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長期修繕計画・資金計画見直し業務

Long-term repair plan

マンション長期修繕計画とは

長期修繕計画とは、マンションの大規模修繕や定期点検などの予定を30年程度の長期的な期間を見据えて作成した計画のことを言います。個々のマンションに合わせて計画を立てることで、効果を得ることができます。そのため、長期修繕計画を作成する際は、点検・修繕を行う部分の耐用年数や外観を維持できる周期などを把握しておくことが重要です。
長期修繕計画の作成の目的は、マンション建物の定期的な点検・修繕を通してマンションの寿命を延ばす・安心安全な居住環境の確保、そしてマンションの資産価値を維持することを目的としています。そのため、長期修繕計画の作成では概算費用や計画の詳細などを明確にしておく事が重要であり、その計画を区分所有者全員に周知して理解してもらわなくてはなりません。また、長期修繕計画の作成は基本的に国土交通省が提示するガイドラインに基づいて作成をするのが好ましいと言われています。管理委託組合の場合は管理会社の契約内容に含まれていることが一般的ですが自主管理組合マンションの場合は、作成されていないケースやス長年見直しがされていないケースが多く見受けられます。その場合は、外部へ委託をするなどして長期修繕計画を作製又は精査することも必要です。

長期修繕計画は5年から6年ごとに見直しを

長期修繕計画は、基本30年周期で計画を立てます。しかしその期間中に、不具合の発生や急な修繕工事といった想定外の事態は多々起きてしまうので、定期的な計画の見直しは必要です。
つまり、建物の状態に柔軟に対応できるように計画の見直しは5年~6年ごとに行うのが理想的です。5年~6年ごとに行えば、役員の入れ替えがあっても計画の引き継ぎがしやすいメリットがあり、計画の情報を共有しやすくなります。

長期修繕計画を立てる目的

長期修繕計画はマンションの寿命の延長・安心安全な住環境の確保のために立てると説明しましたが、その他にも計画を立てる目的があります。それは以下の通りです。

①数十年先までに必要と思われる工事や点検の費用を把握して備えるため
②修繕積立金の見直しの際の根拠を示すため
③計画工事の時期になった時にスムーズに取り組めるようにするため
工事をスムーズに進めたり、区分所有者の合意形成を得られるようにするためにも長期修繕計画の作成は必要です。また、これらの目的は建築基準法・マンション管理標準管理規約にも示されています。

長期修繕計画を見直しをする時に注意するポイント

  • 仮に長期修繕計画の中で『6年後に第〇回大規模修繕』と予定されていても、それ通りに従って実行する必要はありません。
    劣化度合いによって修繕を前倒しする場合もあれば、予定時期に建物診断をしたところ修繕の必要はなく先延ばしでも問題ない場合もあります。そのため、長期修繕計画を見直す場合、修繕の先送りに関しては問題ありませんが、前倒しになった場合想定していた費用が早くに必要になることを想定して作成することが重要です。
  • 長期修繕計画の見直しをした際に、計画に対して費用が不足する可能性があった場合は修繕積立金の改定の検討が必要です。
    しかし修繕積立金の増額となると住民の合意形成を得にくいことも事実です。だらといって、ぎりぎりまで先送りにしてしまうと必要な時に十分な金額を確保することができず、必要な修繕を十分に受けられない可能性が高くなります。したがって、計画の見直しをした際に、費用が不足する計算が出た場合は、専門家のサポートも視野に入れて適切な時期に増額のための決議を取り、実行に移すようにしましょう。
  • 修繕積立基金とはマンション購入時に徴収するお金で、徴収した分はマンションの積立に加えられます。一般的に修繕積立基金は修繕積立金を低く抑えるために徴収される場合がほとんどです。
    しかし、この方法だと1回目の大規模修繕の費用は賄えても2回目、3回目となるにつれて修繕積立金が足りなくなってしまいます。対応のためには、やはり適切な時期に修繕積立金の額を増額を行い、工事金額が不足しないように注意しておくことが重要です。

長期修繕計画と一体の修繕積立金と修繕積立基金

長期修繕計画を実施していくには、それに応じた費用が掛かります。そのため、管理組合は大規模修繕や更新工事に合わせて必要なだけの修繕積立金を貯めておくことが非常に重要です。
管理組合では、長期修繕計画に対応するため制度として『修繕積立金』と『修繕積立基金』が設定されています。修繕積立金と修繕積立基金には以下のような違いがあります。

【修繕積立金と修繕積立基金の違い】
①修繕積立金
区分所有者から毎月、定められた金額を大規模修繕のために徴収する。
②修繕積立基金
マンション購入時に、購入者より一時金として修繕費用を一括、若しくは一部まとめて徴収する。
基本的には修繕積立金をベースに考えことが一般的ですが、マンションの劣化状態に応じて計画外の費用がかかってしまう場合があり、その時には修繕積立基金から切り崩して補填する場合があります。マンションによっては修繕積立基金を多めに設定して、修繕積立金の設定を低くすることで毎月の支払額を減らすという方法をとる場合もあります。しかしこの場合、いずれ修繕積立基金を切り崩し修繕積立金の見直しが必要になる場合が多くありますので、やはり長期的な視点にたった考え方が重要です。

長期修繕計画の見直し時に積立金も見直すことが重要

マンションの経年に伴って大規模修繕の必要項目は増えていきます。例えば築30年以上経過するとエレベーターや給排水管の更新等、当初に設定した修繕積立金の金額では賄いきれない時がやってきます。
したがって、長期修繕計画を立てる段階で積立金の設定金額の変更も計画の中に入れておかなくてはなりません。
長期修繕計画を定期的に見直しをする際に修繕見積もりを取り、修繕費用を算出して毎月の積立金額を見直すという方法も感がられます。そのほかにも、積立金で不足する部分については一時金を徴収する、金融機関に融資を申し込むという方法もあります。
大規模修繕はマンションに住む全員で共有するべき一大イベントです。全員で話し合い民主的に多数決を取って適切な金額を設定することが重要です。

