管理組合無料相談受付ダイヤル
0120383377
 受付時間:平日(祝祭日除く) 9時~17時
管理組合の疑問・問題点を専門家が解決
無料相談会・ミニセミナー等を開催中!
管理会社でも建築会社でもない、中立的な立場から支援

大規模修繕工事総合サポート業務

Large-scale repair work

大規模修繕工事とは、マンションの経年劣化などにあわせて実施する、おおよそ10〜15年周期で行う全体的な修繕工事のことです。
分譲マンションでは、建物や設備の老朽化による劣化・不具合の発生を防止するために、管理組合が主体となって、長期修繕計画にもとづいて大規模修繕工事を実施します。工事のための資金は管理組合が集めた修繕積立金を充当して行われ、発意から工事完了までおおよそ2年〜5年程度かかります。具体的には外壁補修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、外構改修工事など全体的に工事を実施します。

当然、工事発注主体は管理組合になりますが、一般的に組合員の方は、大規模修繕に関する専門知識やコストの相場などがわからないケースが大半です。ということは、明確な判断ができずに無駄な工事や割高な費用をかけてしまったり、建設業者選びを間違えてしまうというリスクが常に潜んでいます。
そこで、一般的に理事会とは別に大規模修繕工事のための専門委員会等を設け、外部のコンサルタントを活用して、専門性・継続性・透明性を確保して工事にあたっています。
外部の専門家を活用することにより大規模修繕工事に精通した管理組合の立場で専門家が関わることになり、役員・修繕委員の負担を削減し、透明性の高い公正な業務が可能となります。
ただマンション管理組合の個別の状況等を考慮することも必要です。過去の大規模修繕経験から組合員に大規模修繕に精通した方がいる場合や信頼できる建設会社がいる場合、小規模マンションなどはコンサルタントと契約せず管理組合主体で大規模修繕工事を行う場合もあります。
まずは、管理組合としての方向性をしっかりと見定めて一歩ずつ進めていくことが重要です。。

マンション修繕に向けてのアドバイス

竣工したばかりの新築マンションも、必ず老朽化します。これ自体は避けて通れませんが、老朽化の速度・進行を抑えることは、対応次第で可能です。
色あせてきた外壁塗装、外壁のひび割れなど、計画的なメンテナンスをするかしないかでマンションの資産価値は大きく変わります。
この計画的なメンテナンスを行うためには、資金計画(修繕積立金)が大変重要となってきます。

「いざ修繕工事」となったときに、「修繕積立金が足りない」という理由で修繕ができず、先送りや見送る工事が発生すると、建物はどんどん劣化していきます。
 マンションは、60年位は持つのではと多くの方が思っていらっしゃると思いますがそれは計画的に修繕工事を行った場合です。実際はもっと長く持つと考えられています。
 しかし、計画的な修繕工事を行わない外壁が老朽化で剥落したり、屋上から漏水が起きたりするということは多々見てきました。
 そういう状況になり、組合員に一時金として各200万円ずつ負担してくださいと言われても難しい世帯もあると思います。そのような財政状況であれば借り入れも厳しいと考えます。そのためにも適正な修繕積立金を毎月支払い、大規模修繕に備えていくことが重要です。
修繕積立金の金額が増加するのは抵抗があるかもしれませんが先ほど述べたようにならないためにも必要な修繕積立金を算出して計画的な資金繰りが必要です。

【管理費と修繕積立金】の違いを確認!

