マンション管理相談室

長期修繕計画とは、マンションの大規模修繕や定期点検などの予定を３０年程度の長期的な期間を見据えて作成した計画のことを言います。個々のマンションに合わせて計画を立てることで、効果を得ることができます。そのため、長期修繕計画を作成する際は、点検・修繕を行う部分の耐用年数や外観を維持できる周期などを把握しておくことが重要です。
長期修繕計画の作成の目的は、マンション建物の定期的な点検・修繕を通してマンションの寿命を延ばす・安心安全な居住環境の確保、そしてマンションの資産価値を維持することを目的としています。そのため、長期修繕計画の作成では概算費用や計画の詳細などを明確にしておく事が重要であり、その計画を区分所有者全員に周知して理解してもらわなくてはなりません。また、長期修繕計画の作成は基本的に国土交通省が提示するガイドラインに基づいて作成をするのが好ましいと言われています。管理委託組合の場合は管理会社の契約内容に含まれていることが一般的ですがその内容について管理組合で検証をする必要を感じたときは、外部へ委託をするなどして長期修繕計画を精査することも必要です。

長期修繕計画は、基本30年周期で計画を立てます。しかしその期間中に、不具合の発生や急な修繕工事といった想定外の事態は多々起きてしまうので、定期的な計画の見直しは必要です。
つまり、建物の状態に柔軟に対応できるように計画の見直しは5年～６年ごとに行うのが理想的です。5年～６年ごとに行えば、役員の入れ替えがあっても計画の引き継ぎがしやすいメリットがあり、計画の情報を共有しやすくなります。

長期修繕計画はマンションの寿命の延長・安心安全な住環境の確保のために立てると説明しましたが、その他にも計画を立てる目的があります。それは以下の通りです。

①数十年先までに必要と思われる工事や点検の費用を把握して備えるため
②修繕積立金の見直しの際の根拠を示すため
③計画工事の時期になった時にスムーズに取り組めるようにするため
工事をスムーズに進めたり、区分所有者の合意形成を得られるようにするためにも長期修繕計画の作成は必要です。また、これらの目的は建築基準法・マンション管理標準管理規約にも示されています。

長期修繕計画を実施していくには、それに応じた費用が掛かります。そのため、管理組合は大規模修繕や更新工事に合わせて必要なだけの修繕積立金を貯めておくことが非常に重要です。
管理組合では、長期修繕計画に対応するため制度として『修繕積立金』と『修繕積立基金』が設定されています。修繕積立金と修繕積立基金には以下のような違いがあります。

【修繕積立金と修繕積立基金の違い】
①修繕積立金
区分所有者から毎月、定められた金額を大規模修繕のために徴収する。
②修繕積立基金
マンション購入時に、購入者より一時金として修繕費用を一括、若しくは一部まとめて徴収する。
基本的には修繕積立金をベースに考えことが一般的ですが、マンションの劣化状態に応じて計画外の費用がかかってしまう場合があり、その時には修繕積立基金から切り崩して補填する場合があります。マンションによっては修繕積立基金を多めに設定して、修繕積立金の設定を低くすることで毎月の支払額を減らすという方法をとる場合もあります。しかしこの場合、いずれ修繕積立基金を切り崩し修繕積立金の見直しが必要になる場合が多くありますので、やはり長期的な視点にたった考え方が重要です。

マンションの経年に伴って大規模修繕の必要項目は増えていきます。例えば築３０年以上経過するとエレベーターや給排水管の更新等、当初に設定した修繕積立金の金額では賄いきれない時がやってきます。
したがって、長期修繕計画を立てる段階で積立金の設定金額の変更も計画の中に入れておかなくてはなりません。
長期修繕計画を定期的に見直しをする際に修繕見積もりを取り、修繕費用を算出して毎月の積立金額を見直すという方法も感がられます。そのほかにも、積立金で不足する部分については一時金を徴収する、金融機関に融資を申し込むという方法もあります。
大規模修繕はマンションに住む全員で共有するべき一大イベントです。全員で話し合い民主的に多数決を取って適切な金額を設定することが重要です。

管理委託組合の場合は、管理会社に作成依頼をするケースが多いと思います。しかしその内容について管理組合が精査する場合は少ないと感じます。場合によっては新築時から１０年以上見直しされていないものや数量や単価が不明瞭な場合もあり、注意が必要です。
当事務所では、長期修繕計画作成の実績のある一級建築士やマンション維持修繕技術者等と、国土交通省の長期修繕計画策定ガイドラインに基づき、個別のマンションの実情に合った長期修繕計画を作成致しますので、地域施工単価に沿って作成することが可能です。
尚、見直しの時期によっては、計画案作成前に建物劣化診断調査が必要な場合もあります。

マンションにおける永住志向が高まりを見せるなか、“終の棲家”としての快適性や安全性、そして資産価値を維持させていくためには、老朽化が避けられない建物や設備に周期的な修繕・改良工事を実施する必要があります。こうした工事では大きな費用負担が発生し、いざ不具合が発生してから費用を調達するのは難しいものです。そこで長期的な視野に立ち、将来の工事費用を算出して毎月「修繕積立金」を積み立て、あらかじめ準備する資金計画を立案しておく必要があります。この資金計画は「長期修繕計画」と呼ばれ、マンション永住時代におけるマスタープランと位置けられています。当事務所では「修繕積立金」についても独自の見解で実情に応じた提案を行い皆様の資金計画のお手伝いをさせて頂きます。

当事務所では、長期修繕計画の策定実績のある一級建築士やマンション維持修繕技術者等と共に、国土交通省の長期修繕計画策定ガイドラインに基づき、個別のマンションの実情に合った長期修繕計画を作成致します。見直し時期によっては、計画案作成前に建物劣化診断調査が必要な場合もあります。