マンション管理相談室

前回のブログで国土交通省が１月２６日、マンションの管理組合が管理業務を外部に委託する「第三者管理方式」のガイドライン（指針）改訂案を有識者会議に示しましたことを伝えましたが昨年11月19日にＮＨＫ「クローズアップ現代」でマンション管理に関する番組が放映されていました。この内容が今回の国土交通省が示した指針に見事に当てはまる内容となっています。現在の流れを読むと、実は表面化していないだけでNHKの報道内容や国交省の注意喚起にあるような事態が想像以上に多く発生しているのではないかと感じています。そこで改めて番組のなかで重要だと感じたことを記載してみたいと思います。

放映内容は、ここ10年間で分譲マンションの管理費・修繕積立金の合計額は３割上昇しており、修繕積立金を大幅に増額改定しているマンションも少なくなく、経済的負担に耐えきれず手放す人が増加している実情が報告されています。
また管理組合の体制の脆弱さを利用した大規模修繕工事に於ける水増し工事や不正工事を例に挙げており問題の深刻さがわかる内容でした。
さらに、大規模修繕工事に関わる複数の企業が事前に工事金額を裏で示し合わせる談合行為が行われており工事会社に支払われた金額の一部は、キックバックとして設計事務所などのコンサルタントに渡されており管理組合から無駄な費用が流出している実態が伝えられています。
もちろん誠実にコンサル業務を行うコンサルタント会社も存在しますが管理組合側がその見極めを判断をすることが難しい点がこの問題の悩ましいところです。
番組の中で、こうした対策として設計事務所等コンサルタント会社や建設会社任せにせず、管理組合が「独自に見積もり」を取得することが重要でありこうした積極的な行動が業者にもプレッシャーにもなり、安易に不正ができなくなるとの内容でした。

内容的には、一部説明不足なところはありましたが全般的に同意できる内容でした。やはりこのような問題に有効な対策は、管理組合が建設会社とコンサル会社に対するチェック機能を働かせることだと思います。もちろん裏で利益供与が行われていれば完全に見破ることは困難ですが、主体性を高めチェック機能を働かせることが出来れは、悪質な業者は、面倒くさがりこのような管理組合には入り込みにくため避けていくと考えます。

また第三者管理方式について触れており高齢化や手間のかかる管理には関わりたくないという組合員の方が多いなか近年新しい管理手法として外部の専門家などに運営の判断や決定を任せるも第三者管理が注目されており実際に年々増加傾向にあるがその仕組みにも課題があるとの内容でした。その中でも特に課題があるケースとして紹介されたのが、マンション管理士などの外部専門家でなく、管理会社が就任するケースについてでした。まず指摘されたのが管理会社が管理者を兼ねる第三者管理方式においては、利益相反の問題があるということ。工事に関して言えば、発注者たる管理者と受注者たる管理会社が同一の会社になるため、自分が自分に工事を発注するということができてしまうためリスクが高いという内容でした。実務面では管理会社の子会社が工事を請け負うという形をよく見ます。

番組では関東地方のある管理組合が取り上げられ、管理会社からはメリットばかりを強調されて管理会社による第三者管理を導入したが以前と比較して、お金の使われ方が不透明になり日常的な修繕は事後報告、老朽化した設備工事は費用等の説明もなく不安が大きくなったとの説明でした。その後この第三者管理方式をやめようと管理組合で動いたところ変更には管理規約に非常に厳しい条件が記載されていたことを知り大変な労力の末、全区分所有者に協力してもらいなんとか第三者管理をやめることができたとの内容でした。

コメンテーターは番組のなかで、この第三者管理という制度そのものが悪いものではないということを伝えており高齢化社会が進行し、管理組合の役員のなり手不足も深刻化している状況のなかでの解決策の1つとして、第三者管理というのは有効ではないかと言われていました。また現在国が作っているのは、第三者管理に関するルールが何もないので、まずはルール（ガイドライ）を作りましょうということをやっているということ。そのルールをこれを守らないような業者が出てきてしまったら、その次の段階としては強制力を持った法律というのが必要になるのではないかなと考えていますとの内容でした。最後に、マンションの管理状況を自治体が評価する「管理計画認定制度」を活用して住民の関心や意識を変えようとする動きも見られており今後の動きにも注目してほしいとの内容でした。

この内容については、今まさに国土交通省がルール作りの指針を示しているところです。日本人は、基本的に争いごとを避ける国民性と他人を信用するという文化が根付いています。そのためか何か問題が大きくなってから対応を行うという図式をこれまでも多々見てきました。今回の様な問題増大が想定されるような状況では、立場の弱い管理組合(＊1)の保護のためにも出来るだけ早い時期に法律を制定したほうが良いのではと考えております。

(＊1)我が国のマンション管理適正化法に於ける管理組合は消費者契約法にあたる消費者に当たらないとする見解が一般的です。

管理会社に関するご相談で、なぜここまで修繕で多額のマージンが必要なのですかという質問を頂くことがあります。単純に言えば通常の管理委託費では十分に「儲からないから」です。通常のファミリー物件に於いて管理組合から選んでもらうために、毎月の管理委託費を安く見せるということは、判断材料の乏しい組合員の方への訴求効果がとても高いと思います。外部のマンション管理士等から見れば大事な資産を任すのだから総合的見地から管理会社は選ぶべきだという極真っ当な意見もありますが、一般的に日常生活に於いて管理組合運営のことなどじっくり考える余裕のある組合員の方は少なく、何が正しい情報なのかも判別できないためどうしても表面的なもので判断してしまいます。その大きなものが「価格」であり安さです。理屈よりも感情が勝るのが人間の一面なのです。管理会社の実態などわかりにくいものより単純に会社の規模・価格といった表面的な情報で判断してしまいがちなため管理会社は、競合する中で通常の管理委託費をできるだけ安価で受注しようとします。
しかしこれでは、管理会社としては利益確保がむずかしいためどこかで利益を確保しなけれないけません。そこで年間の修繕工事や大規模修繕工事を割高な価格で受注するという構図です。営利を追求する企業からみれば会社存続の為、規模拡大のため必要なことと言えます。程度の差こそあれ多くの管理会社は管理委託費の安さをアピールしなければいけないのも事実なのです。もちろん高級物件や大型物件を扱い通常の管理委託費からも十分な利益を得たうえで修繕工事等でも十分な利益を出す管理会社もあります。また、通常の管理委託費で十分に利益が出ており修繕工事等には積極的には関わらないというスタイルの管理会社もあります。しかし多くのファミリーマンションでは、「安さ」を重要視する管理組合員の方が多いため入口の管理委託費を安価で請け負いその後の工事等で回収するという手法が伸びているのです。結局トータルで見れば「安さ」を享受できずに問題が出てきているケースが増えているということを番組を通じて感じました。こうした事実を多くの管理組合の方が認識していただき「管理」に対する価値観を変えていけば適正な価格と満足できるサービスという業界にとっても管理組合にとっても良い方向に行くのではないかと思います。

最後に番組の中で「こんなマンションは要注意！」として「お金のトラブル　こんなマンションは要注意」というチェックシートが紹介されていましたが、皆様のの管理組合でも複数の項目が該当するのではないでしようか。マンション管理組合問題は、ここ最近のマスコミ、国や地方自治体等の動きを見ても臨界点に徐々に近づいているように感じます。臨界点を超えれば問題が噴出して多くの管理組合の現状が表面化することになります。是非手遅れにならないためにも自分の資産は自分で守るという意識を高めて頂きたいと思います。