マンションに住んでいれば、毎月、管理費と修繕積立金を払う必要があります。
 管理費は、日々のマンション運営に利用されます。保険を掛けたり、会議を開催したり、その他にも組合を運営していく上ではいろいろとお金は必要になりますよね。
 修繕積立金は、マンションの計画的な修繕の為に積み立てておかれます。
修繕積立金は計画的な修繕に備えるものですから、簡単に取り崩して使うことはできません。経常的な修繕費用のようなものは管理費から支出しなければならない場合もあります。
 このように、お金は目的別にしっかりと区分し、必要なものに使っていくことでマンションは適正に維持管理されます。
 この管理費も修繕積立金も、管理組合が十分な資金を確保して適切に業務を執行するために、全員がきちんと納めなければなりません。

大規模修繕工事の進め方

  • 大規模修繕工事の発意、委員会設置の検討
    通常長期にわたり、専門的な大規模工事になるので理事会の下に専門委員会をおきます 。
  • 大規模修繕工事実施方法の検討
    実施方法には、設計監理方式や責任施工方式などがあり、管理組合の方向性・考え方に応じて検討します。設計監理方式は設計事務所に、調査・設計、工事監理等の業務を委託する方式です。工事の施工と分離していますので、第三者の立場で厳正な工事監理が期待できます。責任管理方式は、大規模修繕工事に契約実績があって、信頼できる施工会社等がある場合に、調査・設計などの業務を委託し、工事の施工を負わせる方式です。但し第三者によるチェック機能が働かない場合も多く、すべて「お任せ」とならないよう管理組合によるチェック体制が鍵となります。
  • 設計コンサルタントの選定
    設計監理方式とする場合、設計事務所を選定します。公募の場合は、概要・実績等から数社に絞り込んだうえ、説明会を行い選定します。第三者の専門家を入れてすべての段階での助言・監理により品質確保できるメリットがあります。
  • 建物の劣化診断
    設計コンサルタントで劣化診断を実施し、調査報告書を作成します。劣化調査は、修繕履歴確認・アンケート調査、目視調査等をおこないます。
  • 修繕計画の作成(基本・資金・実施設計)
    劣化診断の結果を踏まえ、修繕計画を検討します。実施設計から概算費用が算出されたなら、資金計画の見直し、借入・修繕積立金の改定の検討も必要になってきます。
  • 施工業者の選定
    施工業者をどのような条件で決めるかを検討します。公募の場合は、業界新聞などで募集し競争原理を働かせます。第1段階で数社に絞り込んだうえ、説明会を行い施工業者を選定します。施工業者は、工事完了後も一定期間アフター点検をしてもらう必要があり、財務内容も含め総合的に判断することが必要です。
  • 総会での決議
    総会で施工業者の決定について決議します。借入等が必要な場合は、あわせて決議します。
  • 工事説明会・工事開始
    施工業者による住民説明会を開催します。円滑な工事のため施工業者と住民の確認が必要です。
  • 工事完了
    立会いチェックをおこない問題なければ調印して無事完了となります。関係図書類は必ず受け取り、管理組合で保管します。
  • アフター点検
    工事完了後も保証契約の範囲で、アフターサービスを受けられます。。瑕疵や問題個所があれば対応してもらいます。

当事務所のサービス内容

当事務所は建設会社等から中間マージンを含んだ金銭等を受理しません。

  • 定期的な修繕員会への出席・資料用意
  • 設計監理コンサルタントの選定
    プレゼンテーションの実施を支援し、コンサルタントを選定支援。
    総会決議が必要な場合は、議案書の作成や総会へ出席等トータルで支援。
  • 施工業者の選定
    工事内容に応じ、施工業者選定の基準について設計会社・管理組合と協議します。
    最終施工会社選定支援、理事会運営支援、臨時総会の議案書等作成支援全般。
  • 定例会議への出席(アドバイス・提案)
    工事進捗状況や居住者からの苦情を整理して施工会社と対応。
    工事期間中の決定事項・トラブル等について窓口的な立場で組合・施工業者に対してのの提案・アドバイス業務。
  • 各種検査への立会い
    中間検査に立会い、計画どおりに実施されているか等を確認して理事会にアドバイス。
  • 最終完了検査および提出書類の確認
    完了検査・工事増減清算業務への立会い、最終提出書類の確認業務。
  • アフター補修個所の指導その他

管理組合のニーズに応じて上記項目の必要なサービスのみの対応も可能です。

報酬標準額について

基本料金
大規模修繕工事の進め方(出張セミナー)15,000円~
大規模修繕工事総合サポート業務30,000円~/月
その他個別オーダー業務(上記サービス内容1~7から選択)個別ごとにお見積り

