マンション管理相談室

皆さんご自分のマンションの長期修繕計画を見たことはあるでしょうか？ほとんどの方がそういえばあったなという方のほうが多いのではないでしょうか？

しかしこの長期修繕計画が竣工時から見直されていない場合や１０年以上前のものだったりということが意外と多いのではないでしょうか。本来であれば5・6年程度で見直すことが望ましいのですが。管理会社が管理しているからと思われる方もいるかも知れませんが今までの経験でいえば見直されていないケースが非常に多かった印象があります。あるマンションでは10年以上前に竣工時建設会社が作成した長期修繕計画を基に管理会社が総会議案で積立金の値上げを行うというケースも確認しています。

正直、管理規約改定にしろ長期修繕計画見直しにしろ手間のかかる業務は、現状フロントではなかなか手が回らないというのが実情だと思います。また仮に管理会社が作成したものがあってもその項目・金額が妥当かどうか分からないという場合もあります。今回はこのソフトの説明ですので詳しくは説明しませんが作成に管理会社の意向が働いてる場合管理組合としては検証が必要です。その際の確認としても利用できるものと思われます。

また自主管理組合ではそそも長期修繕計画がないという管理組合もあると思います。あっても実際には活用出来ないものであったりするケースが多いと思われます。

そこで今回住宅金融支援機構が開発したこの無料で作成できるシステムを利用されてはみてはいかがでしょうか？本格的な長期修繕計画を作成すればやはり数十万円必要ですのでまずはこのシステムで確認するという方法もあると思います。もちろん大規模修繕に向けて正確なもの、積立金改定のための指針ということであれば専門家にご相談することをお勧めします。

正式名称は、「マンションライフサイクルシミュレーション」といいます。管理組合様が必要事項を入力すれば簡単に無料で、将来の資金計画ができるように開発されています。

 自分たちのマンションの規模、築年数、工事内容に応じた「平均的な大規模修繕工事費用」や今後40年間の「修繕積立金の負担額」、「修繕積立金会計の収支」などを試算することができるようになっています。

特徴としては、住宅金融支援機構が作成したものですから、資金計画に重きを置いた試算ができるようになっています。修繕積立金会計の収支が赤字となる場合は、増額や借入金により収支を改善させた後の資金計画も併せて表示します。
以前は　戸数等の制限があったのですが現在に於いてはほぼすべての物件に対応できるのではないかと思います。条件としては以下の通りです。

《シミュレーションの想定している規模等》 
①階数 30 階以下（タワーマンションについては乖離幅が大きくなることが想定されます。）
 ②平均専有面積 100 ㎡以下
 ③戸数 300 戸以下
 ④住棟タイプ 単棟型（団地型のマンションの場合は、各棟毎に試算を行ってください。）
 試算結果の範囲には、コンサル料、調査・診断、設計、工事監理費用、長期修繕計画作成費用は含まれません。 
本シミュレーションは、将来の物価変動はないものとして算出しています。

この「マンションライフサイクルシミュレーション」を活用されるのも一つの方法だと思います。以下にリンクを貼っておきますのでご関心のある方はご確認していただければと思います。

住宅金融支援機構　無料で作成できる「長期修繕ナビ」
https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/m-simulation/suikei/index.html