専門家に依頼して長期修繕計画を作成することも検討

管理委託組合の場合は、管理会社に作成依頼をするケースが多いと思います。しかしその内容について管理組合が精査する場合は少ないと感じます。場合によっては新築時から10年以上見直しされていないものや数量や単価が不明瞭な場合もあり、注意が必要です。
当事務所では、長期修繕計画の実績のある一級建築士やマンション維持修繕技術者等と、国土交通省の長期修繕計画策定ガイドラインに則って、個別のマンションの実情に合った長期修繕計画を作成致しますので、地域施工単価に沿って作成することが可能です。
尚、見直しの時期によっては、計画案作成前に建物劣化診断調査が必要な場合もあります。

当事務所のサービス内容

当事務所では、長期修繕計画の策定実績のある一級建築士やマンション維持修繕技術者等と共に、国土交通省の長期修繕計画策定ガイドラインに則って、個別のマンションの実情に合った長期修繕計画を作成致します。見直し時期によっては、計画案作成前に建物劣化診断調査が必要な場合もあります。

 当事務所の経験を踏まえ現実に即した長期修繕計画を提案

鉄筋コンクリート造りでいかにも頑丈なイメージのあるマンション。しかし実際は常に直射日光や風雨、寒暖差などの影響を受けています。また電気・給排水設備、エレベーターなどは二四時間三六五日働き続けています。こうして建物や設備はどんなに適切な維持管理を行っていても、少しずつ劣化していくのです。年月とともに進行する建物・設備の老朽化はマンションの快適性や安全性にとって大きな脅威となるだけでなく、その資産価値まで損ない、居住者減少・財政難・スラム化といった深刻な事態を招きかねません。そこで弊所では国土交通省では考慮されていない現状分析・短期的な資金不足等も考慮した独自の長期修繕計画を作成。現状を踏まえたうえで最適な提案をさせて頂きます。

人間と同じように、マンションも歳を取ります。建物や設備の老朽化は、居住者の快適で安らかな毎日を脅かしかねません。そして、劣化や不具合を放置していると、マンションの資産価値も損なわれてしまいます。弊所では、建物や設備の修繕工事を周期的に実施していく資金計画「長期修繕計画」を立案。マンションの快適性や資産価値を維持し、長期的な視野で、かけがえのない皆様の暮らしと資産を守り続けてまいります。  

「修繕積立金」についても独自の見解で実情に応じた提案

マンションにおける永住志向が高まりを見せるなか、“終の棲家”としての快適性や安全性、そして資産価値を維持させていくためには、老朽化が避けられない建物や設備に周期的な修繕・改良工事を実施する必要があります。こうした工事では大きな費用負担が発生し、いざ不具合が発生してから費用を調達するのは難しいものです。そこで長期的な視野に立ち、将来の工事費用を算出して毎月「修繕積立金」を積み立て、あらかじめ準備する資金計画を立案しておく必要があります。この資金計画は「長期修繕計画」と呼ばれ、マンション永住時代におけるマスタープランと位置けられています。当事務所では「修繕積立金」についても独自の見解で実情に応じた提案を行い皆様の資金計画のお手伝いをさせて頂きます。

報酬標準額について

基本料金
①現行長期修繕計画の妥当性精査・報告書作成簡易診断:無料  精査診断費用:別途見積り
②長期修繕計画の見直し総合サポート業務25,000円~/月(診断必要な場合は別途見積り)
③ 長期修繕計画を新規に作成する場合の作成ご依頼内容を基にお見積り書を提出させて頂きます 

自主管理組合マンションによっては過去の修繕履歴・長期修繕計画表がない場合もあります。そのためまずは現状の確認とヒアリングのうえお見積りを提出させて頂きます。

個別の管理組合様から委託を受ける内容・状況によって報酬額が異なってきます。
また、マンションの築年数・規模や形態などからも報酬額に違いがでてきます。
業務の特性上、報酬額を一律に規定してしまうとどうしても大規模なマンションに比べ、小規模マンションの場合、費用が割高になってしまいます。
そこで、当事務所では、管理組合様の予算とのからみや業務内容の協議・話し合いを行い個別のマンションごとに柔軟に対応しお見積りをさせて頂いております。
よってここに挙げる報酬額はあくまで標準的な額として(目安として)お考え下さい。

尚、報酬標準額は消費税込みの表示となっております。

行政機関、各種団体、建築士等専門パートナーとのネットワーク

1.行政
 ・福岡県北九州市  住宅相談コーナー                相談員
 ・福岡県北九州市マンション管理士派遣事業          相談員
2.社団法人関係
 ・一般社団法人 日本マンション管理士会連合会          登録
  登録番号  第0015060060号 
 ・一般社団法人 福岡県マンション管理士会                 所属
 ・一般社団法人マンション計画修繕施工協会
  ※マンション改修施工管理技術者               登録
3.一級建築士事務所等(順不同)
・建築設計事務所                    望月一級建築設計事務所(北九州市)
・建築設計事務所                  有限会社サン建築設計事務所(北九州市)
・建築設計事務所                  有限会社拓建築設計事務所(福岡市)
・福岡県マンション管理士会             管理士会所属各専門家メンバー 
・各専門家ネットワーク            弁護士、司法書士、行政書士、社労士他

金融・不動産・法律関連の包括的知識と関連資格及びマンション管理業務の経験を基に関連専門家との連携で管理組合様の運営適正化をバックアップいたします。
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