンションの築年数・規模や形態などからも報酬額に違いがでてきます。
業務の特性上、報酬額を一律に規定してしまうとどうしても大規模なマンションに比べ、小規模マンションの場合、費用が割高になってしまいます。
実は事務所のある北九州市は全国的にも小規模マンションの自主管理組合の割合が高く全国でもトップクラスです。また全体的に見ても地場デペロッパーの小規模マンション割合が多い地域です。
様々な問題を抱えているのは、実はそういったマンションが多いという現実があります。
そのような管理組合こそ、管理会社以外の専門家のサポートを必要としているケースはあると感じています。本来報酬額を一律に決めてしまうと、そのような小規模マンションでは負担が大きくなってしまい、サポートを受けられないといったことが考えられます。
そこで、当事務所では、管理組合様の予算とのからみや業務内容の協議・話し合いを行い個別のマンションごとに柔軟に対応しお見積りをさせて頂いております。
よってここに挙げる報酬額はあくまで標準的な額として(目安として)お考え下さい。

尚、報酬標準額は消費税込みの表示となっております。

綜合事務所ネクストステージ
合同事務所マンション管理の窓口

ご質問・各種相談はお気軽に

マンション管理無料相談会
お問合わせフォーム
調整中
運営:綜合事務所ネクストステージ
福岡県北九州市小倉北区浅野3-8-1
AIMビル6階COMPASS小倉内
元AKB48でタレントの武藤十夢を起用したWEB CM

最近の投稿

各管理組合様向け資料

管理委託用資料
管理委託組合様へのご案内
自主管理用資料
自主管理組合様へのご案内
SDGSへの取り組み
ペーパーレス化・FAX利用の削減により務め地球環境の維持に貢献します。

サイトページ一覧

業務対応地域

【北九州市・山口県西部地域】
北九州市・芦屋町・岡垣町・遠賀町・苅田町・上毛町・築上町・中間市・豊前市・水巻町・みやこ町・行橋市・吉富町・山口県下関市・山陽小野田市・宇部市
【福岡市地域】
福岡市 - 東区・博多区・中央区・南区・西区・城南区・早良区・糟屋郡・新宮町・朝倉市・糸島市・大野城市・春日市・古賀市・太宰府市・筑紫野市・筑前町・那珂川町・福津市・宗像市
【筑豊地域】
直方市・宮若市・小竹町・鞍手町・飯塚市・嘉麻市・桂川町・田川市
【筑後地域】
小郡市 · 大刀洗町 · 久留米市 · うきは市 · 大川市 · 大木町 · 筑後市
【大分県一部地域】
中津市・宇佐市及び周辺地区

求人・有償ボランティア情報