マンション管理相談室

新年の挨拶の際にも触れましたが「管理組合の運営を管理業者に委託している分譲マンション」について、国土交通省は、指針の改正案を示しました。

国土交通省は１月２６日、マンションの管理組合が管理業務を外部に委託する「第三者管理方式」のガイドライン（指針）改訂案を有識者会議に示しました。大きく２つのポイントになります。一つ目は、第三者管理に於いて管理業務を委託された管理会社が自社グループに修繕工事を発注する際に、住民による総会で決議することを求めるとした内容となっています。この第三者管理方式については、住民の負担が減るものの委託先の管理会社の業務に住民の監視が働きにくく、修繕工事がグループ会社に割高な価格で発注される問題が指摘されています。私自身も以前からこの方式については近い将来必ず問題が噴出すると考えていました。

今回、国交省は、管理会社が住民側の同意を得て修繕を行う仕組みとすることで、トラブルの発生を防ぐ狙いがあるということですがこれに関しては、実務に精通した立場から見ると有効性に疑問が残ります。そもそも現状の管理組合の多くは管理会社に全てお任せ状態であり総会に於いても委任状と議決権行使がかなりの割合を占める管理組合が多いと思われます。限られた出席者と管理会社主導による総会進行で果たしてどこまで有効に働くのか疑問に感じます。本来、総会への上程に至る過程での理事会での相見積もりや工事内容等の検証が重要ですが理事会廃止型の管理者方式ではこれもフリーパスです。こうした事を考えるとやはり管理組合側の組織体制も強化しなければ従来通り多くの管理組合で承認されてしまうのではないかと感じています。

そして二つ目が、管理会社の業務状況を確認する役職の「監事」を管理組合に設置することも求めています。住民のほか、マンション管理士や弁護士といった外部専門家の選任を推奨しているようです。分譲マンションでは通常、選任された役員でつくる理事会が運営を担うことになります。しかし、活動の煩わしさに加え、住民の高齢化などで役員のなり手がなく、理事会の役割を管理業者に委ねる「第三者管理方式」が増えています。このような状況では、管理業者が独自に高額な修繕工事を発注することもあり得るため、専門家による外部監査を置くべきという考え方です。このような第三者によるチェック体制は、透明性と公平性を保ち、居住者の負担を適正化するために不可欠だと感じます。

分譲マンションの管理費や修繕費に関する問題は、多くの居住者にとって切実なものです。高額な管理費や予期せぬ追加徴収は、居住者の負担となります。そのため、国土交通省が管理業者の運営をチェックする「監事」を設け、外部専門家の活用を促す指針の見直しを進めているのは、非常に重要な対策だと思います。本来管理組合においては、住民が理事会を組織し管理を行うのが一般的ですが、高齢化やその他の理由で理事会が機能しない場合もあります。このような状況では、管理業者が独自に高額な修繕工事を発注することもあり得るため、国交省の提案は居住者の利益を守る上で大きな一歩と言えると思います。

今回のような対策により他の管理会社と比較して相当に安い管理委託費で管理をリプレイスさせるようなやり方にも間接的にブレーキをかけることに繋がり適正な価格で満足度の高い管理という方向性に向かえば管理業界全体にとっても良いことだと考えます。