マンション
管理組合無料相談受付ダイヤル
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受付時間：平日(祝祭日除く) 9時～1７時
管理会社に対する不満・疑問・悩み
「マンション管理会社を見直し・変更したい。」との理由で良く言われることが以下の内容になります。
①担当者が、言った事をやらない、期日管理が守れない、仕事が遅い、信頼性に欠けるなど。
②管理会社の組合に対する姿勢（利益優先主義）に疑問を感じる。修繕工事の見積りが割高。上乗せ工事を提案してくる。大規模修繕工事のやり方が不透明。修繕積立金増額ありきで計画が進む。
③担当者が十分な引継ぎもせずに代わる。態度・言葉遣いが悪く会社の教育に疑問を感じるなど。
④清掃員・管理人の人柄・コミュニケーション能力が均一ではなく人により差が激しいなど。
１.マンション管理の質が上がる（品質向上）
①．管理委託費が適切であり収支・財政状況が良好であること
②．マンション共用部維持・メンテナンスが適切に行われていること
③．将来の修繕積立金が適切な長期修繕計画に基づき蓄えられていること
これらが実現できているマンションは良好な管理を実現していると言えます。逆にできていなければ何らかの改善策を講じる必要があると感じます。
多くのマンションは修繕積立金不足ではないかと思われ、今後の対応が重要だと考えます。
2.管理業務委託費が削減できる（適正価格）
毎月の管理費の中で支出割合の高い項目は管理会社への「管理業務委託費」になります。
この管理委託費は分譲時には、競争原理が働かずデペロッパーと管理会社で設定した金額が維持されている場合も多く見直しにより競争原理が働くことで削減できる可能性が非常に高まります。
3.管理組合運営が活性化する
見直しにより、理事会や総会などの管理組合運営の活性化が期待できます。
以前の管理会社では、フロント主導で年２回程度の理事会だけだったものが課題や問題点改善のため適正な理事会開催に変わり担当者の具体的なアドバイスや、資料の見やすさ、分かりやすさ等、ソフト面、ハード面双方の新たな改善も見込める可能性があります。
特にマンションの管理の品質の向上や、費用面といった区分所有者にとって目に見える改善だけではなく、管理組合に対するサポート能力は管理業務向上のため重要であり、ここが改善されると、長いスパンに渡って管理組合（区分所有者）にとってメリットは大きいと考えられます。
4.区分所有者の管理に対する意識が変わる
マンション管理の質は、マンションの資産価値に直結しています。昔から「マンションは管理を買え」と言われています。しかし。多くの管理組合は、新築時から決まった管理会社にほぼ任せきりのためどうしても管理組合の主体性が低下しがちになっています。
もし管理会社を変更をおこなう場合、各組合員はそのプロセスに関わることになります。今まであまり管理について考えてこなかった方もこれを機会にマンション管理の意識が高まることになり結果的に、マンションの資産価値維持・向上に繋がることになります。
管理委託契約見直しのタイミングとは
管理会社との管理業務委託費が長い期間変わっていない場合
新築分譲時から一度も管理委託契約の見直しを行っていない管理組合では、管理会社側に有利な契約になっている場合が多く見受けられます。その理由は、分譲時、デベロッパーと管理会社で委託料含め契約内容を決めることができるため、結果として、管理会社にとって都合の良い契約内容になっているケースが多くあるためです。
また、一般のマンション購入者にとって管理委託費は馴染みがないため比較検討が難しく「適正価格が解らないため」疑問を持たず納得している方も多くいらっしゃいます。
経済が先行き不透明な時代だからこそ管理委託費に疑問をお持ちでない方も、もしかすると自分のマンションの管理委託費は高いのではないかと一度考えててみてはいかがでしょうか！！
管理会社から管理業務委託費の改定の申し入れがあった場合
管理組合の高齢化・建物の老朽化に加え、近年は、管理会社の人材不足による経営効率化のため、小規模マンションや高経年マンションについては、管理委託費費の値上げなどを提案し、合意が難しい場合は委託契約を解除するといった状況が増えています。
また、小さな規模のマンションには知識・経験が十分ではない物件担当者が配置されるケースも多く、相対的に見て管理会社の業務の質が落ち実質的に割高な委託費を支払っている場合もあります。このような状況の時も管理委託契約の内容の見直してを考えてもいいのではないでしょうか？
その他修繕積立金の値上げのタイミング、管理会社の委託費と業務内容のアンバランスを感じたときなどには委託契約見直しのきっかけになると思います。
マンション管理委託費の基本的な各項目
以下の各項目について、それぞれ業務内容、必要性、費用削減可能性などを精査します。
１ 事務管理業務（理事会・総会支援、会計・出納業務など）
２ 日常・定期清掃業務
