マンション管理の窓口

国土交通省「平成30年度マンション総合調査」によると、管理組合が全ての管理事務を行っているいわゆる「自主管理マンション」は、回答数の約6.3％、そのうちの約69.2％が築40年超の高経年マンションとの結果が出ております。
重要事項調査報告書は管理費の額や各種調査の実施状況等、マンションに関する重要事項をまとめたものであり、不動産取引には欠かせないものです。管理会社との管理委託契約を締結しているマンションでは、多くの場合委託内容に含まれており、管理会社が不動産業者の求めに応じて「有料で」発行しております。

重要事項調査報告書は不動産取引の判断材料となるため、判断を誤らせるような間違いがあった場合、訴訟となるリスクがあります。
重要事項調査報告書は管理組合に発行義務があるわけではないですが、不動産業者は取引の際「重要事項説明」をすることを義務づけられております。重要事項説明を作成するための資料として重要事項調査報告書が必要となるため、適正な内容の重要事項調査報告書を発行できない自主管理組合は不動産業者から敬遠され、取引しにくくなる懸念があります。

作成する重要事項調査に関する報告書は「マンション標準管理委託契約書」別表第5に記載された内容を網羅したものとします。

「自主管理マンションは売れない」という話を耳にした方もいらっしゃるでしょう。
自主管理マンションは、売れないか売れても相場より低くなる傾向があるのです。
自主管理マンションが売れにくい理由には、次の3つがあります。

マンションに関わる区分所有法では、マンションの管理について次のように定めています。

建物の区分所有等に関する法律
区分所有者の団体　第三条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる1

つまり、基本的にマンションを購入したら自動的に組合員になり、運営に参加する必要があります。しかし、自主管理組合によっては機能していない・存在していないマンションもあるのが現実です。

現代では、管理組合が法律により規定され管理組合があるのが当たり前ですが、法律の制定前など管理組合の運営が十分ではない時代も長くありました。
高度経済成長以降、昭和に分譲されたマンションなどでは、実質的に管理組合がないマンションというのも珍しくないのです。
また、管理組合がある場合でも、組合員である住民の高齢化により機能していない場合もあります。
とくに築年数の古いマンションの場合は、実質的に管理組合がないというケースがあるので確認するようにしましょう。
総会が開かれたことがない
築年数が古い
修繕積立金などの徴収がない
戸数が少ない
上記のようなマンションは、管理組合がない可能性があるので注意が必要です。

自主管理だからと言って、正常に管理ができているマンションももちろんあります。
自主管理でも管理組合が正常に機能し、管理に問題がないマンションというのもあるでしょう。
住んでいる側にとっては、管理状況は日々実感できるため自主管理でも特に問題がないと分かっているかもしれませんが、買い手は日々の管理状況は把握できません。
管理組合が機能していない＝管理ができていないとイメージする買い手というのは多いものでしょう。そのため、「管理組合がない」という理由で購入を避ける方もいらっしゃるのです。

自主管理マンションの大きな問題点に「住宅ローンが組めない」という点があります。
自主管理マンションは、先述した通り管理が行き届いていないため、マンション自体の資産価値が下がる要因となります。
将来的に価値が維持できないマンションでは、担保としての価値が下がってしまうため、金融機関の審査次第では住宅ローンが組めない可能性があるのです。
住宅ローンが組めず現金一括決済でしか買えないとなれば、購入者は限られてしまいます。
そのため、管理組合がないことで結果として売れない状態になってしまうのです。

管理組合のない自主管理マンションを売れやすくする方法は、「管理組合を設立して機能を正常にする」というシンプルな方法と言えます。
そのために必要なことが次の3つです。

管理組合を作る場合は、まずは管理規約がないのか確かめる必要があります。
管理規約があれば、そこに、管理者などが定められているので管理者に総会を要請します。
管理規約は、分譲マンションのデベロッパーなどでも確認できるので、相談してみるとよいでしょう。
管理規約がなく、ある場合でも管理者が指定されていない場合は、総会を開いて理事を選任していく必要があります。

総会開催決定と同時に、管理規約案の作成が必要です。
管理規約としては、国土交通省がモデルとして定めた標準管理規約があるので参考にするとよいでしょう。
管理規約制定には、区分所有法などの法的な知識も必要になります。

長期修繕計画では、いつ実施するのか・どのくらい費用が掛かるのかといった予定を元に計画を立てていきます。
大まかには次のような流れで進めていきます。

竣工図などのデータ収集
建物や設備の現況調査
修繕内容の整理
収支計画の作成
修繕計画の構成作成
修繕積立金の徴収
修繕計画の見直し
修繕工事の実行

管理組合・管理規約・長期修繕計画が揃うことで、マンションの適切な管理が可能になり、マンションの資産価値を回復でき、売却できる可能性が高くなります。

ただし、管理組合の設立や長期修繕計画の作成とともに、入居者は管理費や共益費・修繕積立金を支払う必要があります。
マンションを適切に維持するためとはいえ、それまで徴収されていない費用が課せられるのは大きな負担となり、トラブルに発展する可能性もあるでしょう。
マンション管理士など専門家にアドバイスを求めながら、住人一人ひとりとしっかり話し合い、理解を得ながら慎重に進めていく必要があるのです。