尚、報酬標準額は消費税込みの表示となっております。

設計コンサルタント事務所および建設施工会社契約に伴う契約書についても改正民法への反映や管理組合側に不利な条項がないかもチエックします。

  • 定期的な修繕員会への出席・資料用意
  • 設計監理コンサルタントの選定
    プレゼンテーションの実施を支援し、コンサルタントを選定支援。
    総会決議が必要な場合は、議案書の作成や総会へ出席等トータルで支援。
  • 施工業者の選定
    工事内容に応じ、施工業者選定の基準について設計会社・管理組合と協議します。
    最終施工会社選定支援、理事会運営支援、臨時総会の議案書等作成支援全般。
  • 定例会議への出席(アドバイス・提案)
    工事進捗状況や居住者からの苦情を整理して施工会社と対応。
    工事期間中の決定事項・トラブル等について窓口的な立場で組合・施工業者に対してのの提案・アドバイス業務。
  • 各種検査への立会い
    中間検査に立会い、計画どおりに実施されているか等を確認して理事会にアドバイス。
  • 最終完了検査および提出書類の確認
    完了検査・工事増減清算業務への立会い、最終提出書類の確認業務。
  • アフター補修個所の指導その他

個別の管理組合様から委託を受ける内容・状況によって報酬額が異なってきます。
また、マンションの築年数・規模や形態などからも報酬額に違いがでてきます。
業務の特性上、報酬額を一律に規定してしまうとどうしても大規模なマンションに比べ、小規模マンションの場合、費用が割高になってしまいます。
実は事務所のある北九州市は全国的にも小規模マンションの自主管理組合の割合が高く全国でもトップクラスです。また全体的に見ても地場デペロッパーの小規模マンション割合が多い地域です。
様々な問題を抱えているのは、実はそういったマンションが多いという現実があります。
そのような管理組合こそ、管理会社以外の専門家のサポートを必要としているケースはあると感じています。本来報酬額を一律に決めてしまうと、そのような小規模マンションでは負担が大きくなってしまい、サポートを受けられないといったことが考えられます。
そこで、当事務所では、管理組合様の予算とのからみや業務内容の協議・話し合いを行い個別のマンションごとに柔軟に対応しお見積りをさせて頂いております。
よってここに挙げる報酬額はあくまで標準的な額として(目安として)お考え下さい。

綜合事務所ネクストステージ
合同事務所マンション管理の窓口

ご質問・各種相談はお気軽に

マンション管理無料相談会
お問合わせフォーム
調整中
運営:綜合事務所ネクストステージ
福岡県北九州市小倉北区浅野3-8-1
AIMビル6階COMPASS小倉内
元AKB48でタレントの武藤十夢を起用したWEB CM

最近の投稿

各管理組合様向け資料

管理委託用資料
管理委託組合様へのご案内
自主管理用資料
自主管理組合様へのご案内
SDGSへの取り組み
ペーパーレス化・FAX利用の削減により務め地球環境の維持に貢献します。

サイトページ一覧

業務対応地域

【北九州市・山口県西部地域】
北九州市・芦屋町・岡垣町・遠賀町・苅田町・上毛町・築上町・中間市・豊前市・水巻町・みやこ町・行橋市・吉富町・山口県下関市・山陽小野田市・宇部市
【福岡市地域】
福岡市 - 東区・博多区・中央区・南区・西区・城南区・早良区・糟屋郡・新宮町・朝倉市・糸島市・大野城市・春日市・古賀市・太宰府市・筑紫野市・筑前町・那珂川町・福津市・宗像市
【筑豊地域】
直方市・宮若市・小竹町・鞍手町・飯塚市・嘉麻市・桂川町・田川市
【筑後地域】
小郡市 · 大刀洗町 · 久留米市 · うきは市 · 大川市 · 大木町 · 筑後市
【大分県一部地域】
中津市・宇佐市及び周辺地区

求人・有償ボランティア情報