３ 消防設備点検業務
４ 給排水設備点検業務
５ 機械式駐車場保守点
７ エレベーター保守点検
８ 総合設備点検業務
９ 機械警備対応業務
10 防犯カメラ保守管理
11 宅配ボックス保守管理
12 雑排水管洗浄業務
13 植栽・剪定管理業務
14 総合設備点検業務
15 宅配ボックス保守
16 植栽の剪定、管理
17 マンション損害保険他
業務方針
管理委託契約見直し（管理会社変更含む）業務の進め方
管理組合役員の多くは輪番制で変わるうえ、管理会社業務を包括的にとらえて契約内容の見直しや変更を行うにも知識と時間も少ないため、管理会社と比較すると力関係に差があります。このような問題をスムーズに進めるためには管理組合の参謀役を活用することも有効だと考えます。
当事務所は、管理会社変更ありきで進めるのではなく管理の質を落とさず管理会社との関係を良好にするために慎重にプロセスを踏んで、管理組合と協働で見直しを進めます。現在の管理会社との関係をベースとしながら改善が期待できない場合は管理会社変更も視野に入れてご提案させていただきます。
業務内容
当事務所が失敗しない管理会社選びをサポートさせて頂きます。タイプ別管理会社、大手・地場管理会社、各社の特徴等を踏まえ個別の管理組合様に合った管理会社を選ぶことが可能です。
１ 実態調査
建物・設備の状況把握、管理会社の対応の現状、委託契約書の内容等を調査、整理します。
２ 理事会協議、方針決定
実態調査結果を理事会に報告、新しい委託仕様書の内容と管理会社の選定方針を決めます。
３ 業者選定、見積り比較
選定した管理会社の見積り比較一覧を作成、ヒアリング参加者（３～４社）を決定します。
４ ヒアリング実施（プレゼンテーション）
組合員全員でヒアリングを実施し、参加した組合員の投票により決定（１社）します。
５ 臨時総会の開催
総会資料及び総会案内等を作成、臨時総会を開催して総会決議を取ります。
６ 重要事項説明会の開催
新管理委託契約書のチェック、調整を行い、重要事項説明会を開催します。
７ 引継ぎ
新管理会社への引継ぎの調整、立会いを行います。
８ アフターフォロー
新管理会社の業務が、仕様に基づき行われているかどうかチェックします。
（一社）マンション管理業協会から、マンション管理会社が管理委託費の見積りを作成する場合に、契約書に記載のない業務を含む管理仕様について明確にすることを目的とした「マンション管理業務共通見積書式」がホームページに公表されています。
各マンション管理会社には、この「マンション管理業務共通見積書式」をベースに見積りを作成してもらうことで、管理組合での比較が随分容易になります。この「共通見積書式」には、管理組合基本事項（ヒアリングシート）のページがありますので、ここのページについては、事前に管理組合（理事会）で記入すればスムーズな見積もり依頼ができると思います。
報酬標準額について
| 基本料金（個別業務として実施する場合） | ||
| 管理会社見直しの進め方（出張セミナー） | 15,000円～ | |
| 管理委託契約見直し総合サポート業務（管理会社変更なし） | 20,000円～/月 | |
| 管理会社変更総合サポート業務（管理会社変更あり） | 25,000円～/月 | |
＊見直しコンサルティングは平均７～８ヶ月程度の期間にわたってサポートさせて頂くことになります。その期間中の理事会・総会出席・資料作成・議案書作成・議事進行補助等１式が全て含まれた料金になります。個別の管理組合の状況により期間等も変わってきますので個別にお見積りをさせて頂きます。
個別の管理組合様から委託を受ける内容・状況によって報酬額が異なってきます。
また、マンションの築年数・規模や形態などからも報酬額に違いがでてきます。
業務の特性上、報酬額を一律に規定してしまうとどうしても大規模なマンションに比べ、小規模マンションの場合、費用が割高になってしまいます。
実は事務所のある北九州市は全国的にも小規模マンションの自主管理組合の割合が高く全国でもトップクラスです。また全体的に見ても地場デペロッパーの小規模マンション割合が多い地域です。
様々な問題を抱えているのは、実はそういったマンションが多いという現実があります。
そのような管理組合こそ、管理会社以外の専門家のサポートを必要としているケースはあると感じています。本来報酬額を一律に決めてしまうと、そのような小規模マンションでは負担が大きくなってしまい、サポートを受けられないといったことが考えられます。
そこで、当事務所では、管理組合様の予算とのからみや業務内容の協議・話し合いを行い個別のマンションごとに柔軟に対応しお見積りをさせて頂いております。
よってここに挙げる報酬額はあくまで標準的な額として（目安として）お考え下さい。
尚、報酬標準額は消費税込みの表示となっております。
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