マンション管理相談室

最近、食品や日用品、光熱費、物流費、医療費など、さまざまな分野で値上げの動きが止まりません。マンションの管理費も、今後値上げが避けられない状況です。マンション総合保険の保険料も2022年10月に値上げされたばかりですが、2024年度にもさらなる値上げが予定されています。過去最大の引き上げ幅で、マンション管理組合にとっては2024年問題と言っても良い状況です。

損害保険料率算出機構は、昨年2023年6月に金融庁へ参考純率改定を届け出をおこなっています。今回の改定によって、参考純率が全国平均で13％上昇。また、市区町村別に水災リスクを5区分に分けて評価し、水災リスクが高い地域ほど水災補償の保険料率が高くなる仕組みへと変更になります。

今まで最大の引き上げ幅となった、2022年10月の保険料率改定をはじめこの10年程度を見ても、4回見直しが行われています。感覚的には、常に右肩上がりの状況です。

なぜこうも火災保険料は頻繁に値上げされるのか。その最大の理由は、保険金の支払いが増加したことで、損害保険会社の収支が悪化し、火災保険の仕組み自体が成り立たなくなる可能性があるためです。保険金の支払いが増加した背景には、主に「自然災害リスクの増加」と「高経年マンションの増加」が挙げられます。
近年、大型台風やゲリラ豪雨などによる自然災害が多発しており、保険金の支払いが金額・件数ともに増えていることも影響しています。特に2018年度と2019年度は、大規模な台風や豪雨の影響によって保険金の支払額が激増したことがありました。

地球温暖化や気候変動が叫ばれる中、自然災害の発生リスクは今後も高いとみられることから、長期トレンドで見ても保険金の支払い請求は増加傾向で推移する可能性が高いと思われます。損害保険会社の収支の悪化を防ぐために、参考純率のさらなる見直しと、それに伴う保険料の値上げは避けられない動きといえるのではないでしょうか。
前回2022年10月の改定で10年の長期契約が廃止されたことも、「自然災害リスクの増加」が影響しています。火災保険の保険料率は、契約期間中の災害の発生割合を推計して決められることになっていますが、近年の相次ぐ自然災害により、長期的なリスク予想が困難になってきていることが長期契約の廃止の背景にあります。

一方、「高経年マンションの増加」も保険会社の運営をより難しくしています。損害保険料率算出機構の発表する資料によれば、保有契約件数のうち、築10年以上経過している住宅が占める割合は、2016年度時点で68.2％だったものが、2020年度には73.5％に増加しています。築年数が古い住宅の割合は、今後ますます増加することは確実であり老朽化に伴い、電気設備や給排水設備などの劣化が進み、火災や水漏れといった事故が発生しやすくなります。そのために、古い住宅が増加すると事故の発生リスクも増加するものとして、そのリスク傾向が参考純率に反映されるため結果として保険料の値上げに繋がっています。

特に、マンション総合保険で保険金の支払い請求が多いのが漏水関係の保険事案です。火災保険では「水濡れ（漏水）」といい、給排水設備の事故や、他の住戸からの漏水被害などが該当します。中でも、給排水設備に関する水漏れの場合、給排水管の老朽化が原因であることが少なくありません。

こうした事故で安易に保険を使い対応を行うと、次回の更新時に予想外の保険料値上がりが発生することもあり注意が必要です。損害保険会社や契約内容によって違いはあるものの、通常事故の発生数（カウント率）によって、保険契約の割引率が変わってくる場合が少なくないため次の契約更新の際に、割引率の引き下げという形で反映されてしまい、保険料の大幅な値上げにつながってしまうこともあります。
こうした事故の場合、管理組合としては安易な保険利用をせず、責任の所在を明確にし、ケースにより加害者が加入している個人賠償責任保険や、被害者が加入している火災保険（水濡れ特約など）も視野に入れた対応を検討することが保険料の値上げを抑えるひとつの選択肢になります。

このような状況に於いて管理組合は今までの様に全て代理店任せ、管理会社任せで保険の手続きをおこなうことは場合によっては皆さんの大事な資産流出を招く恐れがあります。まずは、以下の基本的な対応方法について理事会等で協議することが重要です。

（1）現在の契約内容を見直す
現在の保険の契約内容が、マンションの現況に合っているか確認することも大切です。たとえば、建物が損害を受け、建て直しや修理、再取得する際に必要な「再調達価格額」の設定が過剰になっていないかなど、保険金額や補償内容を精査し（地震保険含む）、不要な内容を見直し、外すことが可能か検討してみる必要があります。

一例として免責金額（自己負担額）を上げることで、保険料を安くすることも可能です。保険金は、受取額が２万円であっても、あるいは700万円であっても、保険請求としては同じ1件として扱われてしまいます。保険の請求回数が多いと先述した様に事故の多いマンションと判断され、次の更新時の保険料に値上がりが起きてしまいます。金額によっては、あえて保険を使わずに済ませたほうが得策の場合もあり、無理のない範囲で免責金額（自己負担額）を設定するという方法も選択肢のひとつです。
また、特約を外して保険料を削減する方法もありますが注意が必要です。たとえば個人賠償責任保険（包括契約用）を外す場合には、区分所有者の火災保険や個人賠償責任保険への加入状況も無視できず、不用意に外してしまうと問題が生じる可能性もありますので、特約の扱いに関しては慎重に判断したいところです。

（2）保険期間を最長の5年にする
管理組合の中には、たとえば長期契約をしたくても、予算の都合上、一括でまとまった金額を支払えないという理由から、保険を1年契約にしているところもあると思います。もちろん1年契約のメリットもあり、毎年保険の契約更新の案内が来るので、先が読みにくい現状に於いて保険見直しの機会を与えれることになります。ただし更新手続きを毎年行う必要があり、長期契約よりも1年当たりの保険料が割高になるというデメリットもあるので、マンションの財政状況と相談しつつ、できれば最長の5年契約を選ぶようにしたほうが良いと思います。

（3）保険各社の相見積もりを取る
多くの管理組合では、管理会社を通して保険契約を行っているとおもいますが、管理会社自体が保険代理店になっている場合が少なくありません。管理会社に新しい保険の見積もりを頼んでも、管理会社の提案したい内容の見積もりが出てきてしまうことが多いため、他の保険代理店にも依頼して、複数の見積もりを取るようにすることが大切だと思います。
マンション総合保険のプランや補償内容は保険会社ごとに違いがあり特徴のある商品もありますので、保険料の高低だけでなく、自分の管理組合に合ったプランや補償を見つけるためにも、相見積もりを行うことは効果的といえます。

尚、保険料は参考純率の引き上げを受けてから、一定の期間を置いてから改定されるので、新しく保険を契約する場合には、保険料の値上げが実施される前に締結するようにすればメリットを享受できることになります。たとえば保険料の改定が11月1日なら、それ以前に契約を締結する方法です。それには今後の保険料の値上げに関する情報を収集しつつ、理事会等において計画的な協議が必要になります。
保険料の値上げ自体は歓迎できることではありませんが、全て他人任せの保険選びから皆さんの大切な財産を守るための良い見直しの機会と捉え、来る保険料の値上がりに備えて、理事会等で保険内容の精査と保険料の削減に取り組んでいただきたいと思います。